Кризис 2008 года, возникший из-за сочетания рискованных займов и чрезмерных спекуляций на рынке недвижимости со стороны инвесторов и застойщиков, ударил по Флориде сильнее, чем по другим штатам США. Каковы же риски вложений в недвижимость Флориды на рубеже 2019 и 2020 годов? Попробуем найти ответ в этом обзоре.

Мост, соединяющий большой Майами и роскошный Майами Бич

Количество домов, на которые банки обратили взыскания, возросло с 75.000 в 2006 году до почти 517.000 в 2019 году (почти на 600% за три года). На восстановление рынка недвижимости ушло более 10 лет.

К настоящему моменту общее количество объектов недвижимости с просроченными кредитными обязательствами вернулось примерно к прежним значениям: чуть более 65 000 в 2017 и 2018 годах.

Тем не менее, с 2013 года Флорида является лидером по совокупной стоимости недвижимости, изъятой в США за долги. Кроме того, Флорида оказалась на 6 месте в США по числу изъятий за 2018 год. По статистике, взыскание было обращено на одно из 140 домохозяйств штата.

Тем не менее, ожидается, что рост численности населения и рабочих мест продолжится, а вмесе с ним — и рост спроса на недвижимость. Согласно прогнозу торговой палаты Флориды, риск рецессии в ближайшее время остается низким. Согласно данным Бюро статистики труда, безработица, которая выросла до 11,2 процента в ноябре 2009 года, в настоящее время колеблется около исторического минимума в 3,5 процента.

Миграция из других частей страны как молодыми жителями, так и активными взрослыми (пенсионерами) все еще продолжается. Некоторые крупные города пытаются диверсифицировать население, создавая различные привлекательные предложения для разных его категорий. Учитывая стремление к диверсификации промышленности, постоянный приток населения в штат и низкий уровень безработицы, во Флориде есть все существенные экономические факторы, которые оказывают влияние на инвестиционый климат в сфере недвижимости.

Средняя цена объекта недвижимости во Флориде составила 218 990 долларов, что на 8,1 процента больше, чем в 2017 году, но на 4 процента ниже пиковой цены в 227,5 тысячи долларов в 2006 году. С учетом того, что факторы, которые привели к большой рецессии 2018 года, уже позади, риск повторной рецессии во Флориде представляется низким, и более вероятна благоприятная рыночная коррекция.

Типичная архитектура Флориды — небольшие уютные дома за пределами высотной застройки. Вдоль канала предусмотрены индивидуальные места для парковки лодок и яхт

Риск лежит в основе любых инвестиций — в недвижимость, на фондовый рынок, в криптовалюты или что-либо другое. Однако, когда дело доходит до цен на рынке жилья, уровень риска зависит и от бизнес-модели инвестора, и от конкретной области рынка.

С точки зрения последующей сдачи в аренду, Майами представляется не лучшим выбором. Ведь в среднем жители Майами платят более 30% своего дохода за проживание. Это делает арендаторов уязвимыми в случае неблагоприятного изменения экономических условия, повышая, тем самым, уровень риска арендодателя — владельца недвижимости.

За примерами далеко ходить не надо. В 2008 году, когда рынок рухнул, структура спроса на арендное жилье также претерпела серьезные изменения. Многие места для проживания оставались вакантными в течение продолжительных периодов времени.

Очевидно, было выгодно покупать недвижимость 5 и более лет назад, во время восстановительного роста после кризиса. Сегодня, когда цены близки к максимальным, вложение в недвижимость Флориды уже не выглядит спекулятивно привлекательным.

Отдельная группа рисков связана со стихийными бедствиями, ураганами и наводнениями. Пародоксально, но цены на недвижимость во Флориде часто растут сразу после того, как ураган обрушивается на штат.

Цены на дома и квартиры во Флориде могут фактически вырасти после урагана, поскольку цены на недвижимость в целом определяются балансом спроса и предложения. Конечно, никто не едет во Флориду, чтобы приобрести дом, когда ужасный ураган на подходе, и людям предписано эвакуироваться. В этот характерный момент спрос на недвижимость временно падает.

Разрушительный ветер и наводнения от ураганов, таких как Ирма, в одночасье и резко сокращают предложение доступного жилья, повреждая огромное количество домов и делая их непригодными для проживания или продажи. И затем начинается удивительный период роста.

На Флориду надвигается стихия

Вслед за ураганом приходит финансовая буря мощного американского капитала. Десятки миллиардов долларов направляются на страховые выплаты и государственное строительство, что заметно стимулирует экономику Флориды, способствует росту рабочих мест, привлекая большую армию страховщиков, коммунальных работников и других специалистов из различных штатов США. Причина очевидна: во Флориде есть деньги и спрос, но не хватает собственных работников, чтобы справиться с большим объемом уборки и строительства.

Таким образом, есть любопытная рыночная флуктуация. Цены на недвижимость во Флориде могут резко упасть — но лишь после того, как последствия урагана будут полностью ликвидированы и приток внешних средств иссякнет — до следующего раза.

Автоколонны с грузовиками и рабочими (которым, кстати, хорошо платят) способствуют большим тратам во Флориде. Эти дополнительные расходы повышают уровень заработка в ресторанах Флориды, барах, отелях, в сфере рентного дохода от недвижимости и т.д., словом — везде, где люди тратят заработанные деньги.

Пикапы или «траки», как их здесь называют — излюбленное транспортное средство американцев. Во время урагана особенно хороши

После ураганов многие из строителей приобретают дома с перспективой работать во Флориде в течение года или дольше, и даже перевозят свои семьи в штат.

Когда все средства на ликвидацию последствий урагана израсходованы, большинство из государственных служащих возвращаются в места своего проживания, т.к. оставшись во Флориде, окажутся безработными. Вместе с ними лишаются работы и дополнительные сотрудники, которые были наняты для обслуживания приезжих специалистов.

Это типично флоридская история. Средства, задействованные в сфере стрительства и оплаты труда рабочих, уходят из Флориды примерно в то же время, когда недавно замененные или отремонтированные дома готовы к заселению. Ситуационный спрос на аренду падает, у новых домовладельцев внезапно заканчивается рентный доход, а вместе с ним — и деньги для оплаты собственной ипотеки. :)

Вкладываясь в недвижимость Флориды, приобретая дома или квартиры в собственность, исключительно важно убедиться, что объекты хорошо защищены от ураганного ветра и последствий наводнения. Квартиры в современных небоскребах практически все относятся к этой категории. В случае удачной покупки, если ваши объекты устоят под натиском стихии — каждый приход урагана парадоксальным образом будет вести к росту цены ваших активов и востребованности ваших объектов недвижимости.

Специальный корреспондент
портала Realting.com во Флориде
Олег Разделовский