Alles rund um den Immobilienkauf in Ungarn: von der Statistik bis zum Abschluss der Transaktion

Immobilien in Ungarn werden immer teurer, gehören aber im Vergleich zu anderen EU-Ländern immer noch zu den günstigsten. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie es mit den Verkaufsmengen und Preisen am Markt aussieht, wie Sie Schritt für Schritt Immobilien in Ungarn kaufen und mit welchen Zusatzkosten Sie rechnen müssen.

Ausländer können in Ungarn Immobilien kaufen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Baudenkmälern. Um einen solchen Kauf zu tätigen, ist jedoch die Genehmigung des Landesausschusses und der die Transaktion begleitenden Anwälte erforderlich. Aber seien Sie nicht beunruhigt: Dies ist eher ein formeller Schritt, da ein Antrag in Ungarn nur aufgrund einer Vorstrafe abgelehnt werden kann.

Ungarische Staatsbürger benötigen keine Genehmigung; Bürger der Länder der Europäischen Union sowie Norwegens, Liechtensteins, Islands und der Schweiz; Staatsbürger aller Länder, an die Immobilien vererbt werden.

Eine solche Genehmigung ist auch nicht erforderlich, wenn der Kauf für eine juristische Person erfolgt.

Verkaufsvolumen auf dem ungarischen Immobilienmarkt

Entsprechend Statistisches Zentralamt Ungarns Ende 2023 wurden 89.965 Wohnimmobilien verkauft (dazu zählen Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) – das sind 34,8 % weniger als im Jahr 2022.
Unter den Regionen Ungarns wurden die höchsten Verkaufsvolumina traditionell in der Hauptstadt des Landes – Budapest – beobachtet, wo fast 21.000 Wohneinheiten verkauft wurden. Dies ist der niedrigste beobachtete Wert seit 2007. Die wenigsten Häuser wurden in der Region Pest verkauft – 6.591.

Ende 2023 betrug der Anteil des Sekundärmarktes am ungarischen Wohnimmobilienmarkt 96 % und der des Primärmarkts 4 %. Auf dem Primärmarkt wurden insgesamt 3.431 Wohnimmobilien verkauft, davon 49 % in Budapest. Die Verkaufsmengen auf dem Primärmarkt sanken im Jahr 2023 um fast das Dreifache im Vergleich zu 2022, als 10.273 Objekte auf dem Primärmarkt verkauft wurden.

Das ungarische Statistische Zentralamt hat jedoch noch keine Daten zur Zahl der Wohnungsverkäufe für das 1. und 2. Quartal 2024 veröffentlicht Ungarische Nationalbank meldet in seinem Wohnungsmarktbericht für Mai 2024 Folgendes: Im 1. Quartal 2024 stieg die Zahl der landesweiten Verkäufe um 30 % im Vergleich zum 1. Quartal 2023 (damals wurden in Ungarn 24.139 Wohnimmobilien verkauft). Auch die Nationalbank des Landes meldet eine steigende Nachfrage.

Nach Angaben der Nationalbank ging mit dem Anstieg des Verkaufsvolumens eine Belebung der Wohnungsbaukreditvergabe einher: So war die Zahl der abgeschlossenen Wohnungsbaukreditverträge im Januar-März 2024 doppelt so hoch wie im Vorjahr. Solche Kreditvolumina wurden durch folgende Faktoren möglich: Deflation im Land, niedrigere Kreditzinsen und die Wiederaufnahme der Subventionierung des Wohnungsbaus.

Wachstumsrate der Immobilienpreise

Ungarn weist die höchste Wachstumsrate der Immobilienpreise in der gesamten Europäischen Union auf: Seit 2015 sind die Immobilienpreise im Land um mehr als das 2,7-fache gestiegen, während die Preise in den Nachbarländern im Durchschnitt um das 1,7-fache gestiegen sind.

Die teuersten Immobilien befinden sich in der Hauptstadt. Am Ende des 4. Quartals 2023 wurde der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Primärmarkt auf 3562 EUR/qm festgelegt, das sind 19 % mehr als im Vorzeitraum. Auf dem Zweitmarkt kostete ein Quadratmeter 2434 EUR/qm, also genauso viel wie im 3. Quartal 2023. Im 4. Quartal 2023 waren die Preise für Wohnungen auf dem Primärmarkt durchschnittlich 46 % teurer als auf dem Sekundärmarkt.

Auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser erfreuen sich auf dem Zweitwohnungsmarkt der Hauptstadt großer Beliebtheit; Wohnungen in Wohnanlagen. Nachfolgend finden Sie die Dynamik der Preisänderungen für diese Wohnungstypen.

Das Statistische Zentralamt hat jedoch noch keine durchschnittlichen Preise für den Kauf und Verkauf von Wohnraum für das erste und zweite Quartal 2024 veröffentlicht, da das Volumen der Wohnungsbaukredite im Land gestiegen ist und sich die gesamtwirtschaftliche Lage verbessert hat Es ist davon auszugehen, dass die Preise steigen werden. Der Preisanstieg wird auch durch den Preisindex auf dem Wohnungsmarkt bestätigt; nach vorläufigen Daten für das 1. Quartal 2024 stiegen die Preise auf dem Primärmarkt im Vergleich zum 4. Quartal 2023 um 3 %, auf dem Sekundärmarkt stiegen die Preise um 5,3 %.

