Nie jest tajemnicą, że w ciągu ostatnich kilku lat, rynek nieruchomości w Gruzji rozkwita. Co jest tego powodem i dlaczego Gruzja stała się tak interesująca z inwestycyjnego punktu widzenia? Założyciel agencji nieruchomości Geo Estate, Elias Marino, odpowiedział na te i inne pytania dziennikarza Realting.com i wyjaśnił, którymi projektami warto się zainteresować. 

«W Tbilisi można znaleźć ciekawe oferty inwestycyjne, w tym opcje z polem golfowym»

— Gruziński rynek nieruchomości, w ciągu ostatnich kilku lat, był dla inwestorów prawdziwym odkryciem. Co, Pana zdaniem, się do tego przyczyniło i jak długo to potrwa? 

— Gruziński rynek nieruchomości jest atrakcyjną okazją inwestycyjną ze względu na wysoką rentowność i niskie ceny nieruchomości w porównaniu z innymi krajami, niski poziom podatków oraz łatwość zakupu nieruchomości. Oto kilka danych statystycznych:

  1. Gruzja znajduje się na 12 miejscu na świecie według wskaźnika wolności gospodarczej.
  2. Według jednej z największych baz danych na świecie, Numbeo, Gruzja znajduje się w pierwszej dziesiątce najbezpieczniejszych krajów na świecie.
  3. Według rankingu Banku Światowego Doing Business, Gruzja zajmuje 7 miejsce na świecie pod względem warunków sprzyjających prowadzeniu działalności gospodarczej. W rankingu tym brane są pod uwagę następujące wskaźniki: 
    • Łatwość rejestrowania działalności gospodarczej (Gruzja zajmuje 2 miejsce na świecie)
    • Łatwość rejestrowania własności (Gruzja zajmuje 5 miejsce na świecie)
    • Ochrona inwestorów mniejszościowych (Gruzja zajmuje 7 miejsce na świecie)
    • Egzekwowanie umów (Gruzja zajmuje 12 miejsce na świecie)
    • System podatkowy (Gruzja zajmuje 14 miejsce na świecie)

Gruzja ma zatem najbardziej obiecujące wyniki w tej sferze wśród krajów byłego Związku Radzieckiego, podczas gdy wśród krajów europejskich, Gruzja zajmuje drugie miejsce po Danii.

— W jakie nieruchomości i w jakich miastach warto inwestować (jeśli traktujemy zakup nieruchomości mieszkalnych jako inwestycję)?

— Biorąc pod uwagę region stołeczny — Tbilisi, na rynku można znaleźć ciekawe oferty inwestycyjne dotyczące apartamentów i kamienic, w tym także warianty z profesjonalnym polem golfowym. Z kolei fani nieruchomości komercyjnych znajdą tutaj powierzchnie biurowe i handlowe.

Na wybrzeżu Morza Czarnego, w Batumi, obok klasycznych nieruchomości kurortowych, pojawiają się nowe trendy związane z hotelami kapsułowymi, przestrzeniami co-workingowymi, a także balneoterapią, kosmetologią i tematyką wellness. Gruzja posiada również ośrodki narciarskie, uwielbiane przez turystów z całego świata, szczególnie po to, aby świętować Nowy Rok. Natomiast tych, którzy cenią autentyczny klimat, zainteresują luksusowe wille z własnymi winnicami i winiarskim SPA w dolinie Alazani.

— Jeżeli chcemy kupić dla siebie dom, w jakich miastach warto szukać?

— Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość jako inwestycję, czy na własny użytek, najlepiej jest rozważyć bardziej rozwinięte regiony Gruzji. Tutaj ważne jest, aby wziąć pod uwagę infrastrukturę, jakość nieruchomości i dostępność wyboru kompleksów mieszkaniowych, które są zgodne z nowoczesnymi przepisami budowlanymi.

«Można dokonać inwestycji w nieruchomości premium mając zaledwie 10,000 dolarów»

— Jak teraz radzi sobie gruziński rynek nieruchomości? (W porównaniu z ubiegłym i wcześniejszym rokiem) Czy ceny domów rosną czy spadają? Jak Pan sądzi, dlaczego tak się dzieje?

