«Była kobieta z siedmioma kotami i mieszkanie, w którym nie można urządzić burdelu». Okropności wynajmu w Warszawie od pośrednika nieruchomości

Wynajem mieszkania w Warszawie jest obecnie prawdziwym wyzwaniem i nie każdy jest w stanie przejść przez nie bez pomocy. Koszty nieruchomości szybują w górę, najkorzystniejsze opcje rozchodzą się już po godzinie lub półtorej godziny od pojawienia się ogłoszenia. Jak sobie poradzić z taką sytuacją? I czy rzeczywiście problemem jest wynajmujący? O tym wszystkim i nie tylko rozmawialiśmy z pośredniczką Margaritą Jasiewicz, która aktywnie działa na rynku nieruchomości w Warszawie i wie wszystko nie tylko o wynajmujących, ale i o najemcach.

«Był taki przypadek, że lokatorzy płacili z rocznym wyprzedzeniem»

Margarita od ponad 10 lat mieszka w Warszawie i aktywnie działa na rynku najmu. W tym czasie w swojej praktyce miała różne przypadki. Najciekawszymi z nich podzieliła się z dziennikarzem Realting.com.

— Jaka jest obecna sytuacja na rynku najmu w Polsce, a w szczególności w Warszawie?

— Sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie pozostaje dość napięta: popyt rośnie, podczas gdy liczba ofert spada z każdym miesiącem. Polska zetknęła sie z olbrzymią falą imigracji: w 2022 roku liczba cudzoziemców posiadających zezwolenia na pobyt wzrosła trzykrotnie.Wielu z przybyszów, widząc koszty wynajmu, woli od razu kupić własne mieszkanie.

Napięcie na rynku podwyższa fakt, że wziąć kredyt hipoteczny na zakup własnego domu może teraz coraz mniej osób — oprocentowanie kredytów jest niewiarygodnie wysokie. Wielu kupujących przyjęło postawę wyczekującą, licząc na niższe stopy procentowe. Jest szansa, że latem zostanie uchwalona ustawa, która pomoże ludziom kupić pierwszy dom w Polsce — jeśli tak się stanie, oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie 2%. Na to czekają nie tylko obcokrajowcy, lecz także miejscowi.

Wszystkie te procesy mają oczywiście również odzwierciedlenie na rynku najmu — według moich obserwacji koszt wynajmu w stolicy Polski wzrósł w 2022 roku około 1,5–2 razy. Zakres cen najmu jest jednak bardzo szeroki i zależy od sytuacji i szczęścia najemców. Średnio jednopokojowe mieszkanie w Warszawie można wynająć za 3500 zł, dwupokojowe za 4500 zł. Mała kawalerka do wynajęcia kosztuje średnio 2800 zł. Celowo nie wskazuję górnej granicy cenowej, bo jej po prostu teraz nie ma — zdarzają się przypadki, że mieszkania dwupokojowe w okolicach centrum były wynajmowane za 8000–12 000 zł (i nie mówimy tu o ofercie, ale o kwocie z prawdziwego zdarzenia).

— Jakie cechy warszawskiego rynku najmu można by wymienić?

— Jak już wspomniałam, rynek najmu w Warszawie wrze od zwiększonego popytu. W takiej sytuacji trudno mówić o konkretach — kluczowa jest szybkość podejmowania decyzji i umiejętność dostosowania się (zarówno dla najemców, jak i wynajmujących).

Dużym popytem (zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż) cieszą się małe mieszkania: lokale o powierzchni 80–90 metrów kwadratowych w Polsce często uznawane są za niepłynne. Normą jest trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 46 m², które będzie popularne zarówno wśród najemców, jak i kupujących. Myślę, że wynika to z warunków mieszkaniowych, mniejszej ilości rodzin wielodzietnych i ogólnego stylu życia. Swoją drogą, mieszkam tu od ponad 10 lat i nie znam ani jednej rodziny wielodzietnej. W moim otoczeniu jest bardzo dużo osób wyznających bezdzietność z wyboru. Jeśli już myślą o dzieciach, to z cyklu «może kiedyś, ale najpierw kupimy sobie psa».