Je nach Region können die Immobilienpreise erheblich variieren. Nachfolgend finden Sie eine Tabelle mit durchschnittlichen Preisen für Wohnimmobilien nach Region und Wohnungsart auf dem Zweitmarkt basierend auf den Ergebnissen des 4. Quartals 2023.

Wohnungspreise nach Regionen je nach Wohnungsart, EUR/m²:

Wohnungspreise nach Region je nach Standort, EUR/m²:

Basierend auf dem Bericht der Ungarischen Nationalbank über den Wohnimmobilienmarkt vom Mai 2024 können wir sagen, dass der Markt zu Beginn des Jahres angezogen hat. Eine hervorragende Hilfe hierfür war die Verbesserung der wirtschaftlichen Lage im Land, die Senkung der Zinssätze und die Wiederaufnahme der Förderung des Wohnungsbaus. Wir können davon ausgehen, dass die Marktaktivität in den kommenden Monaten nur noch zunehmen wird und das Jahr 2024 im Allgemeinen viel produktiver sein wird als 2023.

Aus Investitionssicht kann der ungarische Wohnimmobilienmarkt für diejenigen attraktiv sein, die zu langfristigen Investitionen bereit sind. Erwähnenswert ist auch, dass die Immobilienpreise in Ungarn zu den niedrigsten in der gesamten Europäischen Union gehören und Budapest eine der günstigsten EU-Hauptstädte ist.

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ungarn

Beim Kauf einer Immobilie in Ungarn müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen, die sich auf etwa 10 % der Immobilienkosten belaufen. Hier sind die Punkte, aus denen sie bestehen:

• Steuer bei Eigentumsübertragung. Sie beträgt 4 % des Immobilienwertes, wenn der Preis 2,6 Millionen Euro nicht übersteigt, und 2 %, wenn die Immobilie teurer ist. Diese Steuer wird innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Transaktion gezahlt.
• Mehrwertsteuer für Käufer von Neubauten. Sie beträgt 27 % und ist in der Regel bereits im Immobilienpreis enthalten.
• Verwaltungsgebühren: für die Einholung der Genehmigung zum Immobilienerwerb – von 170 € bis 200 €; für das Veto gegen Immobilientransaktionen – 60 €; Ein Auszug aus dem Katasterregister kostet 30 €; 22 € – Reisepass des Hausbesitzers.
• Die Gebühren für Rechtsanwälte, Immobilienmakler und Notare betragen in der Regel nicht mehr als 5 % des Immobilienpreises.

Immobilienkauf in Ungarn Schritt für Schritt

Was müssen Sie also tun? Immobilien in Ungarn kaufen:

• Kontaktieren Sie Anwälte. Wie sich bereits herausgestellt hat, werden Ausländer ohne diesen Schritt keine Immobilien in Ungarn kaufen können. Nur Rechtsanwälte haben das Recht, einen Kauf- und Verkaufsvertrag zu registrieren, eine Kaufgenehmigung einzuholen und vom Eigentümer der Immobilie einen Reisepass zu erhalten.
• Objekt auswählen und reservieren. Die Besichtigung kann sowohl persönlich als auch aus der Ferne organisiert werden. Anschließend müssen Sie einen Antrag an den Verkäufer stellen und 1 % des Gesamtbetrages als Anzahlung leisten – so reservieren Sie die gewünschte Immobilie.
• Überprüfen Sie das Objekt. Für die rechtliche Prüfung ist der Rechtsanwalt zuständig – er prüft den Titel sowie das Vorliegen von Schulden und sonstigen Belastungen.
• Schließen Sie einen Vorvertrag ab und leisten Sie eine Anzahlung. Der Anwalt erstellt einen vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrag auf Ungarisch (auf Wunsch der Parteien kann ein Übersetzer an dem Prozess teilnehmen). Dieses Dokument legt alle Einzelheiten der Transaktion fest: technische Merkmale des Objekts, Betrag, Adresse, Verantwortung der Parteien usw. Bei der Unterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung in Höhe von 10–15 % des Objektpreises (wenn der Käufer die Transaktion ablehnt, wird ihm dieser Betrag nicht zurückerstattet).
• Holen Sie die Erlaubnis zum Kauf ein. Anschließend beantragen die Anwälte beim ungarischen Grundstückskomitee die Genehmigung zum Kauf. Während dieser Zeit legt die Abteilung ein Veto gegen jegliche Handlungen des Eigentümers mit der ausgewählten Immobilie ein.
• Bezahlen Sie den Artikel und schließen Sie den Deal ab. Nach Erhalt der Genehmigung müssen Sie einen grundlegenden Kaufvertrag abschließen. Den Restbetrag überweist der Käufer dann an den Verkäufer (geeignet sind sowohl Barzahlungen als auch bargeldlose Zahlungen).
• Registrieren Sie den Besitz. Nach erfolgreichem Abschluss der Transaktion benachrichtigt der Anwalt das Grundbuchamt. Der Punkt in diesem Prozess ist die Änderung des Namens des Eigentümers auf der Grundstückskarte.