«Litwa przyciąga coraz więcej inwestorów». Dyrektor zarządzający AH Capital Commercial o tym, dlaczego sprzedający żądają dobrych cen za nieruchomości 2021

«Litwa przyciąga coraz więcej inwestorów». Dyrektor zarządzający AH Capital Commercial o tym, dlaczego sprzedający żądają dobrych cen za nieruchomości

14.09.2021 16:30

Można powiedzieć, że gospodarka światowa w pełni odczuła skutki pandemii koronawirusa. Niektóre sektory (np. turystyka) zostały szczególnie mocno dotknięte, co doprowadziło do kryzysu w niektórych krajach. W tym kontekście raczej niewielkie spowolnienie gospodarcze na Litwie wywołuje prawdziwe zainteresowanie. W konsekwencji kraj ten stał się jeszcze bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Jednocześnie zakup nieruchomości pozostaje istotnym obszarem inwestycyjnym. Aby lepiej zrozumieć, w które litewskie nieruchomości warto teraz zainwestować i na co zwrócić uwagę w pierwszej kolejności, zwróciliśmy się do ekspertów rynku z agencji nieruchomości Capital Commercial.

«Kryzys to najlepszy czas na zakupy okazyjne»

Wraz z ogólnym spowolnieniem gospodarczym w krajach bałtyckich w 2020 roku, recesja na Litwie, Łotwie i w Estonii była jedną z najniższych w porównaniu z innymi krajami UE. Według statystyk, PKB Litwy spadł nieznacznie, bo tylko o 0,8%, najmniej wśród państw bałtyckich. Według ekspertów prognozowany wzrost gospodarczy na rok 2021 wynosi 4-5%, a średnioroczna inflacja nie przekracza 2,2%.

Taka optymistyczna perspektywa przyciągnęła na Litwę inwestorów z całego świata. Jednocześnie część pozyskanych środków przypadła na nieruchomości, zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe.

— Litwa w drugiej połowie 2021 roku jest wspaniała, ponieważ można znaleźć interesujące nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne na każdą kieszeń. Na przykład, w Wilnie są na sprzedaż lokale biurowe lub handlowe w starych budynkach (ponad 10 lat — aut.) w atrakcyjnej cenie, od 1000 € za m².

Zakup wynajmowanych nieruchomości komercyjnych może być teraz również opłacalną inwestycją, ale trzeba bardzo dokładnie przeanalizować sytuację — powiedziała Julia Tislenko, dyrektor zarządzający agencji nieruchomości Capital Commercial.

— Jeśli chodzi o rynek nieruchomości mieszkaniowych, to obecnie można znaleźć okazyjne nieruchomości w dzielnicach sypialnianych Wilna, które są zbudowane w kompleksach mieszkaniowych z rozwiniętą infrastrukturą społeczną, a jednocześnie w centrum stolicy pojawiają się mieszkania, których zakup gwarantuje płynność inwestycji, ponieważ ceny nieruchomości będą tam utrzymywane na wysokim poziomie.

Jednocześnie ci, którzy chcieli zamienić pieniądze na metry kwadratowe, już to zrobili i możemy mówić o pewnej stabilizacji rynku. Być może było to spowodowane samym szczytem sezonu świątecznego, ale generalnie historia boomu, którą obserwowaliśmy na rynku przez ostatnie 3-4 miesiące, została już zaspokojona.

Sprzedaż trwa, a liczba transakcji jest nadal wysoka, ale podczas gdy kiedyś o jedno dobre mieszkanie ubiegało się od 10 do 15 kupujących, obecnie liczba ta spadła o co najmniej połowę. Emocje z pierwszej połowy 2021 roku minęły, a to dobrze: teraz do gry weszli inwestorzy, którzy doskonale wiedzą, że kryzys to najlepszy czas na okazje.

Na rynku nieruchomości komercyjnych pojawiają się ciekawe «kieszenie» inwestycyjne

Jak wiadomo, kryzys jest z jednej strony wielką stratą gospodarczą, a z drugiej strony punktem wzrostu finansowego. Podczas gdy niektóre sklepy spożywcze zostały zmuszone do zamknięcia z powodu pandemii, istnieją obszary działalności, które są teraz na fali: sektor IT, medycyna, budownictwo i logistyka. Wszystkie te sektory zwiększają powierzchnię pomieszczeń wynajmowanych, przy czym preferowane są nowe projekty. W związku z tym na rynku się określiła tendencja do centralizacji miejsc pracy.

Atrakcyjność Litwy jako miejsca lokalizacji oddziałów dużych międzynarodowych firm doprowadziła do gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości biurowe i komercyjne w ciągu ostatnich 5 lat. Jak podaje NewSec, przy 14 300 m² powierzchni najmu podpisanych w drugim kwartale 2021 roku, wynik półroczny wynosi już ponad 45 000 m². Jednocześnie dwie trzecie wynajętej powierzchni pochodziło z transakcji o powierzchni 500 m² lub większej. Ogólny poziom wakat na rynku spadł w drugim kwartale z 7,1% do 6,6%, przy czym w biurach klasy A spadek był jeszcze bardziej znaczący — z 5,9% do 4,9%.

