Hypothek in Zypern. So erhalten Sie einen Kredit für den Kauf einer Immobilie auf Zypern

Der Kauf einer Immobilie im Ausland erfordert erhebliche finanzielle Investitionen und Instrumente wie Kredite und Hypotheken ermöglichen den sofortigen Erwerb der gewünschten Immobilie. Aus Angst vor möglichen Risiken vergeben jedoch nicht alle Länder aktiv Hypotheken an Ausländer.

Im Falle Zyperns sind die lokalen Banken eher bereit, Ausländern Hypothekendarlehen zu gewähren, allerdings wird die Anzahlung höher ausfallen als für Inselbürger. Der Prozentsatz der erforderlichen Investitionen kann die Hälfte der Kosten der gekauften Immobilie erreichen.

In unserem Artikel konzentrieren wir uns darauf, was eine Hypothek in Zypern ist, welche Dokumente dafür erforderlich sind und wie viel sie kosten wird.

Merkmale von Hypotheken in Zypern

Ausländische Staatsangehörige, die nicht in der EU ansässig sind, müssen für den Erwerb von Immobilien eine Sondergenehmigung des zyprischen Ministerrats einholen. Diese Anforderung gilt für alle Käufer aus Ländern außerhalb der EU, unabhängig davon, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder zu Anlagezwecken erworben wird. Dieser Vorgang ist jedoch meist eine Formsache: Ablehnungen kommen selten und nur in Fällen vor, in denen der Käufer Probleme mit dem Gesetz hat. Um die Erlaubnis zum Immobilienerwerb zu erhalten, benötigen ausländische Staatsbürger:

• Antragsformular (Formular COMM 145).
• Kopie des Reisepasses.
• Finanzdokumente, die das Einkommen bestätigen.
• Grundstücksplan (bei Grundstückskauf eine Kopie der Baugenehmigung).
• Bescheinigungen über die Abwesenheit von Schulden und Steuerpflichten.

Der Immobilienkaufprozess kann bereits abgeschlossen werden, bevor die Genehmigung des zyprischen Ministerrats eingeholt wird. Banken können der Ausgabe einer Hypothek zustimmen, sofern in den nächsten Phasen der Transaktion eine Genehmigung eingeholt wird.

Wer kann in Zypern eine Hypothek aufnehmen?

Hypotheken in Zypern stehen einem breiten Spektrum von Kreditnehmern zur Verfügung, darunter sowohl Einheimische als auch Ausländer. Um erfolgreich einen Kredit aufzunehmen, müssen Sie über ein stabiles Einkommen und eine transparente Finanzhistorie verfügen. Die wichtigsten Kandidaten für eine Hypothek sind:

• Bürger Zyperns. Als Bewohner haben sie Zugang zu günstigeren Konditionen für Hypothekendarlehen, mit einer Mindestanzahlung von 10 % des Immobilienwertes und einem vereinfachten Genehmigungsverfahren.
• Ausländische Staatsbürger. Für Nichtansässige gelten etwas strengere Anforderungen. Banken verlangen von Ausländern eine Deckung von 20–50 % der ursprünglichen Kosten der Immobilie. Für Bürger aus Nicht-EU-Ländern verlangen einige Banken möglicherweise eine Bestätigung einer Aufenthaltserlaubnis für Zypern.
• Juristische Personen. Lokale Banken gewähren auf der Insel registrierten Unternehmen Hypothekendarlehen, um Gewerbeimmobilien oder Wohnungen für ihre Mitarbeiter zu erwerben.

Banken in Zypern können eine Hypothek ablehnen, wenn:

• Der Kreditnehmer verfügt über ein geringes Einkommen, das es ihm nicht ermöglicht, die monatlichen Zahlungen zu leisten.
• In anderen Ländern gibt es überfällige oder problematische Kredite.
• Der Kreditnehmer kann die Quellen seiner Einkünfte nicht ausreichend nachweisen.
• Die gewünschte Immobilie entspricht nicht den Anforderungen der Bank (z. B. ist sie in einem schlechten Zustand oder es sind rechtliche Fragen offen).

Vorteile einer Hypothek in Zypern

Hypotheken in Zypern bieten eine Reihe von Vorteilen. Der wichtigste davon ist die Möglichkeit, den Zinssatz über einen langen Zeitraum festzulegen. Dies ist besonders bei instabilen Bedingungen auf dem globalen Finanzmarkt von Vorteil, da es Kreditnehmer vor möglichen Zinsschwankungen in der Zukunft schützt.

