Решили начать инвестировать в недвижимость? Вот 6 ошибок, которых стоит избегать
Вы впервые решили инвестировать в недвижимость, которая будет приносить доход. Долго искали подходящий вариант и нашли идеальный четырехквартирный дом. Что ж, лучше и быть не могло: дом находится в отличном районе и его совсем недавно обновили. Вам нравится всё: гранитные столешницы, деревянные полы и сводчатые потолки. Хотя цена немного завышена. Даже сильно завышена. Возможно удастся уговорить продавца снизить цену. Если нет, то придется со временем повышать арендную плату, чтобы получить желаемую рентабельность инвестиций. Но, несмотря на это, вы всё равно уверены, что выбор правильный!
В процессе работы над книгой с советами по коммерческой недвижимости я столкнулась с множеством однотипных ошибок новичков-инвесторов. В этой статье вы найдете шесть самых распространенных упущений начинающего инвестора.
1. Бессмысленные переплаты
Пример в начале этой статьи демонстрирует ошибку № 1, жертвой которой становятся начинающие владельцы инвестиционной недвижимости: они переплачивают за недвижимость только из-за ее интерьера. Если вы не собираетесь жить в купленной собственности, а скорее всего, так и будет, так ли важно отказываться от своих финансовых целей, принимая необоснованные решения? Вспомните, что цель покупки — инвестирование. Начните думать о собственности как о новом бизнесе, который потребует большого количества правильных решений, чтобы всё не развалилось.
Не стоит забывать: вы получаете прибыль тогда, когда покупаете, а не когда продаете. Давайте вернемся к примеру с четырехквартирным домом. Вы обосновываете выгодность покупки тем, что средняя арендная плата по рынку — 950 долларов в месяц. Со временем ее можно поднять на 100 долларов. Таким образом получится компенсировать переплату в 50.000 долларов. Но чтобы компенсировать изначальную переплату, придется 10 лет повышать стоимость аренды.
2. Слепое доверие
Легко просто взять и купить то, что представлено в рекламном объявлении, не проверяя достоверность информации. Объявление скажет, что недвижимость предлагается со ставкой капитализации в 6%, в отличном состоянии и с замечательными арендаторами. Но на деле финансовые показатели укажут на предельную ставку в 4,8%, а значит недвижимость продается по завышенной цене. Кроме того, отчет о состоянии имущества покажет, что у крыш осталось всего четыре года срока службы, а отчета о сборе арендной платы — что некоторые арендаторы задерживают оплату или не платят ни копейки. Уделив время проверке всех этих нюансов, вы будете вооружены информацией, которая поможет договориться с продавцом о более низкой цене.
3. Недвижимость находится слишком далеко
Если вы новичок в инвестиционной недвижимости, очень важно иметь практический подход к управлению собственностью — даже при наличии услуги профессионального управления. Хотите ли вы тратить на дорогу четыре часа, а то и больше? Или, что еще хуже, брать билет на самолет, чтобы просто проверить состояние дома? Как вы узнаете, что квартиры не сдаются в аренду, что у нынешнего арендатора лежит куча мусора на террасе или газон на участке выгорел? Покупая недвижимость рядом со своим домом, вы сможете обратиться к местным профессионалам, которых вы знаете и которым доверяете. Они помогут купить недвижимость и следить за ее состоянием.
4. Целеполагание
Удивительно, как часто инвесторы, получающие свой первый доход от недвижимости, на самом деле начинали свой путь без четко поставленной цели. Определите, где бы хотели купить недвижимость: рядом с домом или в другой стране? Какой должна быть минимальная доходность денежных инвестиций? Как долго вы планируете держать недвижимость в собственности? Какую сумму вы можете вложить в ремонт? Сможете ли вы оплачивать услугу управления собственностью? Постарайтесь ответить на все эти вопросы, чтобы получить ясное представление о ваших целях.
5. Неверная оценка расходов на ремонт
Предположим, что вы нашли многоквартирный дом, в котором арендная плата ниже рыночной, так как интерьер уже давно устарел. Ремонт в одной квартире оценивают приблизительно в 5500 долларов. Нужно будет заменить оборудование, шкафы, светильники и напольные покрытия, но вы соглашаетесь на сделку. Спустя время выясняется, что минимальная цена работы подрядчика — 9000 долларов за одну квартиру. Таким образом, рентабельность ваших инвестиций снижается с 8% до 5,5%.
6. Подача заявки на кредит, который вам не подходит
Прежде чем подавать заявку на кредит, убедитесь, что вам известны все требования и условия кредитования. Не бойтесь задавать дополнительные вопросы своему менеджеру. Именно из-за его невнимательности кредитор может отказать в выдаче ссуды. Представьте, вы нашли отличный кредит с амортизацией под 4,5% годовых на срок в 30 лет. Подаете заявку с полной уверенностью, что кредит одобрят. Но за две недели до подписания договора купли-продажи кредит отклоняют, поскольку ваш собственный капитал не соответствует минимальным требованиям кредитора. Почему так произошло? Почему менеджер сразу не сверил информацию из вашей заявки с условиями кредитования? Теперь единственный кредит, на который вы можете рассчитывать — это деньги в долг под расписку у частного лица, 8% годовых.
Определившись с недвижимостью, в которую вы хотите инвестировать, потратьте время на то, чтобы узнать о ней как можно больше. Изучите все документы, убедитесь, что она находится не слишком далеко, чтобы при любом удобном случае можно было приезжать с неожиданной проверкой. Определитесь с целями инвестиции, оцените стоимость ремонта и проверьте все условия кредитования. Будьте уверены, чем больше деталей известно о предстоящей сделке, тем крепче будет ваш сон.
Перевод: Forbes
