Мировой рынок недвижимости во времена пандемии. Интервью с Валидом Мусса

Валид Мусса — один из самых известных экспертов в сфере недвижимости. Мусса является президентом Международной Федерации Профессионалов Рынка Недвижимости 2019-2020, президентом Международной Федерации Профессионалов Рынка Недвижимости арабских стран, президентом REAL (Синдикат недвижимости Ливана), генеральным директором PIM & PBM. На данный момент Мусса занимается созданием Ассоциации средиземноморских стран, однако все подробности проекта будут объявлены позже.

Алена Мартыненко, директор международной платформы REALTING, в интервью с Валидом Мусса обсудила вопросы развития мирового рынка недвижимости во время пандемии.

Walid Moussa

— Каким образом коронавирус повлиял на рынок недвижимости по всему миру?

— Чтобы оценить состояние мирового рынка недвижимости, нужно разделить его на категории.

Первая категория — розничная торговля. Эта категория действительно пострадала, и многим представителям розничной торговли пришлось закрыть свой бизнес (например, JCPenney). В США люксовые бренды больше не могли позволить себе оплачивать аренду помещений в элитных районах и коммерческих центрах. Но, с другой стороны, они продолжили расширять рынок FMCG (товары повседневного спроса): супермаркеты и фармацевтика.

Думаю, что для урегулирования проблем неоплаты, взаимоотношения между арендодателями и арендаторами должны измениться. Развитие пандемии непредсказуемо. Само собой, мы должны вакцинироваться. Арендодатели должны поддерживать доверительные отношения со своими арендаторами, чтобы избежать разбирательств на фоне неоплаты аренды коммерческой недвижимости.

Вторая категория — сектор гостеприимства (гостиницы, рестораны). Она также пострадала во всем мире, только несколько стран открыты для туризма. Началось развитие внутреннего туризма, так как многие не могли выехать за пределы своей страны. Казалось, что бизнес оправится, но тем не менее, спрос на туризм, путешествия и посещение ресторанов не настолько высок. Летом 2021 года некоторые европейские страны обещают открыть кафе, рестораны. Посмотрим, к чему это приведет.

Страх перед путешествиями никуда не исчез. Нам нужно время.

Компании, которые предоставляют краткосрочную аренду, например Airbnb, ощутимо пострадали. В 2020 году их доход снизился на 50% по сравнению с 2019 годом. Таким образом, у них нет другого выбора кроме как уволить 35% сотрудников. К сожалению, людям и предприятиям необходимо адаптироваться к новым условиям.

Третья категория — офисы. Безусловно, уровень рынка снизился. Цены упали, потому что многие начали работать из дома. В будущем некоторые также предпочли бы остаться дома: не нужно стоять в пробках, а это экономия времени и денег как для работодателей, так и для сотрудников. Я думаю, что появятся две категории сотрудников: те, кто работает из дома, и те, кто будет работать в офисе.

Пандемия повлияла на наше психологическое состояние. Сейчас мы хотим быть более независимыми друг от друга. Вот почему нам нужно переоборудовать общие офисы, чтобы у каждого сотрудника и клиента было личное пространство.

— Как развивается мировой рынок недвижимости на данный момент?

— Сейчас всё перешло в онлайн: покупки, работа и даже общение. Некоторые предприятия действительно стали более успешными.

— Как развивается рынок жилой недвижимости? В каких странах цены значительно выросли/снизились?

— Мы можем разделить жилую недвижимость на три категории:

1. Первичное место жительства. Люди психологически нуждаются в домах, чтобы чувствовать себя в безопасности.
2. Вторичное место жительства. Речь идет о покупке домов за городом: рядом с пляжем или горами.
3. Доступное жилье. 

Сейчас есть некоторые страны, в которых правительство обязалось разработать политику в отношении социальной и доступной недвижимости. Например, Саудовская Аравия выделила миллионы километров Министерству жилищного строительства, чтобы организовать несколько предприятий совместно с частным сектором и создать доступное жилье для своего населения. Я думаю, такой подход будет пользоваться все большей популярностью по всему миру. 

Что касается цен, то я опишу ситуацию как на рынке коммерческой недвижимости, так и на рынке жилой недвижимости. Везде цены изменялись по-разному: в одних странах они выросли, в других снизились.

В регионах, зависящих от внутренних покупателей, цены выросли. В США цены выросли на 25-30%, на Филиппинах — на 40%, в Мексике — на 5%, в Германии — на 50%. В США, например, был большой спрос на местные продукты, но их не хватало.

В некоторых других странах ситуация обстоит немного хуже. Цены снизились в Португалии (25%), Египте (17%), Греции (20%), Пакистане (4%), Мальте (3,5%) и так далее. Это произошло потому, что цены в этих странах зависят от международных инвестиций. 

— Какие страны являются наиболее привлекательными для инвесторов в период COVID?

— Кризис — это время возможностей. Если человек любит рисковать, это лучшее время для того, чтобы инвестировать, например, в португальскую или греческую недвижимость. Но если кто-то предпочитает стабильность, то лучше подождать.

В прошлом году наблюдалось медленное снижение цен на недвижимость в Нью-Йорке, однако сейчас рынок снова растет.

Я также хотел бы сказать пару слов о недвижимости в Лондоне. Рынок никуда не пропал, и многие все еще нуждаются в жилье. Конечно, никто не знает, что произойдет в будущем. 

Я не могу предсказать, что будет после кризиса. Но я надеюсь, что наша сфера сильно не пострадает. Многим людям и предприятиям придется столкнуться с реальностью, особенно в европейских странах. В ЕС и США правительства приняли решение субсидировать бизнес. 

После того как все это закончится, мы увидим новую реальность.