— W oparciu o statystyki dostarczone przez naszych kolegów z Colliers International, w porównaniu do 2019 roku, we wrześniu 2021 roku w Batumi zarejestrowano o 19% mniej transakcji na rynku nieruchomości. Jeśli chodzi o Tbilisi, to we wrześniu 2021 roku zarejestrowano o 7% więcej transakcji na rynku nieruchomości w porównaniu do tego samego okresu w 2019 roku. 

Według Geostat, poziom cen nieruchomości mieszkalnych w Tbilisi wzrósł o 10,1% w drugim kwartale 2021 roku w porównaniu do tego samego okresu w 2020 roku. I tak, poziom cen mieszkań wzrósł o 7,5%, a poziom cen domów jednorodzinnych o 17,9%. Jednocześnie eksperci przewidują wzrost popytu na domy prywatne i grunty nadające się do ich budowy w różnych regionach Gruzji.

— Jaki jest poziom cen nieruchomości mieszkalnych w największych miastach Gruzji? Od czego zależą ceny? 

— Oczywiście, cena za metr kwadratowy zależy od lokalizacji i klasy nieruchomości. W Tbilisi, na przykład, najbardziej prestiżowymi dzielnicami są Vake i Mtatsminda, które mają najwyższy poziom cen nieruchomości. W przypadku Batumi, zasada jest następująca: im bliżej morza — tym droższa nieruchomość. Są też wyjątki, jak np. osiedla premium w górach oddalone od wybrzeża o kilka kilometrów. Średnie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym w Tbilisi wahają się od 400-3000 dolarów za metr kwadratowy, natomiast w Batumi od 400-2500 dolarów. 

— Czy ceny nieruchomości będą dalej rosły? Dlaczego?

— Według danych Gruzińskiej Narodowej Administracji Turystyki, liczba turystów odwiedzających Gruzję wyniosła 3 115 527 w 2011 roku, a w 2019 roku liczba ta wzrosła do 9 357 964. Oznacza to wzrost o ponad 200% w ciągu 8 lat oraz stale rosnący popyt na nieruchomości na wynajem. Wyjaśnia to również zainteresowanie międzynarodowych marek hotelowych, takich, jak między innymi Hilton Worldwide, Marriott International, Radisson Hotel Group, Wyndham Hotels & Resorts, IHG Hotels & Resorts, Millennium & Copthorne Hotels. W tej chwili w Batumi trwa budowa pierwszego w regionie gmachu światowych targów (WTC), gdzie powstaną centra biznesowe i handlowe klasy «A». Na tej podstawie uważam, że rynek nieruchomości w Gruzji ma potencjał wzrostu.

— Jakie budynki mieszkalne cieszą się obecnie największym popytem? Dlaczego?

— Zauważam zmianę zainteresowania inwestorów z projektów skierowanych do szerokiego grona konsumentów na innowacyjne koncepcje w kategorii wellness resort, skoncentrowane do konkretnych grup docelowych. Ponadto, na rynku coraz częściej pojawiają się modele crowdfundingowe, w których inwestorowi proponuje się zakup udziału w apartamencie/pokoju hotelowym i otrzymanie gwarantowanego dochodu z wynajmu proporcjonalnie do wielkości udziału. Ten rodzaj inwestycji pozwala na elastyczność w dokonywaniu inwestycji w nieruchomości premium z kwotą $10 000. 

— Jakie pułapki mogą czekać na niedoświadczonego nabywcę na gruzińskim rynku nieruchomości?

— Jeśli chodzi o inwestowanie, prawdopodobnie nie obejdzie się bez dobrego fachowca. Można oczywiście spróbować zbadać gruziński rynek nieruchomości na własną rękę, ale nawet wtedy, warto porozmawiać z ekspertami, którzy mają odpowiednie doświadczenie w tej dziedzinie. Jeśli jednak z jakiegoś powodu nie odpowiada wam takie rozwiązanie i postanowicie wszystko zrobić samodzielnie, radzę nie robić zakupów pod wpływem impulsu. Nie inwestujcie podczas pierwszych dni pobytu w Gruzji, a także nie łączcie wycieczek po nieruchomościach z wycieczkami po winiarniach. Ponadto zdecydowanie zalecam skorzystanie z pomocy niezależnego prawnika, który specjalizuje się w transakcjach dotyczących nieruchomości i koordynowanie z nim wszystkich swoich działań. 

Strona internetowa Geo Estate.