Все об инвестициях в недвижимость: что и почему выгодно, какие есть подводные камни и преимущества 2021

Все об инвестициях в недвижимость: что и почему выгодно, какие есть подводные камни и преимущества

25.05.2021 10:00
Автор: Анастасия Маевская

Инвестиции в недвижимость пользуются заслуженной популярностью по многим причинам. Из статьи вы узнаете, что привлекает инвесторов в таком формате вложений, каковы нюансы инвестиций в землю, строительство, готовые дома и квартиры. Также статья расскажет о том, каких правил нужно придерживаться, чтобы заключить выгодную сделку даже при ограниченном бюджете.

Плюсы и минусы вложений в недвижимость

Плюсы:

  • Высокая ликвидность. Жилые и нежилые объекты недвижимости — чаще всего инвестиция вне времени, они всегда остаются в цене.
  • Возможность получения прибыли. И жилье, и коммерческие объекты, и землю можно сдавать в аренду или перепродать с выгодой.
  • Сравнительно низкий порог входа. Возможность вложиться в недвижимость доступна большинству желающих благодаря наличию различных кредитных продуктов, включая ипотеку.
  • Большой ассортимент. Инвестировать можно в квартиры и дома или доли в них, в старый и новый фонд, коммерческие постройки и помещения, участки земли.

Вместе с тем инвестиции в недвижимость сопряжены с ощутимыми рисками, которые нельзя игнорировать.

Недостатки:

  • Неоднородность спроса и предложения. Возможность выгодно купить, как и впоследствии перепродать объект напрямую зависит от региона, экономической ситуации в стране и мире. В небольших населенных пунктах интерес к недвижимости практически всегда низкий или очень низкий. Внезапные кризисы, инфляция и другие не зависящие от инвестора факторы могут вести к обесцениванию вложений.
  • Высокая вероятность дополнительных расходов. Обслуживание, ремонт и поддержание товарного вида жилья и коммерческих объектов требуют дополнительных вложений — покупка материалов, оплата работ наемных сотрудников (отделка, уборка и т.д.). Также нельзя забывать о необходимости уплаты налогов и оплаты коммунальных услуг независимо от того, приносит ваша инвестиция прибыль или нет.
  • Непредвиденные обстоятельства. Всегда существует риск форс-мажоров (природных катаклизмов, актов вандализма, ограблений).

Варианты инвестирования

Жилая недвижимость покупается как для проживания в ней, так и для получения прибыли, например, от сдачи ее в аренду или от перепродажи по более высокой цене.

Если инвестор располагает внушительным капиталом, исчисляющимся миллионами, можно рассмотреть вариант инвестиций в строительные компании (покупка акций), приобретение земельных участков, участие в кооперативах и паевых фондах для покупки нежилых объектов.

Если расположить объекты недвижимости в порядке убывания по привлекательности для инвестиций и популярности среди инвесторов, их список будет выглядеть так:

  1. Жилье.
  2. Коммерческие объекты.
  3. Земельные участки.
  4. Загородные дома и коттеджи.
  5. Строительство.
  6. Остальные варианты.

В случае с краткосрочными инвестициями в недвижимость (для сдачи в аренду) прибыль зависит от динамики рынка и умения ориентироваться в ней, а также от рыночной волатильности.

Если вас интересуют долгосрочные инвестиции (для перепродажи), прибыль будет зависеть от расположения объекта, степени развитости окружающей инфраструктуры и состояния рынка.

Инвестиции в недвижимость

Жилье и коммерческая недвижимость

Среди частных инвесторов жилые и коммерческие объекты наиболее востребованы. Причиной тому — меньшие по сравнению с вложениями в другие типы недвижимости риски, а также возможность получения прибыли в сравнительно сжатые сроки даже в условиях экономической нестабильности:

Жилье или коммерческое помещение можно сдать в аренду частным лицам, ИП, компаниям. Также есть возможность перепродать купленную недвижимость по более высокой цене, дождавшись ее подорожания, обновив ремонт или отреставрировав сам объект.

В случае с инвестициями в жилье нужно учитывать планировку, состояние и расположение объекта, а также инфраструктуру района и региона, в которых оно расположено. Немаловажен и контингент соседей. Если рассматриваете вариант вложения в квартиру, принимайте во внимание этажность и «возраст» дома, наличие/отсутствие балкона, видовые характеристики.

Также обращайте внимание на юридическую чистоту объекта — наличие долгов по коммунальным платежам, обременений (нескольких дольщиков, прописанных несовершеннолетних). В таких случаях безопаснее проводить сделку через риелтора и нотариуса.

Инвестиции в коммерческие постройки и помещения более трудоемкие и сложные в юридическом плане, плюс стоимость выше, чем в случае с жильем. При их выборе нужно учитывать множество критериев, для оформления необходимо решить массу вопросов в СЭС и пожарной службе.

Чтобы инвестиция в коммерческую недвижимость была рентабельной, как правило, нужно вложить 5 млн. руб. и более.

Земельные участки

Инвестиции в землю также требуют серьезных вливаний капитала. При этом такой формат вложений в участок под строительство имеет ряд преимуществ:

  • Инвестиция долгосрочная.
  • Оформление сделки не так сложно, как в случае с домами-квартирами.
  • Землю не нужно чинить, модернизировать, за нее не нужно платить коммуналку — только налог на землю.
  • Риск нарваться на мошенников при покупке участка меньше, чем при приобретении дома или квартиры.

А минус при этом всего один — купленную землю можно использовать только по прямому назначению, предусмотренному в рамках сделки (например, если земля покупалась под застройку, ее нельзя засеять и наоборот). Этот вопрос строго контролируется госструктурами.

Загородное строительство и недвижимость

Загородные дома выгодны как инвестиция на стадии строительства — для последующей достройки/отделки и продажи готового объекта. Но нужно следить за регулярными изменениями законодательства РФ о долевом строительстве, заручиться поддержкой нотариуса и опытного риелтора, заключать сделку «в белую», иначе велик риск стать жертвой мошенников. Также важно понимать, что такой объект может быть сдан с задержкой или вообще заморожен.

Еще вариант — покупка земли в пригороде и строительство дома для перепродажи. Не менее популярны и вложения в готовые здания в предместьях — если дома в хорошем состоянии, находятся в районе с развитой инфраструктурой, спрос на них стабильно высок.

Недвижимость в других странах

Это также популярный вид инвестиций в недвижимость. Плюсов масса:

  • Купленный объект, скорее всего, будет лишь расти в цене.
  • Покупка недвижимости открывает возможность получить в другом государстве ВНЖ, прописку, гражданство, привилегии при построении бизнеса.
  • Но важно помнить о возможных сложностях с оформлением сделки и юридических нюансах, которые могут отличаться между странами.

Когда соинвестором выступает государство

В российскую недвижимость сегодня инвестируют и граждане РФ, и иностранцы, и само государство, в том числе в лице муниципалитетов. Популярен и формат государственно-частного партнерства — симбиоз частных и госинвестиций. При государственных инвестициях чаще всего речь идет о капитальном строительстве.

Как видите, у инвестиций в недвижимость множество обличий, каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и особенности. Обязательно учитывайте их при выборе формата, который подойдет вам.

Подписывайтесь на наш Telegram канал