Weitere Vorteile sind:

• Flexibilität der Kreditkonditionen. Banken in Zypern bieten verschiedene Kreditlaufzeiten an: von 10 bis 40 Jahren. Dadurch können Sie die monatlichen Zahlungen reduzieren, die nach zyprischem Recht 30 % des monatlichen Einkommens nicht überschreiten dürfen.
• Immobilienkauf in einer stabilen Gerichtsbarkeit. Im Gegensatz zum globalen Zyperns Immobilienmarkt recht stabil, insbesondere in touristisch attraktiven Gebieten. Durch die Investition in eine Immobilie mit einer Hypothek können Sie Kapital schützen und langfristig Gewinne erzielen, insbesondere wenn die Immobilie zu Mietzwecken genutzt wird.
• Ein einfaches Verfahren zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis. Der Erwerb einer Immobilie auf Zypern mit einer Hypothek kann auch als Grundlage für den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis dienen.

Zu den Hauptnachteilen zählen:

• Die Notwendigkeit einer höheren Anzahlung (bis zu 50 %).
• Der langwierige Prozess der Hypothekengenehmigung für ausländische Staatsbürger, verbunden mit der Notwendigkeit, Dokumente und rechtliche Aspekte zu überprüfen.

Es bestehen auch gewisse Risiken, wenn der Käufer Einkünfte in einer anderen Währung als dem Euro erzielt. Im Falle einer erheblichen Änderung des Kurses einer Währung gegenüber dem Euro und einer Erhöhung des Hypothekenschuldenrisikos sollten Sie sich umgehend an die Bank wenden. Ein Institut kann sich für eine Umstrukturierung seiner Schulden entscheiden, was eine Überarbeitung des Zahlungsplans, eine Verlängerung der Kreditlaufzeit oder eine vorübergehende Kürzung der Zahlungsbeträge bedeutet. Im Einzelfall kann die Bank vorübergehend Steuerbefreiungen für Zahlungen gewähren.

Sie müssen die Bank kontaktieren, bevor die Schulden entstehen, denn wenn bereits Schulden bestehen, kann die Bank mit dem Verfahren zur Beschlagnahme der Gelder und des Eigentums des Kreditnehmers beginnen, die sich im Hoheitsgebiet Zyperns befinden.

Welche Art von Immobilie kann auf Zypern mit einer Hypothek gekauft werden?

Es gibt keine Beschränkungen für den Immobilienkauf auf Zypern. Auch Immobilien mit dem Status eines historisch bedeutsamen Objekts können gekauft oder verkauft werden, allerdings mit eigenen Nuancen.

Allerdings gibt es beim Immobilienkauf durch Ausländer einige Einschränkungen. Entsprechend offizielle Quellen Ausländische Käufer aus Ländern außerhalb der EU dürfen nicht mehr als zwei verschiedene Arten von Immobilien erwerben (z. B. ein Haus und eine Gewerbeimmobilie), und die Gesamtfläche dieser Immobilien darf 4.000 m² nicht überschreiten.

Beim Kauf noch nicht genutzter Primärimmobilien (Neubauten) gewährt Zypern den Bewohnern Vorteile, wie zum Beispiel einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz (5 % für die ersten 130 m² statt 19 %). Bei einer Zweitwohnungshypothek können jedoch zusätzliche Kosten wie die Grunderwerbsteuer anfallen.

Der primäre und sekundäre Charakter von Immobilien beeinflusst auch den Wert der Hypothekenzinsen. Sie können eine Wohnung in Zypern mit einer Hypothek zu einem Zinssatz von 1,91 % für Neubauten und bis zu 4,28 % für Zweitimmobilien kaufen. Für Gewerbeimmobilien beginnen die Zinssätze bei 3,98 % bis 5 %, und die Mindestanzahlungsanforderungen sind oft höher (normalerweise 20–40 % des Wertes).

Unterlagen zum Erhalt einer Hypothek und Anforderungen an den Antragsteller

Wie in anderen Ländern können Sie auch in Zypern unter bestimmten Voraussetzungen eine Hypothek aufnehmen. Zusätzlich zur Standardaltersgrenze von 18 bis 65 Jahren gibt es in Zypern eine Höchstaltersvorgabe zum Zeitpunkt des Abschlusses der Hypothek – 65 Jahre. Das heißt, wenn der Antragsteller 40 Jahre alt ist, wird ihm keine Hypothek für einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren gewährt.

