La inestabilidad en el mundo y la inflación que aumenta cada día alientan a las personas a ahorrar dinero y mirar hacia el mundo de las inversiones. Para proteger su capital, la gente, como antes, está invirtiendo en bienes raíces en estados unidos. Cómo invertir com extranjero, qué dificultades le esperan en el camino y por qué tales inversiones son atractivas: averígüelo en nuestro material experto.

Esto es lo que dicen las estadísticas: de acuerdo con las observaciones de Bankrate, el 29% de los estadounidenses consideran que los bienes raíces en EE. UU. son la mejor opción para ahorrar dinero. En cuanto a los extranjeros, la asociación de inversores inmobiliarios extranjeros (AFIRE) ha investigado y hallado lo siguiente: el 76% de las personas entrevistadas planean aumentar sus inversiones en EE. UU. durante el próximo año. 

Además, los inversores no solo están interesados en las ciudades más grandes, sino también los llamados mercados secundarios y terciarios. Esto concierne, por ejemplo, ciudades como Austin, Phoenix, Seattle, Denver o Nashville. En términos de inversión, en este momento son particularmente atractivos los edificios de apartamentos y los activos industriales. 

Supongamos que es usted extranjero y quiere invertir en bienes raíces en EE. UU. ¿Cuáles son los matices?

El mercado inmobiliario estadounidense no tiene ninguna restricción federal, por lo que, cualquier residente puede invertir en este mercado, así como cualquier extranjero.

Lo que puede causar alguna dificultad: las leyes de impuestos, que a menudo difieren de un estado a otro dependiendo de dónde se compre la propiedad, así como las dificultades para obtener un préstamo (si lo necesita) para cubrir sus inversiones. Los bancos y prestamistas locales aún consideran que los extranjeros no son inversionistas confiables, por lo tanto, las tasas de interés y el pago inicial suelen ser más altos para ellos. Tendrá más posibilidades de obtener una hipoteca si tiene un cierto puntaje de crédito y lleva viviendo y trabajando en los EE. UU. al menos dos años. 

Además, debe tener en cuenta que un inversionista extranjero puede permanecer en los EE.UU. más de 90 días, siempre y cuando tenga un visado B-2. Con él, un extranjero puede permanecer en el país hasta por seis meses. Para obtener este tipo de visado, tendrá que probar que tiene suficientes fondos para mantenerse todo ese tiempo. 

¿Por qué un extranjero debería invertir en el mercado inmobiliario estadounidense?

No hay restricciones en la compra de bienes raíces por parte de inversionistas extranjeros en los EE. UU. Es decir, los derechos de compra y propiedad de bienes inmuebles en este país son los mismos para un inversionista extranjero que para los ciudadanos estadounidenses. Este factor afecta en gran medida el atractivo de este mercado para los inversores. 

También atrae inversores el aumento constante del costo de la vivienda en Estados Unidos, que garantiza al inversor una plusvalía. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Este año en los EE. UU. el precio medio de la vivienda aumentó en comparación con 2021 en un 14,2%, y alcanzó los $413.5. Y esto es un récord histórico. Por supuesto, hay que entender que el precio variará según el área seleccionada, así como el tamaño y tipo de propiedad.

Otra buena razón para invertir en bienes raíces en EE. UU. es el alto rendimiento de los alquileres. Si hablamos de los años 2021 — 2022 , el alquiler de la vivienda durante este período ha aumentado considerablemente en precio (en un 26,5% en relación al año anterior) casi en 400 ciudades del país. Para entenderlo mejor: ahora la gente esta pagando $1000 dólares más al mes, que hace un año. En Nueva York, por ejemplo, en promedio, el alquiler de un mes ahora vale $5,812. Todo esto nos dice que las propiedades de inversión de EE. UU. generarán importantes ingresos por alquileres. 

Los mejores consejos para comprar bienes raíces en los EE. UU.  

1. Elija el lugar para su inversión en base a los datos: este es el punto clave. 

Es mejor pensar en Estados Unidos como varios países diferentes con sus propios matices: dado que el país es enorme, usted invierte no solo en el mercado inmobiliario de EE. UU., sino en un estado específico. Cada estado tiene leyes e impuestos locales que hay que estudiar antes de nada. California y Nueva York son conocidas por sus altos impuestos y sus complicadas regulaciones. En texas, por ejemplo, ni siquiera existe el impuesto sobre la renta. Y puede haber muchas de esas sutilezas. 

Será una ventaja si puede visitar y evaluar personalmente la propiedad o el desarrollo. Hay muchos matices que deben jugar un papel en la elección: qué zona es y cuál es la propiedad en sí, qué tan cerca están la infraestructura y el transporte necesarios, quizás las ventajas extra como playas y atracciones; cuál es la historia de esta propiedad, si ha generado ingresos en el pasado; si se celebran cerca eventos y festivales afamados, etc.

2. Considere los impuestos a la propiedad y los recargos (al calcular los rendimientos potenciales). 

No siempre, pero a veces los impuestos a la propiedad en los Estados Unidos son equivalentes a 3-4 meses de ingresos por alquiler. Esto es especialmente cierto para los estados donde no hay impuesto estatal sobre la renta: entonces los fondos para los distritos escolares, etc. se recaudan de los impuestos sobre la propiedad. Si va a invertir en bienes raíces en un resort, tampoco se pueden evitar los costos adicionales. 

