Ипотека под ноль: как инвестиции помогают избавиться от долгов

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в 2024 году россиянам выдали 1,15 млн. ипотек на 4,96 трлн рублей, тогда как средняя ставка по такому кредиту доходила почти до 30%. Сегодня многие заемщики даже не догадываются, что ипотеку можно погасить быстрее, используя грамотные инвестиционные стратегии. Эксперт по финансам, основатель семейного офиса D1 Capital Данила Ладнюк рассказал, как с помощью правильно подобранных инструментов можно не только закрыть ипотеку досрочно, но и заработать на этом. 

Ипотека & инвестиции — это возможно?

— Данила, расскажите, почему инвестиции стоит рассматривать как способ погашения ипотеки?

— Долгосрочные и недорогие кредиты, такие как льготная ипотека под 10–15%, всегда интересны для грамотного использования капитала. Есть два варианта: направить средства на досрочное погашение ипотеки или на покупку недвижимости за наличные. Однако погашение ипотеки за счет инвестиций подходит только для финансово грамотных людей. Например, взяв кредит в 100 млн. рублей, можно инвестировать их, увеличить сумму до 200 млн., вернуть проценты банку и оставить прибыль себе. 

Одному физлицу с 10 млн. рублей можно оформить до пяти ипотек, внеся только первоначальные взносы, а оставшиеся средства направить в инвестиции с доходностью 20-40% годовых. Это покроет ипотечные платежи, а профицит можно использовать для досрочного погашения или личных нужд. В итоге у вас останется недвижимость, свободные средства и дополнительный доход. Если же все деньги направить на досрочное погашение, вы останетесь только с жильем, без свободного капитала. Задача инвестора — создавать источники дохода, а не просто избавляться от долгов.

— Хорошо, а какие ключевые факторы нужно учитывать при сравнении ставок по ипотеке и доходности инвестиций?

— Конечно, это ставка по ипотеке — ее размер, тип (фиксированная или плавающая) и срок кредита. Помните: чем выше ставка по ипотеке, тем больше переплата по кредиту, и в таких условиях инвестирование может стать невыгодным.

Также важно учитывать ряд других факторов:

• Ожидаемую доходность инвестиций — насколько она превышает ставку по ипотеке.
• Риски. Ведь инвестиции могут быть нестабильными, а доходность — не гарантированной.
• Ликвидность. Возможность быстро вывести средства в случае необходимости.
• Налоговый аспект. Доходы от инвестиций могут облагаться налогом, что снижает их чистую доходность.
• Инфляцию. Она влияет как на стоимость заемных средств, так и на реальную доходность инвестиций.

Кроме того, важно оценивать стабильность личного дохода. Если доход нестабилен, рискованные инвестиции могут быть неоправданными, и в таком случае лучше сосредоточиться на досрочном погашении ипотеки.

Приведу пример: если ваша ставка по ипотеке составляет 7%, а ожидаемая доходность инвестиций — 10%, то теоретически инвестиции выглядят выгоднее. Однако если доходность инвестиций не гарантирована, а ставка по ипотеке фиксирована, это создает дополнительные риски. 

— Кстати о рисках. Можно ли их минимизировать и как это сделать?

— Главная опасность — это недостаточный уровень инвестиционной грамотности и выбор высокорисковых инвестиций. Если человек не способен объективно оценивать и контролировать внешние и внутренние риски, а также не уверен в том, что выбранный актив будет стабильно приносить прогнозируемый доход в долгосрочной перспективе, это значительно увеличивает вероятность потерь. Также проблемами будут отсутствие знаний, заранее прописанного плана и финансовой модели. Поэтому к инвестициям в ипотеке, да и вообще в целом, нужно подходить только с пониманием принципов работы финансовых рынков.

Как начать инвестировать для погашения ипотеки: практические шаги

— Расскажите, как создать стабильный инвестиционный доход, покрывающий ипотечные платежи?

— В первую очередь, надо садиться за Excel и рассчитывать, какой объем средств вам нужен и на какой срок, сколько денег у вас есть уже сейчас и как вы будете создавать этот пассивный доход. 