Zusätzliche Anforderungen an den Antragsteller:

• Anzahlung. Normalerweise verlangen Banken eine Anzahlung von mindestens 20–40 % des Immobilienwertes. Für Nichtansässige, insbesondere ausländische Staatsbürger aus Nicht-EU-Ländern, ist diese Kaution höher und liegt zwischen 30 % und 50 %.
• Kreditwürdigkeit. Die Bank prüft die Fähigkeit des Antragstellers, den Kredit in Zypern regelmäßig zurückzuzahlen – die monatlichen Zahlungen sollten 30–33 % seines Einkommens nicht überschreiten. Diese Bedingung ist nur für den Erhalt einer Hypothek zwingend erforderlich. Wird dieser Schwellenwert bei der Tilgung überschritten, der Kunde jedoch keine Schulden gegenüber der Bank begründet, gibt es keine Beschwerden seitens der Abteilung.
• Versicherung. Die meisten Banken verlangen vom Kreditnehmer eine Lebensversicherung und eine Sachversicherung (z. B. gegen Brände oder Naturkatastrophen). Die Höhe der jährlichen Versicherungsprämie variiert und hängt vom Kreditsaldo und dem Wert der Immobilie ab.

Grundlegende Dokumente für den Erhalt einer Hypothek:

• Eine Kopie des aktuellen Reisepasses des Antragstellers.
• Ausgefülltes Antragsformular der Bank.
• Einkommensnachweis anhand einer Bescheinigung Ihres Arbeitsortes, einer Steuererklärung, Kontoauszügen sowie Belegen über weitere Einkommensquellen.
• Unterlagen über frühere Kredite (falls vorhanden) sowie eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit.
• Eine Kopie der vorläufigen oder endgültigen Vereinbarung mit dem Immobilienverkäufer.
• Ein Gutachten eines unabhängigen Gutachters über den Marktwert der Immobilie.
• Bebauungsplan, Katasterinformationen sowie Bestätigung, dass die Immobilie nicht verpfändet oder beschlagnahmt ist.

Prozess zur Erlangung einer Hypothek in Zypern

Bevor Sie sich bewerben, müssen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten einschätzen, da zyprische Banken in der Regel verlangen, dass die monatlichen Hypothekenzahlungen 30–35 % des Gesamteinkommens des Antragstellers nicht überschreiten. Der Käufer wählt eine Immobilie aus, sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, und prüft die rechtliche Reinheit der Immobilie (z. B. kann er Daten aus dem Katasterregister anfordern).

1. Einreichen eines Hypothekenantrags bei einer der zypriotischen Banken. Dazu müssen Sie eine Reihe von Dokumenten vorlegen, darunter einen Reisepass, einen Einkommensnachweis, eine Bonitätshistorie und eine Immobilienbewertung. Nichtansässige müssen ein Konto in Zypern eröffnen.
2. Bankbewertung des Antragstellers und der Immobilie. Die Bank prüft Unterlagen, darunter Bonität, Einkommen und sonstige Verbindlichkeiten des Antragstellers und prüft außerdem, ob die Immobilie ihrem geschätzten Wert entspricht.
3. Hypothekengenehmigung und Vertragsunterzeichnung. In dieser Phase werden der endgültige Kreditbetrag und seine Konditionen vereinbart, einschließlich des Zinssatzes und der Hypothekenlaufzeit. Nach der Kreditgenehmigung unterzeichnen Käufer und Bank einen Kreditvertrag, in dem alle Konditionen festgelegt sind.
4. Registrierung von Hypotheken und Immobilienkauf. Nach Unterzeichnung des Vertrags ist es notwendig, die Hypothek und das Eigentum beim zyprischen Landamt zu registrieren. Dieser Schritt bestätigt die Rechtmäßigkeit der Transaktion und schützt die Rechte sowohl der Bank als auch des Kreditnehmers. Sobald die Hypothek registriert ist, werden in der Regel die restlichen Mittel an den Verkäufer überwiesen und die Transaktion gilt als abgeschlossen.

In den meisten Fällen verlangt die Bank, dass die erworbene Immobilie gegen Risiken (Feuer, Naturkatastrophen) versichert wird und dass der Kreditnehmer eine Lebensversicherung abschließt, um seine Interessen im Falle unvorhergesehener Ereignisse zu schützen.

Erstellung von Dokumenten durch eine Agentur

Der Prozess der Aufnahme einer Hypothek und des Immobilienkaufs wird vereinfacht, wenn der Käufer die Dienste einer Agentur in Anspruch nimmt. Es erledigt die meisten bürokratischen und rechtlichen Aufgaben, allerdings nicht kostenlos. Rechtliche Aspekte in Zypern sind besonders komplex, wenn der Käufer die Landessprache nicht beherrscht, da einige offizielle Rechtsakte und Gesetze nicht in andere Sprachen als Griechisch übersetzt werden.