— Как найти надежного риэлтора или застройщика?

— Хороший риэлтор является членом FIABCI. FIABCI — это зонтичная организация для всех профессионалов в области недвижимости по всему миру. Внутри этой организации существует действительно огромная сеть. Ее представители проживают в 72 странах!

Когда кто-то ищет хорошего специалиста, он должен быть уверен, что брокер/агент по недвижимости является частью лицензированной организации. 

Говоря о застройщиках, очень важно убедиться в их надежности. Вот почему я всегда говорю, что когда вы инвестируете в новую страну, воспользуйтесь советом риэлтора или консультанта. Он порекомендует вам хорошую, надежную компанию.

Что касается меня, мне повезло, что у меня так много друзей по всему миру. И я не могу дождаться, когда пандемия закончится, чтобы снова иметь возможность путешествовать. Я каждый день молюсь, чтобы моя семья, друзья и коллеги были в безопасности. 

Walid Moussa appointed as World President for the International Real Estate Federation

— Какие советы вы можете дать по выбору недвижимости для инвестиций?

— Это зависит от вашего характера и специализации. 

Коммерческая недвижимость. Многие считают, что сейчас хорошая возможность инвестировать в коммерческую недвижимость, потому что цены упали. Они уверены, что после этого трудного времени у них будет более высокая отдача от инвестиций в недвижимость. 

Жилая недвижимость. Лучше исследовать недвижимость на первичных рынках, которые развиваются. Например, пригороды Лондона: там люди могут позволить себе покупать дома. Также и в США. Конечно, вы можете рискнуть и купить недвижимость в Испании, Португалии и Греции. Несмотря на то, что это европейские страны, в них наблюдается снижение цен на недвижимость.

В арабских странах — Дубай — интересное место для инвестиций, но вам нужно очень хорошо знать местный рынок. И вы должны знать, как инвестировать, потому что в Дубае есть огромное количество предложений.

Бахрейн тоже может быть интересным местом для жизни и бизнеса. В Саудовской Аравии тоже происходят большие перемены! Там точно будет большой спрос на недвижимость. Страна создает новые города, новые достопримечательности и, как я уже сказал, доступное жилье. И, конечно, оно будет доступно иностранцам и более привлекательно для местных жителей. 

Прибыль на первичных рынках невысокая, но недвижимость более ликвидна. Столицы таких стран, как Франция, США, Великобритания, всегда стабильны и имеют ликвидную недвижимость (которая приносит низкий доход, но может быть продана достаточно быстро).

— Как вы думаете, какой тип недвижимости является наиболее рентабельным для инвесторов: отели и рестораны, офисы или жилые помещения?

— Трудно сказать. Людям действительно нужна любая недвижимость. С другой стороны, я вижу центры обслуживания клиентов, где всё проходит в режиме онлайн. Подобные сервисные центры сейчас очень популярны.

И, конечно, здравоохранение — это очень хорошая сфера для инвестиций. Во время пандемии мы как никогда понимаем, что здоровье — это самое важное в жизни.

— Каковы ваши ожидания по инвестициям в 2021 году? 

— Честно говоря, трудно что-то предсказать, потому что будущее неопределено, и мы не знаем, что произойдет с миром в связи с пандемией.

Но что я могу точно сказать — рынок недвижимости встретит высокий спрос. Этот сектор пострадает меньше, чем другие. Складирование, здравоохранение, логистика и сервисные центры могут быть интересными сферами для инвестиций. Но опять же, я основываю свои прогнозы на нынешней ситуации.

— Выгодно ли сейчас инвестировать?

Если вы знаете, как инвестировать, то вы можете инвестировать сейчас.

— Как пандемия повлияла на международные компании, занимающиеся недвижимостью?

— Я могу сказать, что сектор недвижимости был одним из секторов, которые в меньшей степени пострадали от пандемии. Но мы не включаем сектор гостеприимства, потому что он полностью связан с туризмом. Рынок жилой недвижимости, скорее, вырос.

— Как вы думаете, сделки с недвижимостью передут в онлайн? Или это просто фантазия?

— Обычно фантазии становятся реальностью. В последние годы бизнес в сфере недвижимости стал применять больше технологий. Теперь риэлторские компании не могут работать без CRM, привязанной к веб-сайту и социальным сетям. Что касается маркетинга, то различные порталы и социальные сети играют очень важную роль. Они дают возможность связаться с кем-то, кто находится в тысяче километров от вас. Вы должны знать, на кого ориентироваться, с какими порталами вам следует работать, какие социальные сети вы должны использовать и, конечно же, какие продукты вы предлагаете. Объединив все эти составляющие, вы узнаете, как найти своего иностранного клиента.

Многие риэлторы преуспевают, потому что пользуются специальными приложениями и технологиями, правильными порталами, такими как REALTING. Большинство клиентов хочет увидеть и потрогать приобретаемые объект. Но это последний шаг — просто приходите и проверяйте.

— Валид, как эксперт, которому можно доверять, какой совет вы можете дать своим коллегам?

— Первое — вакцинироваться.

Что касается бизнеса — всегда верьте в свою сферу. Бизнес в сфере недвижимости никогда не исчезнет. На рынке всегда есть взлеты и падения. Это нормально, что у некоторых предприятий дела обстоят хуже, чем у других. Но мы всегда должны верить в этот сектор, работать над собой, самостоятельно обучаться, учиться работать с социальными сетями, работать с технологиями, проходить курсы и всегда верить в лучшее!

Нам повезло, что у нас так много технологий и онлайн-сервисов.

Чтобы прослушать весь диалог, вы можете посмотреть видео. Если у вас есть какие-либо вопросы к Валиду Муссе, вы можете связаться с ним на Facebook или LinkedIn.