Криптовалюты в сделках с недвижимостью: налоги и регулирование

С запуском криптовалюты $TRUMP и ее стремительным ростом до капитализации выше $4 млрд. мировой крипторынок вновь оказался в центре внимания. На этом фоне особую актуальность приобретает вопрос использования цифровых активов в традиционных финансовых операциях, особенно на рынке недвижимости. 

Однако главным вызовом остается налогообложение подобных сделок. Высокая волатильность криптовалют, различия в их правовом статусе в разных странах и сложности определения налоговой базы создают неопределенность как для участников рынка, так и для налоговых органов. В этом материале мы разберем, как разные страны подходят к налогообложению сделок с недвижимостью за криптовалюту, какие риски существуют и какие перспективы открываются перед участниками рынка.

Общий подход к налогообложению криптовалютных сделок

В большинстве стран криптовалюта рассматривается не как традиционная валюта, а как специфический актив. В зависимости от законодательства, криптовалюта может быть классифицирована следующим образом:

• Инвестиционный актив. Рассматривается как имущество, которое может подорожать или подешеветь, подобно акциям, облигациям или другим финансовым инструментам. Пример: в США криптовалюта трактуется Налоговой службой (IRS) как собственность, а не валюта.
• Цифровой товар. Используется в некоторых странах для описания криптовалюты как товара, который можно покупать и продавать. Такая трактовка актуальна, например, в Японии или Австралии.
• Средство платежа. В некоторых юрисдикциях, например, в Германии, криптовалюта может использоваться как законное средство оплаты при определенных условиях.
• Цифровой актив. Отдельная категория, которая объединяет элементы предыдущих классификаций и используется в таких странах, как Сингапур.

При этом, криптовалютные транзакции, включая сделки с недвижимостью, могут облагаться разными налогами:

• Налог на прирост капитала. Когда криптовалюта используется для покупки недвижимости, налоговые органы рассматривают это как продажу криптовалюты по ее рыночной стоимости на момент сделки. Если стоимость криптовалюты выросла с момента приобретения, это увеличение облагается подоходным налогом.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Доход, получаемый от продажи недвижимости за криптовалюту, подлежит налогообложению. 
• Налог на добавленную стоимость (НДС). В некоторых странах сделки с криптовалютой рассматриваются как сделки с цифровым товаром, облагаемым НДС. Однако в ЕС криптовалюты освобождены от НДС, так как они приравнены к финансовым операциям.

Налогообложение сделок с недвижимостью с использованием криптовалют в разных странах

Регулирование сделок с недвижимостью, оплаченных криптовалютой, варьируется в зависимости от правовых и налоговых систем различных стран. Например, в США криптовалюта классифицируется как собственность, а не валюта. Соответственно, сделки с криптовалютой облагаются налогом на прирост капитала.

Покупка же недвижимости за криптовалюту рассматривается как двойная сделка. Во-первых, продажа криптовалюты (даже если она сразу используется для оплаты) облагается налогом на прирост капитала. Во-вторых, сама недвижимость облагается стандартными налогами. 

В Германии криптовалюта рассматривается как частное имущество, а не как финансовый актив. Если инвестор продает криптовалюту спустя год после покупки, налог на прирост капитала не взимается. Однако купить недвижимость напрямую за нее нельзя — необходимо провести конвертацию в евро через аккредитованные банки.

В Дубае криптовалюта не регулируется как валюта или актив, а сделки с ее использованием практически не облагаются налогами, так как в ОАЭ отсутствует налог на доходы. Единственный налог, который может возникнуть, — это регистрационный сбор за передачу права собственности.

Другие примеры:

• Россия. В России криптовалюта рассматривается как цифровой финансовый актив (ЦФА) в соответствии с законом «О цифровых финансовых активах». Она не является законным средством платежа.
• Сингапур. Здесь криптовалюта классифицируется как цифровой актив, а не валюта. Отсутствует налог на прирост капитала, но при сделках с недвижимостью необходимо уплачивать гербовый сбор (stamp duty), который зависит от стоимости объекта. Однако компании, использующие криптовалюту в своей деятельности, обязаны уплачивать налог на прибыль.