Coraz więcej międzynarodowych firm lokuje swoje biura na Litwie, najczęściej w Wilnie. Na rynek wchodzą duzi lokalni i międzynarodowi najemcy, którzy zapełniają nowo wybudowane centra biznesowe:

— Litewski deweloper Galio Group realizuje projekt centrum biznesowego Freedom 36, którego łączna wartość inwestycji wynosi ponad 30 mln euro. Jest to wielofunkcyjne centrum biznesowe z własną salą fitness, biblioteką i pomieszczeniami rekreacyjnymi, ale położone w starej dzielnicy mieszkalnej Wilna (Karoliniškės). Jednak po
ukończeniu 95% inwestycji większość powierzchni wciąż nie była wynajęta, a deweloper poważnie rozważał obniżenie cen. Sytuacja została jednak rozwiązana w ciągu miesiąca. Girteka Logistics, jedna z największych firm logistycznych w Europie, została głównym najemcą powierzchni biurowej w tym centrum biznesowym.


Źródło fot.: galio.lt

— Duże firmy wyprowadzają się ze starych budynków do nowych powierzchni biurowych, optymalizując procesy biznesowe i poprawiając warunki pracy swoich pracowników. Centralna lokalizacja nie jest już czynnikiem decydującym o wyborze miejsca na biuro. Na przykład państwowa spółka energetyczna Ignitis Group, która wcześniej zajmowała trzy charakterystyczne lokalizacje w części wileńskiej starówki, wkrótce przeniesie się do centrum biznesowego Business Garden Vilnius. To centrum biznesowe jest położone na obrzeżach, ale zbudowane zgodnie z zasadą «miasto w mieście», gdzie pracownicy firmy nie będą musieli nigdzie dojeżdżać, jeśli będą chcieli poćwiczyć lub odpocząć. Znajdą się tu siłownie, korty tenisowe, restauracje, stawy z alejkami spacerowymi, sklepy i salony kosmetyczne — wiele z nich ma specjalne systemy lojalnościowe dla pracowników. Okazuje się, że bardzo wygodnie będzie pracować i mieszkać w takiej lokalizacji.

Czynsze za wynajem powierzchni biurowej klasy A wynoszą obecnie 15-18 €, a klasy B 11–14,5 € za metr kwadratowy. Ta duża dysproporcja spowodowała, że właściciele powierzchni biurowych w starszych budynkach mają wybór: inwestować w modernizację nieruchomości (aby poprawić wydajność i spełnić standardy klasy A) lub szukać najemców po cenie klasy B. Tutaj również nie należy zapominać o nowo wybudowanych pomieszczeniach, które od razu zostały zbudowane według standardów europejskich. To właśnie w tej «kieszeni» pojawiają się ciekawe nieruchomości pod inwestycje.

Deweloperzy, przewidując wzrost popytu, zaczęli budować jeszcze więcej nieruchomości komercyjnych, a w 2020 roku na Litwie przybyła rekordowa ilość nowej powierzchni biurowej — ponad 100.000 m². Według Ober-Haus, po zakończeniu tych projektów, całkowita powierzchnia nowoczesnej powierzchni biurowej w użytkowaniu (klasa A i B) wzrosła o 13% do 887 000 m² na koniec 2020 roku. W 2021 roku w Wilnie powstanie rekordowa ilość powierzchni biurowej, która przekroczy poziom odnotowany w 2020 roku. Tym samym rynek wileński będzie największym w historii, obejmującym ponad 135.000 m² użytkowej powierzchni biurowej. Pod względem powierzchni, biura klasy A stanowią 43% całkowitej nowoczesnej powierzchni biurowej w Wilnie, podczas gdy biura klasy B stanowią 57%. 

— Jednak nic nie wskazuje na to, że projekty w zakresie nieruchomości komercyjnych zostaną zamrożone już teraz. Na przełomie 2021 i 2022 roku planowane jest oddanie do użytku kilku budynków, które wzbogacą rynek nieruchomości biurowych, zaspokajając wysoki popyt międzynarodowy i lokalny.


Źródło fot.: vastint.eu

Popularne elastyczne biura/korporacyjne przestrzenie coworkingowe z przeszłości nie mają się najlepiej 

Umiejętność dostosowania się do współczesnych wymagań jest jedną z głównych cech odnoszącego sukcesy biznesu. W 2017 roku nowy format nieruchomości komercyjnych — elastyczne biura, czyli przestrzenie coworkingowe — otrzymał drugie życie. Oczekiwano, że efektywne ekonomicznie i elastyczne miejsca pracy zapewnią firmom jeszcze więcej możliwości wygodnej pracy dla ich pracowników. W tym czasie w Wilnie otwarto wiele takich lokalizacji: Workland o powierzchni ~1600 m², Regus o powierzchni ~1500 m², Monday Office o powierzchni ~460 m², Tech Loft dla firm z branży IT i innych zajmujących się innowacjami technologicznymi, w tym coworking dla osób indywidualnych lub małych zespołów, itp.