Ta perspektywa ma również duży wpływ na stosunek do mieszkań: jeśli ktoś jest obecnie sam lub młodym małżeństwem bez dzieci, zgłoszenie będzie dotyczyło mieszkania jednopokojowego lub kawalerki. Tutaj nikt nie myśli o powiększeniu rodziny z wyprzedzeniem i bardzo rzadko wynajmuje/kupuje dom z rezerwą. Kawalerki są jedną z osobliwości rynku nieruchomości w Warszawie. Są to bardzo małe mieszkania, od 19 m². Zazwyczaj powstają poprzez podzielenie dużego, cztero- lub trzypokojowego mieszkania na kilka mniejszych lokali. Każde z nich ma mały kącik na łazienkę, a resztą przestrzeni jest pokój z aneksem kuchennym w rogu. Takie przestrzenie cieszą się dużym popytem wśród najemców i nie są tanie — jeszcze niedawno w dzielnicy Ursus mieszkanie o powierzchni 19 m² było wynajmowane za 1900 zł (około 450 dolarów).

Nie jestem pewna, czy można to określić jako cechę, ale obecnie prawie nikt nie chce wynajmować mieszkania na krócej niż pół roku. Ponadto cechą rynku najmu w 2022 roku było to, że wynajmujące nie wynajmują lokalu pierwszym chętnym, ale przeprowadzają swego rodzaju selekcję wśród zainteresowanych wynajmem. Wydaje się, że wkrótce stanie się to normą.

— Jak odbywają się przesłuchania najemców? Skąd wiadomo, który z najemców zostanie wybrany?

— Popyt na mieszkania do wynajęcia w Warszawie jest rzeczywiście bardzo duży i nie mówimy tylko o Białorusinach i Ukraińcach. W swojej praktyce miałam klientów na przykład ze Szwecji, którzy zdecydowali się na założenie własnego biznesu w Warszawie ze względu na niższe podatki. Do tego dochodzą miejscowi, którzy aktywnie korzystają z wynajmu — niektórzy przeprowadzają się do stolicy z mniejszych miejscowości, inni po prostu wyprowadzają się od rodziców, męża lub żony. 

W związku z tym właściciele mieszkań (szczególnie tych tanich) mają w czym wybierać i urządzane są najprawdziwsze konkursy. Wszystkim chętnym wyznacza się jedną datę i godzinę na oglądanie mieszkania, i o tej godzinie ustawia się kolejka z potencjalnych najemców. Następnie każdy wchodzi do mieszkania i opowiada o sobie: jaki ma poziom dochodów, gdzie pracuje, jakie ma dokumenty i na jak długo jest gotowy wynająć mieszkanie. Nie ma tu jednolitych kryteriów selekcji — wszystko zależy od właściciela mieszkania. Jeśli przykładowo przyszły dwie dziewczyny-studentki, rodzina z dzieckiem, dwóch chłopaków-typografów i młode małżeństwo, to pierwszeństwo ma prawdopodobnie dwóch chłopaków-typografów lub rodzina z dzieckiem (jeśli dziecko ma powyżej 5 lat). Ale nie ma tu jednoznacznych kryteriów — wszystko zależy od sytuacji, stabilności dochodów, znajomości języków.

Niektórzy kandydaci są skłonni zapłacić pół roku czynszu z góry jako argument, co oczywiście jest ważkim argumentem dla właściciela. Miałam przypadek z mieszkaniem w Wilanowie, kiedy lokatorzy nie chcieli brać udziału w żadnym castingu i po prostu zapłacili rok z góry. To była ciekawa sytuacja, bo zapłacili gotówką w złotówkach (właściciel odmówił zapłaty w obcej walucie), a my musieliśmy liczyć pieniądze przez jakąś godzinę. Dzięki tej wpłacie udało mi się też wynegocjować dobry rabat. Ostatecznie czynsz za to dwupokojowe mieszkanie z garażem wyniósł 9900 zł miesięcznie (około 2000 dolarów).

Zdarzały się też przypadki, że właściciele bali się przyjąć takie warunki płatności, bo wątpili w źródło takich pieniędzy. Z doświadczeniem przychodzi zrozumienie psychologii właścicieli i na poziomie intuicyjnym wybiera się strategię interakcji, która później pomaga wynegocjować korzystne dla obu stron warunki.

«Niemożność wymeldowania to nie jedyny problem wynajmujących»

— Jakie są pułapki rynku najmu?