Tampoco subestime las aportaciones a las comunidades de propietarios: sus volúmenes también varían y dependen fuertemente de la región. Es por eso, como dijimos antes, que debe abordar el estudio del lugar y los bienes inmuebles con la máxima responsabilidad.

En general, lo mejor es buscar el asesoramiento necesario de profesionales: de esta manera será mucho más fácil lidiar con el complejo régimen fiscal de los Estados Unidos. 

3. Acostúmbrese a la idea de que, tras la venta, la oficina de impuestos se quedará con una parte significativa de su dinero

Este es un punto muy importante: si vende bienes raíces como no residente, el IRS retendrá un 15% de la cantidad que reciba. El dinero le será devuelto después de realizar la declaración de la renta y pagar los impuestos sobre las ganancias de capital. Pero la práctica demuestra que este proceso no es rápido y puede llevar meses o incluso años. Por lo tanto, inmediatamente después de la venta, no vale la pena contar con este 15%. Pero hay excepciones: esta regla no se le aplicará si 1) vende bienes inmuebles por un valor de menos de $300,000, 2) los compradores de su propiedad vivirán en ella en lugar de usarla como una inversión. 

«Durante el año pasado, el valor de casi todos los bienes raíces en el país aumentó en alrededor de un 30%-40%»

Denis Wallace, inversor y fundador de la empresa LunaSun Real Estate Inc. le ha contado a un periodista de REALTING cuáles son las mejores propiedades inmobiliaria de EE. UU. para invertir en este momento, qué presupuesto necesita tener para tales inversiones y qué beneficio debe esperar.

— Durante el último año, casi todos los inmuebles han aumentado de precio en alrededor de un 30%-40%. Ha habido dos razones: 1) debido a la pandemia, la gente de las ciudades comenzó a mudarse activamente a los pueblos pequeños, aumentando así la demanda; 2) los ricos tenían miedo de la inflación y empezaron a comprar de todo, lo que también aumentó la demanda. Una buena casa podría haber tenido diez compradores. 

Ahora la agitación ha disminuido, y ha aumentado la tasa de interés en la financiación, por lo tanto, ya se nota una ligera bajada de precios. El curso posterior de los acontecimientos depende de muchos factores, incluyendo la situación en la economía y la política, así que tendremos que esperar para verlo. 

Con respecto a cuál es el mejor lugar para invertir: si todavía hace cinco años, habría respondido que para la inversión es mejor considerar bienes raíces comerciales, ahora todo ha cambiado. En este momento, una gran cantidad de bienes raíces comerciales están inactivos: a veces te das cuenta de que un local lleva más de un año vacío, el pequeño comercio se está muriendo, las empresas se mudan a pueblos pequeños o «se van» a trabajar a distancia. Por lo tanto, con tales inversiones ahora debe tener mucho cuidado. 

Pero los bienes raíces residenciales ahora están en su apogeo: la demanda es enorme, hay muchos que quieren alquilar una casa, y la selección es muy pequeña.

Los propios estadounidenses están invirtiendo especialmente activamente en bienes raíces, especialmente desde 2020. En cuanto a los rusos, belarusos, kazajos, me es difícil decir lo interesados que están en invertir ahora (en vista de los últimos acontecimientos). Sin embargo, en el poco tiempo que pasé en Minsk y Moscú, sí que conocí gente que piensa en estos temas. 

Los inversores inmobiliarios pueden tener dos objetivos distintos: algunas personas compran propiedades con la expectativa de que van a subir de precio (para posteriormente venderlas de forma rentable), mientras que otros quieren recibir ingresos pasivos mensuales por el alquiler. 

En cuanto al primer punto, puedo decir que en América los bienes raíces están en constante crecimiento de precio. A veces, por supuesto, se ralentiza este crecimiento, pero son problemas temporales. Incluso la famosa crisis de 2008 lo confirmó: Sí, hubo un ligero descenso y los precios estuvieron un tiempo sin moverse, pero dos años después los precios volvieron a subir. Por lo tanto, existe un potencial de ganancias en este «campo». Si hablamos de alquilar propiedades y generar ingresos pasivos, puedo decir que el rendimiento aproximado de dicha inversión será igual a un 5-10% anual. 

¿Cuánto dinero se puede necesitar para invertir en bienes raíces en EE. UU.? El límite inferior es de aprox. $120,000, mientras que el superior puede llegar a decenas de millones. 

Estas son las principales formas en las que puede invertir en bienes raíces de Estados Unidos un inversionista extranjero:

  • Viaja a EE. UU. y elige a un agente inmobiliario que le ayudará a seleccionar la propiedad adecuada para usted. Después puede ocuparse de la transacción usted mismo o buscar una empresa de gestión para estos fines. He de mencionar que cuando mejor sea su empresa de gestión, menos problemas tendrá.
  • Hay un concepto conocido como Turnkey: se refiere a cuando se le ayuda a elegir la propiedad adecuada para usted y a tomar el control total del mantenimiento y la administración de la misma. Todas los trámites administrativos se realizan en línea.

Es importante entender que los privilegios con los que puede contar son las ganancias y cierta protección contra la inflación. No hay más beneficios conectados con invertir en bienes raíces en EE. UU., incluyendo visados y facilidad para la inmigración.