Лучшим решением станет, конечно же, личный финансовый план, в котором будет:

• Ваш риск-профиль — насколько вы готовы к риску и способны совмещать ипотечные платежи с инвестициями.
• Подбор инструментов — выбор активов с учетом их доходности и уровня риска.
• Реализация плана — контроль ежемесячных доходов и расходов, учет внешних и внутренних рисков, а также психологическая готовность и уровень финансовых знаний.

Основная задача такого плана — создать как можно больше источников пассивного дохода, чтобы обеспечить стабильный денежный поток.

Раскрою наш недавний кейс: для одного из клиентов мы разработали задачу — создать более 100 пассивных источников дохода за один год. И у него это получилось: хотя некоторые источники приносили небольшой доход из-за минимальных вложений, за счет широкой диверсификации он смог сформировать плотный денежный поток. Это стало возможным благодаря инвестированию всего 20% его дохода в течение года.

На этом примере мы видим, как грамотное планирование, диверсификация и дисциплина позволяют достичь значительных результатов даже за относительно короткий срок.

— А в какие активы лучше инвестировать? Что выбрать: акции, облигации или недвижимость?

— Мы используем биржевые стратегии и комбинируем акции, облигации, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Лично я отдаю предпочтение инвестициям с добавленной стоимостью, поэтому мы чаще всего выбираем недооцененные объекты, проводим их реновацию, находим арендаторов и таким образом получаем доходность выше среднерыночной.

Наиболее эффективными я считаю биржевые стратегии, связанные с фондами недвижимости. Например, наш партнер — ЗПИФ «Парус-ОЗН» — приносит около 16% годовых в виде дивидендов от аренды, а за последние полгода стоимость паев выросла еще на 20%. В итоге общий прирост капитала за год составил более 30%.

С другой стороны, мы рассматриваем и другие модели с прогнозируемым или условно прогнозируемым дивидендным потоком: дивидендные акции, облигации, фонды недвижимости, недвижимость в чистом виде.

— Важный момент об инвестициях: как понять, сколько денег нужно вложить, чтобы инвестиции покрывали ипотеку?

— Мы знаем размер нашего ежемесячного платежа, а также можем оценить примерную доходность от выбранных инвестиционных инструментов. В России средняя доходность по дивидендным инструментам составляет около 25–30% годовых. Это позволяет сформировать значительный пассивный доход. Например, при вложении 10 млн. рублей можно получать порядка 3 млн. рублей в год, что достаточно для покрытия даже крупных ипотечных платежей. 

Инвестирование с ипотекой: как управлять рисками?

— Данила, что делать, чтобы снизить риски?

— Нужно диверсифицировать портфель. Базовые принципы диверсификации включают в себя:

1. Учет риск-профиля — проанализируйте свою жизненную ситуацию, а также психологические и экономические аспекты.
2. Создание нескольких валютных корзин (рубли, доллары, евро, юани) — это поможет снизить риски колебаний курсов, которые чаще не в пользу рубля.
3. Распределение средств по категориям активов:
   • Подушка безопасности: низкорисковые активы в твердой валюте с гарантированной доходностью, защищающие капитал в форс-мажорах. Доходность выше инфляции — уже хорошо.
   • Базовая корзина: активы умеренного риска, создающие пассивный доход (например, рентные инструменты).
   • Активы роста: высокорисковые инструменты для прироста капитала (например, недивидендные модели). Подходят для инвесторов с высоким аппетитом к риску.

Такой подход обеспечивает пассивный доход и рост капитала в благоприятных условиях, а в случае форс-мажора сохраняет накопления для решения задач.

— Говоря о форс-мажорах, хочется спросить: какие самые частые ошибки совершают люди, совмещая ипотеку и инвестиции?

— В таких ситуациях люди часто недооценивают риски, игнорируют высокую стоимость ипотеки, не создают финансовую подушку, излишне оптимистично смотрят на рынок и недостаточно диверсифицируют портфель, не учитывают налоги и комиссии. А еще действуют на эмоциях и переоценивают своих знания. 

Поэтому важно тщательно планировать стратегию, учитывать горизонт инвестирования, диверсифицировать риски и регулярно пересматривать подход в зависимости от изменений на рынке и в жизни.