Jednak tempo rozwoju takiej elastycznej powierzchni biurowej nie jest już tak wysokie. Pandemiczne ograniczenia miały negatywny wpływ na takie przestrzenie:

— W czasie pandemii bardzo trudne stało się zagwarantowanie zdrowia i bezpieczeństwa pracowników w przestrzeniach coworkingowych. Dostajemy wiele listów od firm sprzedających takie powierzchnie z zapytaniem o najemców. Wysoki wskaźnik pustostanów elastycznej powierzchni biurowej doprowadził do tego, że niektóre przestrzenie coworkingowe zostały przekształcone w pełnowartościowe biura dla poszczególnych firm. Widzieliśmy też sytuacje, w których duże firmy rezygnowały z wynajmu standardowej powierzchni biurowej ze względu na zdalną pracę swoich pracowników, wykupując członkostwo w przestrzeniach coworkingowych, zapewniając sobie odrębną przestrzeń. Ale takich przypadków było obiektywnie niewiele, więc nie warto w tej chwili rozważać przestrzeni coworkingowych jako inwestycji.


Źródło fot.: 34travel.me

«Istnieją nieruchomości komercyjne, które nadają się do długoterminowych inwestycji oraz takie, które należy traktować z ostrożnością»

Na co powinien zwracać uwagę inwestor? Pierwszym jest dostępność długoterminowych najemców. Drugim jest lokalizacja nieruchomości komercyjnej w kontekście jej perspektyw.

— Lokale użytkowe o łącznej powierzchni 80–120 m², położone na parterach budynków z osobnym wejściem, sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Biorąc pod uwagę ograniczenia pandemiczne, takie przestrzenie są obecnie jednymi z najbardziej obiecujących ze względu na ich zapotrzebowanie. Na przykład, szacunkowa wartość jednego z przedmiotów, który został faktycznie sprzedany, wynosiła około 450 000 €, a transakcja została zamknięta za 650 000 €.

Ale generalnie wszystko zależy od tego, jaki jest inwestor i do jakiego celu dąży. Istnieją centra biznesowe, które nie są przygotowane na obniżenie cen poprzez świadome wyrażenie zgody na wynajem krótkoterminowy. Są też właściciele nieruchomości komercyjnych, którzy zrobili wszystko, by pomóc swoim najemcom: zgadzają się na zapewnienie korzystniejszych cen, dodatkowych miejsc parkingowych lub innych bonusów, oczekując w zamian długoterminowych umów najmu (od 3 do 5 lat bez możliwości wypowiedzenia). I to właśnie ta druga kategoria centrów biznesowych staje się coraz bardziej atrakcyjna dla inwestorów, dlatego zakup powierzchni komercyjnych z gwarantowanymi umowami najmu jest opłacalną inwestycją długoterminową.

Z drugiej strony, w małych miastach na Litwie znajdują się lokale użytkowe, które są obecnie dość aktywnie wystawione na sprzedaż. Byłabym ostrożna w stosunku do takich nieruchomości. Na całym świecie istnieje tendencja do przenoszenia się ludzi do dużych miast, dlatego w takich lokalizacjach dość trudno jest zapewnić długoterminowe umowy najmu i zagwarantować przepływ klientów.

Odrębnym obszarem do inwestowania stały się ostatnio tzw. nieruchomości bankowe. Są to nieruchomości, które znajdują się w bilansach banków i są sprzedawane w drodze licytacji. Cena takich nieruchomości z reguły jest znacznie niższa od wartości rynkowej, dlatego niektóre nieruchomości są sprzedawane przed oficjalną licytacją. To właśnie wtedy potrzebne są usługi agencji nieruchomości Capital Commercial, która może wykorzystać swoje ugruntowane relacje i doświadczenie, aby umieścić inwestora na liście potencjalnych nabywców takich nieruchomości.The so-called «bank» real estate has recently become a separate area for investment.

Jednak tak naprawdę nie ma idealnego przepisu na inwestowanie — jest to zawsze kombinacja wielu czynników, analityki i doświadczenia brokera. Jeśli wszystkie te gwiazdy się połączą, to inwestor znalazł kopalnię złota!

Jestem zwolenniczka poglądu, że pieniądz sam w sobie dewaluuje się każdego dnia i o wiele lepiej jest trzymać swoje oszczędności w formie, która zapewni dodatkowy dochód. Metry kwadratowe w tym przypadku, moim zdaniem, to jedna z najlepszych opcji!

Podsumowując, litewski rynek nieruchomości komercyjnych jest obecnie bardzo aktywny i dlatego stworzył szczególnie korzystne środowisko dla inwestycji.


Źródło fot.: capitalcommercial.lt

Informacje dostarczone przez firma Capital Commercial
Liczba obiektów: 11
Liczba publikacji: 5
Zapisz się na nasz kanał Telegramu