Проблемы и риски налогообложения сделок с недвижимостью через криптовалюту

В целом, страны все больше открывают свои рынки для «крипты», но требуют фиксации ее рыночной стоимости на момент сделки из-за главной проблемы критовалюты — высокой волатильности. Курс криптовалют может изменяться в течение одного дня на десятки процентов, что затрудняет точное определение их стоимости на момент сделки.

Это становится проблемой, если, например, недвижимость покупается за криптовалюту, а курс монеты значительно изменяется в течение времени между заключением сделки и регистрацией права собственности. В этом случае не совсем ясно, как считать налоги. 

Более того, если ставка была зафиксирована в договоре, такая ситуация может влиять на заключение сделки. Например, если до окончательного решения криптовалюта настолько обесценилась, что продавцу невыгодно получать ее в качестве оплаты. Случаются и обратные ситуации, когда покупатель хочет расторгнуть сделку ввиду того, что монета резко подорожала и ему невыгодно покупать недвижимость по курсу на момент сделки.

Для налоговых органов все это означает риск недооценки или переоценки налоговой базы, а для участников сделки — возможные дополнительные налоговые обязательства.

Сложности соблюдения налогового законодательства

Несмотря на рост популярности криптовалют, во многих странах отсутствуют четкие указания, как учитывать сделки с недвижимостью, оплаченные криптовалютой. Например, налоговые органы могут трактовать криптовалюту как собственность, актив или товар, что приводит к различным налоговым последствиям.

В ряде случаев сделки с недвижимостью, оплаченные криптовалютой, могут облагаться двойным налогообложением. Например, если покупатель купил Биткойн за $20,000, а на момент сделки стоимость выросла до $40,000, он должен уплатить налог на прирост капитала на сумму $20,000. Продавец же может столкнуться с налогообложением дохода в зависимости от рыночной стоимости криптовалюты.

Риски отмывания денег и нарушения AML-законодательства

Децентрализованный и анонимный характер криптовалют делает их удобным инструментом для отмывания денег. Сделки с недвижимостью — одна из сфер, где это проявляется особенно остро ввиду сложности верификации источника средств.

Страны, в которых есть законодательство по борьбе с отмыванием денег (AML), требуют от участников сделок с криптовалютой предоставления информации о происхождении средств. Например, в ЕС действует директива AMLD5, которая обязывает криптовалютные биржи и кошельки сообщать о подозрительных транзакциях.

Преимущества и перспективы использования криптовалют в сделках с недвижимостью

Несмотря на проблемы и риски, использование криптовалют в сделках с недвижимостью открывают новые возможности для участников рынка, главной из которых является быстрота и удобство транзакций.

Транзакции осуществляются практически мгновенно, независимо от географического положения сторон — сказывается отсутствие банковских посредников. Время на обработку платежей также сокращается благодаря автоматизации процессов выполнения обязательств через смарт-контракты, реализуемые на блокчейне.

Например, при покупке недвижимости через традиционные банковские системы перевод занимает несколько дней, особенно в международных сделках. С криптовалютой этот процесс длится всего несколько минут.

Преимущества:

• Снижение издержек. Транзакции с криптовалютами менее затратны за счет отсутствия комиссий посредников.
• Прозрачность. Технология блокчейн обеспечивает высокий уровень прозрачности, потому как все транзакции фиксируются в распределенном реестре. У данных по сделке нет срока давности и к ним можно обратиться в любой момент. 
• Расширение возможностей для международных сделок. Криптовалюты делают международные сделки проще за счет отсутствия необходимости в конвертации валют и без учета ограничений местных финансовых систем.

Одним из наиболее перспективных направлений, развитие которых подстегнули криптовалюты, является токенизация объектов недвижимости. Недвижимость разбивается на токены, которые можно продавать или сдавать в аренду через блокчейн, что позволяет инвесторам покупать не весь объект, а его долю. Например, инвестор может приобрести токен, представляющий 1% от стоимости здания, и получать доход от аренды, пропорциональный этой доле.

Перспективы регулирования сделок с криптовалютой

С ростом популярности криптовалют международные организации и государства стремятся к созданию унифицированного регулирования за счет введение общих стандартов налогообложения криптовалютных сделок. Например, Организация экономического сотрудничества и развития (OECD) уже работает над созданием глобальных стандартов налогообложения криптовалютных активов.