Tätigkeitsbereiche der Agentur:

• Rechtliche Überprüfung des Objekts. Geprüft werden die Reinheit der Eigentumsrechte, das Fehlen von Schulden oder Belastungen der Immobilie sowie die Bestätigung der Verfügungsberechtigung des Verkäufers über die Immobilie.
• Interaktion mit der Bank. Große Agenturen haben meist bereits Erfahrung im Umgang mit lokalen Banken und sind mit den bürokratischen Feinheiten der Insel vertraut. In einigen Fällen helfen sie bei der Vorbereitung aller notwendigen Dokumente für die Bank, einschließlich der Erstellung von Anträgen und der Einholung von Bescheinigungen und Bestätigungen. Banken selbst sind eher bereit, mit Agenturen zusammenzuarbeiten, weil sie auf deren Einschätzung des Käufers vertrauen.
• Immobilienbewertung. Die Agentur führt die Immobilienbewertung durch und arbeitet dabei mit vertrauenswürdigen Gutachtern zusammen.

Die Zusammenarbeit mit einer Agentur erfordert fast immer die Zahlung einer Provision, die zwischen 2 % und 5 % des Immobilienwerts liegt. Die Kosten für die Dienstleistungen einzelner Spezialisten, mit denen die Agentur bei der Lösung von Käuferproblemen zusammenarbeitet, sind häufig nicht in der Provision enthalten und werden separat vergütet. Agenturen bieten möglicherweise auch zusätzliche kostenpflichtige Dienstleistungen an, z. B. Transaktionsunterstützung in allen Phasen, Unterstützung bei der Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis oder anderer Genehmigungen.

Eröffnung eines Bankkontos

Um auf Zypern einen Kredit aufzunehmen und legal Finanztransaktionen auf der Insel durchzuführen, müssen Nichtansässige ein Bankkonto bei einer der örtlichen Banken eröffnen. In Zypern gibt es mehrere große Banken, wie die Bank of Cyprus, die Hellenic Bank und die Eurobank , die spezielle Hypothekenprodukte für ausländische Staatsbürger und Expats anbieten.

Um ein Konto zu eröffnen, müssen Nichtansässige (sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen) die folgenden Dokumente vorlegen:

• Reisepass.
• Nachweis der Wohnadresse. Stromrechnung oder Kontoauszug zur Bestätigung der aktuellen Adresse, die nicht älter als 3–6 Monate sein darf.
• Finanzielle Bestätigung. Dokumente, die die Einkommensquelle bestätigen (z. B. Steuererklärung, Einkommensbescheinigung, Kontoauszug).
• Ausgefülltes Bewerbungsformular. Standardformulare zur Kontoeröffnung mit Angabe persönlicher Daten und des Zwecks der Kontoeröffnung.

Nach Einreichung der Unterlagen prüft die Bank den Kunden auf Einhaltung der Anti-Geldwäsche- (AML) und „Know Your Customer“-Anforderungen (KYC). Der Vorgang dauert normalerweise einige Tage bis einige Wochen. Nach der Genehmigung eröffnet die Bank ein Konto und gewährt dem Kunden Zugang zum Online-Banking, zur Debitkarte und zu anderen Dienstleistungen.

Sie können ein Konto in Zypern aus der Ferne über Vermittler oder direkt über eine Bank eröffnen. Allerdings bieten nicht alle Banken die Möglichkeit des direkten Kontakts, sondern arbeiten lieber mit Vermittlern zusammen. In diesem Fall ist es am besten, die Hilfe lokaler Rechts- oder Finanzspezialisten in Anspruch zu nehmen. Nach Vertragsabschluss treten sie im Namen des Kunden mit der Bank in Kontakt und sind für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verantwortlich.

Die Eröffnung eines Kontos in Zypern für einen Nichtansässigen ist ebenfalls einfach, Sie müssen jedoch berücksichtigen, dass einige zypriotische Banken möglicherweise die Einhaltung eines Mindestkontoguthabens verlangen, insbesondere wenn es sich um Firmenkonten handelt.

Kosten für die Aufnahme einer Hypothek

Bei der Beantragung einer Hypothek in Zypern ist es wichtig, nicht nur die Höhe der Anzahlung und die Zinssätze zu berücksichtigen, sondern auch alle damit verbundenen Kosten. Dazu gehören eine Provision an eine Bank oder Agentur bei der Beantragung einer Hypothek sowie Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf.