— Pułapek na rynku najmu jest faktycznie sporo i nie wszystkie dotyczą najemców — często zagrożeni są również wynajmujący. Znam na przykład przypadek, w którym właściciel nie podpisał z najemcami umowy najmu okazjonalnego, a następnie przez dwa lata nie mógł ich wymeldować (Uwaga: Umowa najmu okazjonalnego to rodzaj umowy najmu, której główną cechą jest wskazanie innego lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić w przypadku nieprzestrzegania umowy najmu). Lokatorzy nie płacili, bo «nie mieli na to pieniędzy» i nie wyprowadzili się, bo — według ich słów — «nie było dokąd pójść». A wynajmujący w tym przypadku znalazł się w pułapce: zgodnie z prawem, jeśli osoba mówi, że nie ma gdzie mieszkać i nie jest nigdzie zameldowana, nie można jej wykwaterować. Dokładniej, proces ten wymaga wiele czasu i wysiłku i przechodzi przez sądy. Teraz te sprawy mogą trwać nawet dwa lata, aby być rozpatrywane w sądzie, a w tym czasie właściciel nieruchomości nie otrzyma żadnych pieniędzy za własną nieruchomość i nie będzie mógł nic z nią zrobić.

Ale niemożność eksmisji to nie jedyny problem z lokatorami, to tylko wierzchołek góry lodowej. Znam przypadek, kiedy lokatorzy wprowadzili się do świeżo wyremontowanego domu i «zabili» go w ciągu kilku lat. A kiedy właściciel wyjaśnił, że nie odda im depozytu i dobrze byłoby naprawić wszystko, co zniszczyli, lokatorzy natychmiast zareagowali, mówiąc, że «dom był taki sobie». Oczywiście właściciel skierował sprawę do sądu, ale prawdopodobnie będzie to sprawa bezskuteczna, bo protokół zdawczo-odbiorczy nie wyszczególniał stanu domu, wszystkich jego najmniejszych szczegółów. Teraz nie da się udowodnić, że na przykład blat w kuchni był nowy i nie miał głębokich rys. Albo jak udowodnić, że na ścianach nie było głębokich wgnieceń albo że piekarnik w środku nie był pełen sadzy z przypalonego jedzenia? Zdjęcia dostarczone przez właściciela tego nie pokazują — nie sfotografował każdego centymetra domu. Ostatecznie właściciel dostał łącznie 60 000 zł (ok. 13 500 dolarów) odszkodowania i nikt mu go nie zwróci.

Mimo powszechnych błędnych przekonań takie sytuacje zdarzają się zazwyczaj polskim lokatorom, a nie obcokrajowcom. Ponieważ Polacy dobrze znają prawo swojego kraju i są pewni, że państwo będzie ich chronić, czują się znacznie pewniej niż obcokrajowcy. Polskie prawo jest na tyle elastyczne i niezbyt wyrafinowane pod tym względem, że niektóre jego zapisy można interpretować na swój sposób, jeśli tylko się chce. To jest główny powód, dla którego Polacy tak bardzo boją się wynajmować swoje mieszkania.

— Po takich sytuacjach naprawdę nie chcesz mieć do czynienia z lokatorami. Czy jednak można coś zrobić, aby się przed tym zabezpieczyć?

— Po pierwsze, należy współpracować z zaufanymi agentami nieruchomości. Na rynku wynajmu jest teraz tak wielu agentów nieruchomości, którzy w wolnym czasie dzwonią po ofertach lub po prostu przychodzą otworzyć drzwi kluczem — i na tym ich praca się kończy. I to jest kolejny problem, który jest niebezpieczny zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. A ci agenci kosztują od 500 zł do 123% kosztów najmu.
O umowie najmu okazjonalnego mówiłam już wyżej — nie jest to gwarancja sukcesu dla wynajmującego, ale to przynajmniej poduszka bezpieczeństwa przed niepłacącymi. No i umowa musi być notarialna i prawidłowo wykonana, co również często jest zaniedbywane przez wynajmujących.

Jeśli chodzi o odszkodowanie za szkody — ważne jest, aby w załączniku do umowy najmu przepisać stan wszystkich kluczowych elementów mieszkania. Istnieje skala od 1 do 6, gdzie 1 oznacza bardzo zły, a 6 nowy. Większość wynajmujących zwykle stwierdza, że stan mebli i urządzeń jest gdzieś w okolicach 4-5, ale jeśli najemca jako pierwszy wprowadza się do świeżo wyremontowanego mieszkania, właściciel ma prawo postawić przy każdym elemencie 6. Jeśli zostanie to wskazane, najemca będzie musiał zapłacić za naprawę wszystkich uszkodzonych urządzeń lub mebli (biorąc pod uwagę normalne zużycie) przy wyprowadzce. 