Оптимизация ипотеки в непростых условиях

— В каких случаях нужно рефинансировать ипотеку и как это влияет на инвестиции?

— Во-первых, стоит учитывать возможность рефинансирования ипотеки под более низкий процент. Когда Центральный банк России изменит свою денежно-кредитную политику, многие россияне смогут взять новую ипотеку для погашения старой, но уже на более выгодных условиях. Это снизит ежемесячные платежи и положительно повлияет на инвестиции: меньше средств будет изыматься из портфеля, больше останется для накопления капитала и увеличения источников пассивного дохода.

— Актуальный вопрос для многих: как сейчас получить более низкую ставку по ипотеке?

— Сейчас в России есть множество льготных программ, которые позволяют получить ипотеку на выгодных условиях даже при высокой ставке. Государство активно поддерживает определенные категории населения, и если вы входите в их число, стоит воспользоваться льготной ставкой уже сейчас, чтобы минимизировать переплаты.

— Данила, а как понять, какую сумму отложить на ипотеку, а какую направить в инвестиции?

— Если вы оформили ипотеку с высокой ставкой, например, в 25%, то в такой ситуации выгоднее либо отказаться от нее вовсе, либо максимально постараться погасить ее досрочно, не отвлекаясь на инвестиции. Однако в случае с более низкими ставками (например, 10-15%) я советую вносить только минимальный обязательный платеж по ипотеке, а остальные средства направлять на инвестиции. 

Повторюсь, что ипотечные платежи в таких условиях относительно недорогие, а срок кредита длительный. Это создаст перевес в сторону пассивного дохода, который может значительно превышать ваши ежемесячные платежи по ипотеке. Более того, такие инвестиции формируют дополнительные активы, которые продолжат работать и приносить доход даже после полного закрытия кредита.

Погашать или инвестировать?

— Данила, какие инструменты лучше всего подходят для покрытия ипотечных платежей?

— Обратите внимание на активы, которые вам хорошо знакомы. А также на те, что имеют низкий риск изменения базовой стоимости, пересмотра дивидендной политики или дефолта. Советую выбирать дивидендные акции и облигации с высоким уровнем надежности. Также рассмотрите инвестиции в аренду недвижимости, но только при условии, что такие стратегии не имеют дополнительных рисков. Избегайте сомнительных схем и выбирайте проекты с прогнозируемым и стабильным денежным потоком, который будет поступать не разово, а на протяжении длительного времени.

— В каких случаях лучше погашать ипотеку, а в каких — вкладывать в инвестиции?

— Инвестировать выгодно, если ставка по ипотеке ниже ожидаемой доходности от инвестиций. Однако, учитывая, что инвестиции всегда связаны с рисками, доходность должна превышать ставку по ипотеке на 50–60%. Такой запас необходим, чтобы покрывать ипотечные платежи в случае непредвиденных обстоятельств. Если вы не разбираетесь в инвестициях, у вас дорогая ипотека или есть сомнения в возможности справляться с платежами, то лучше досрочно погашать ипотеку. Это поможет избежать потерь и снизить финансовую нагрузку.

— Нужно ли пересматривать стратегию инвестирования и как часто это делать?

— Да, причем важно это делать каждые 6–12 месяцев для планового аудита или при значительных изменениях: в рыночные кризисы или бумы, при смене работы или выходе на пенсию, или если вы уже близки к финансовым целям. Причем агрессивные инвесторы могут делать это реже, консервативные — чаще, особенно при сокращении временного горизонта. Главное — не реагировать на краткосрочные колебания, а адаптировать стратегию к долгосрочным изменениям.

— Как понять, что стратегия работает и приближает к цели?

— Регулярно сравнивайте текущие результаты с планом (например, размер капитала или доходность). Учитывайте горизонт инвестирования: краткосрочные колебания не показательны, но в долгосрочной перспективе портфель должен показывать устойчивый рост. Оценивайте, соответствует ли уровень риска вашим ожиданиям, и корректируйте стратегию при изменении целей или обстоятельств. Если портфель стабильно растет, а вы приближаетесь к цели без лишнего стресса, — вы на правильном пути!