Dazu gehören Mehrwertsteuer, Stempel- und Eigentumssteuern. Die bedeutendste davon ist die Mehrwertsteuer, deren Höhe 19 % des Immobilienwertes beträgt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, sie zu umgehen, und diese sind völlig legal. Wir haben diese Nuancen ausführlich in einem Artikel darüber besprochen NSteuern auf Immobilien in Zypern, das Ihnen bei der Arbeit mit Immobilien dabei helfen wird, sich im Steuerbereich Zyperns besser zurechtzufinden. Einwohner haben beispielsweise die Möglichkeit, eine ermäßigte Mehrwertsteuer (5 %) zu erhalten und einige Gebühren überhaupt nicht zu zahlen.

Bei einer Hypothek erreichen die Gebühren nicht so hohe Werte wie beim Immobilienkauf. Der teuerste Aufwandsposten ist die Provision der Bank für die Kreditvergabe. In der Regel beträgt sie etwa 1 % der Kreditsumme. Für eine Hypothek in Höhe von 200.000 Euro beträgt die Gebühr beispielsweise 2.000 Euro.

Zu den weiteren Ausgaben zählen:

• Immobilienbewertung. Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, verlangen Banken ein unabhängiges Gutachten, das häufig vom Kreditnehmer bezahlt wird. Die Kosten für die Beurteilung variieren zwischen 100 und 350 €.
• Versicherung. Die Kosten für eine obligatorische Sachversicherung (zum Beispiel gegen Feuer und Erdbeben) liegen je nach Objekt und Bank zwischen 350 und 1200 Euro.
• Lebensversicherung des Kreditnehmers. Es ist erforderlich, die Bank im Falle unvorhergesehener Situationen zu schützen. Die Kosten belaufen sich auf ca. 150–600 € pro Jahr und dieser Betrag verringert sich mit abnehmender Verschuldung.
• Notardienstleistungen. Der Notar ist eine wichtige Figur bei Immobilientransaktionen auf Zypern, da er die rechtliche Reinheit der Transaktion prüft und Dokumente erstellt. Notarielle Dienstleistungen kosten je nach Komplexität der Transaktion durchschnittlich 1.000 bis 3.000 Euro.
• Dienstleistungen einer Immobilienagentur. Die Maklerprovision liegt in der Regel zwischen 2 % und 5 % des Immobilienpreises. Dieser Prozentsatz wird von den Kunden der Agentur bezahlt, bei denen es sich in den meisten Fällen um Immobilienverkäufer handelt. In einigen Fällen kann die Zahlung jedoch auf die Schultern des Käufers fallen.

Die zusätzlichen Kosten für die Due Diligence, also die Prüfung der rechtlichen Reinheit eines Objekts vor dem Kauf, betragen 100–350 €, die Kosten für den Papierkram liegen bei ca. 50–150 €.

Banken in Zypern, die Immobilienkredite vergeben

Die wichtigsten Banken in Zypern, die Hypotheken anbieten, sind Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank und Ancoria Bank. Dies sind die größten Finanzinstitute, die Hypothekendarlehen auf der Insel anbieten.

Bevor Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen lesen, ist es äußerst wichtig zu verstehen, dass der von der Bank vergebene maximale Kreditbetrag auf dem geschätzten Wert basiert. Das heißt, wenn der Verkäufer den Kauf einer Wohnung anbietet, lohnt es sich, sich vor dem Kauf über den geschätzten Wert dieser Immobilie zu informieren. Liegt dieser niedriger als angegeben, fällt die maximale Kreditsumme geringer aus. Wenn beispielsweise eine Wohnung 200.000 Euro kostet und ihr Schätzwert bei 120.000 Euro liegt, dann bietet die Bank statt eines Kredits von 160.000 Euro nur 84.000 Euro an.

Hauptkonditionen der Banken für September 2024:

Diese Banken vergeben auch Verbraucherkredite, nicht nur für den Kauf von Autos oder Haushaltsgeräten, sondern auch für den Kauf von Immobilien. Dies ist eine flexiblere Art der Kreditvergabe, da sie für einen kürzeren Zeitraum als bei einer Hypothek (in der Regel 1 bis 7 Jahre) abgeschlossen werden kann. Allerdings gibt es auch Nachteile: Der Hauptgrund besteht darin, dass ein solcher Kredit nicht wie bei einer Hypothek durch eine Sicherheit in Form einer Wohnung abgesichert ist, weshalb die Zinssätze für Verbraucherkredite in der Regel um 3–8 % höher sind.