Powszechną praktyką w Polsce jest zlecanie przez firmy zarządzające opieki nad nieruchomością firmie zewnętrznej. Właściciele często nie mogą lub nie chcą poświęcać czasu na szukanie najemców, sprawdzanie płatności i formalności — ale można uzyskać pomoc od agenta, który za opłatą zajmie się tym procesem. Nie gwarantuje to bezpieczeństwa, ale oszczędza właścicielowi mieszkania nerwów. Polecam wynajem mieszkania od takich firm — zapewniają wsparcie techniczne w razie potrzeby, a także komunikują się z najemcami, gdy tego potrzebują, a właściciel jest daleko.

— Jakie były najbardziej nietypowe przypadki w Pani praktyce?

— Lokatorką jest kobieta posiadająca siedem kotów. Początkowo myślałem, że to po prostu osoba, która pomyliła się na wniosku i przypadkowo podała złą liczbę zwierząt. Ale nie — ona naprawdę ma 7 kotów. Skończyło się na tym, że odmówiłam współpracy z tym lokatorem. 

Na początku tego roku zakwaterowałam rodzinę z Białorusi — chłopaki niedawno przeprowadzili się do Warszawy. Trudność polegała na tym, że mają kota i psa, a chcieli mieć stylowe, ładne mieszkanie. Nie było zbyt wielu chętnych wynajmujących, delikatnie mówiąc, ale dzięki doświadczeniu udało mi się znaleźć dla nich mieszkanie marzeń. Wynajmującym ze zwierzętami radzę wykupić ubezpieczenie dla zwierząt (około 75–100 zł rocznie) lub zwiększyć kaucję (jeśli jesteście pewni manier swoich pupili). Do tego w umowie oczywiście zapis, że ewentualne szkody po zwierzęciu przejmą na siebie wynajmujący.

Kolejna ciekawostka: zdarzały się mieszkania bez internetu i sieci — jak czarna dziura. W Warszawie są takie nowe budynki przy ulicy Kłobuckiej, gdzie cała klatka schodowa po prostu nie ma sieci i co z tym zrobić, na razie nie wiadomo. 

Kolejny nietypowy przypadek: właściciel mieszkania w umowie najmu zastrzegł, że świadczenie usług seksualnych w mieszkaniu jest zabronione. Wnętrze mieszkania rzeczywiście sprzyjało takiemu nastrojowi — było, powiedzmy, glamour. A kiedy dziewczyna wynajmowała mieszkanie, właścicielka jeszcze kilka razy pytała, czy lokatorka zrozumiała ten punkt i czy się z nim zgadza. Podobno w tym mieszkaniu zdarzały się już ciekawe przypadki.

Całkiem niedawno była sytuacja z dużą rodziną z Ukrainy, przenoszącą się z Tajlandii do Polski. Znalazłam im mieszkanie i byłam z nimi połączony online przez 2 tygodnie. Zorganizowałam wszystko w szczegółach — notariusza, tłumacza, transfer z lotniska, a nawet sprzątanie mieszkania na konkretny dzień i godzinę. Na kilka godzin przed wylotem z Phuket, właścicielka wynajmowanego mieszkania poinformowała nas, że zmieniła zdanie na temat wynajmu tego miejsca i olała sprawę. Na szczęście w ciągu kilku dni znaleźliśmy jeszcze lepszą opcję. Ale byliśmy dość zdenerwowani. Rynek wynajmu nie jest stabilny, trzeba być przygotowanym na wszystko i trzymać rękę na pulsie do momentu podpisania umowy.

Z podobną sytuacją przyjechała rodzina z Ukrainy. Wynajęli mieszkanie przez pozbawionego skrupułów pośrednika, który nie uprzedził ich, że zgodnie z umową wynajmujący ma prawo zerwać umowę z zaledwie 7-dniowym wypowiedzeniem, a najemca z kolei ma miesięczny okres wypowiedzenia. Po 2 miesiącach wynajmu właścicielka przyszła z wiadomością, że się rozwodzi i rodzina musiała się wyprowadzić po tygodniu. Należy dokładnie sprawdzać warunki umowy, aby nie znaleźć się w niekorzystnej dla siebie sytuacji. 

A w ogóle, gdy pracuje się na rynku nieruchomości, nic nas nie zaskakuje i staje się jasne, dlaczego właściciele są tak wybredni w wyborze najemców i wymagają od nich tak wielu rzeczy.