“Montenegro ist das beste Land der Welt, um im Ruhestand zu leben laut Forbes.” Wie kann ein Kunde ein Haus in Montenegro mit der Hilfe eines Experten kaufen?

Was muss man über den Kauf einer Immobilie im Bau in Montenegro beachten? Wie läuft der Ratenkauf ab? Muss ein Käufer etwas bezahlen, wenn er eine Immobilie weiterverkauft? Svetlana Timashova, die eine der ersten Immobilienagenturen in Montenegro—Red Feniks—leitet, hat all diese Fragen beantwortet. Sie erzählte uns auch im Detail, wie sie bei Red Feniks den Kunden bei allen Dokumenten, der Gründung von Unternehmen und anderen wichtigen Punkten im Zusammenhang mit dem Kauf von montenegrinischen Immobilien helfen. 

“Es ist jetzt sehr schwierig, ein gutes Haus zu einem Preis von weniger als 250 bis 300 Tausend Euro zu finden.” 

— Wie ist die aktuelle Situation der Immobilienpreise in Montenegro?

— Die Immobilienpreise in Montenegro sind in den letzten 2-3 Jahren sehr stark gestiegen. Das liegt zum einen daran, dass die Kosten für sämtliche Baumaterialien gestiegen sind. Dies gilt auch für Baumaterialien, die sowohl in Europa als auch in China hergestellt werden. Aus diesem Grund ist der Quadratmeterpreis jetzt sehr stark gestiegen. 
 
Früher konnte man eine gute, neue Immobilie für 1500 bis 1800 Euro pro Quadratmeter kaufen, heute kostet sie mindestens 2000 Euro, und es handelt sich um Objekte ohne Meerblick und die nicht im Zentrum liegen. Im Allgemeinen liegt der Durchschnittspreis jetzt bei 2 bis 2,5 Tausend Euro pro Quadratmeter; wenn es sich um eine neue, möblierte Wohnung handelt, die gerade erst gebaut wurde, liegt der Preis bei 3000 bis 4000 Euro pro Quadratmeter. Und die Immobilie, die in der Küstenlinie liegt, wird ab 4,5 Tausend Euro pro Quadratmeter und mehr kosten.
 
Auch die Hauspreise sind stark gestiegen. Jetzt gibt es keinen Preis für ein Haus unter 250-300 Tausend Euro. Dies gehört bereits der Vergangenheit an. Heute beginnen die Kosten für ein mehr oder weniger hochwertiges Haus von 300.000 Tausend Euro und mehr.

“Im Vergleich zu anderen Ländern sind die montenegrinischen Steuern sehr niedrig.”

— Montenegro wird zu Beginn des Jahres 2024 eine progressive Steuer auf Immobilienumsätze einführen. Was bedeutet dies, und wie genau wird es sich auf den Markt und die Käufer auswirken? 

— In Montenegro gab es immer eine einmalige Steuer auf Zweitimmobilien in Höhe von 3 %. Die Einführung einer progressiven Steuer wird seit langem diskutiert, und ab Anfang 2024 wird der Steuertarif im Land wie folgt aussehen:

• Für den Kauf einer Immobilie bis zu 150.000,00 € beträgt die Steuer weiterhin 3 %.
• Bei einem Kaufbetrag von mehr als 150.000,01 € wird die Besteuerung wie folgt berechnet: 4500 € plus 5 % des Betrags über 150.000,01 €.
• Wenn der Betrag des Geschäfts beginnt von 500.000,01 €: 22.000,00 € + 6 % auf den Betrag über 500.000,01 €.

Ich denke jedoch, dass die dreiprozentige Steuer die häufigste bleiben wird, da die Preise für preiswerte Ein-Zimmer-Immobilien schon immer bei bis zu 150 000 Euro lagen. Darüber hinaus kann sie einfach als Luxussteuer betrachtet werden. Mit anderen Worten, ich glaube, dass die Erhöhung dieser Steuer sehr gering ist und die Käufer nicht sehr stark beeinträchtigen wird. Vor allem, wenn man bedenkt, dass die Steuern in Montenegro im Vergleich zu anderen Ländern sehr niedrig sind. Und die Preise für montenegrinische Immobilien entsprechen tatsächlich der Qualität.

— Gibt es eine Möglichkeit, beim Kauf von Immobilien in Montenegro Steuern zu vermeiden?

— Ja, es ist möglich, überhaupt keine 3% Steuer zu zahlen, wenn Sie ein neues Gebäude von einem Bauträger kaufen, der alle notwendigen Kosten übernimmt. Sie können also Immobilien für einen beliebigen Betrag kaufen und keine Steuern zahlen.
 
Gleichzeitig raten wir unseren Kunden immer, Objekte von zuverlässigen Bauträgern zu kaufen, deren Immobilien bereits verkauft wurden und deren Qualität der Arbeit anhand von Beispielen überprüft werden kann. In Montenegro gibt es nicht viele solcher Entwickler mit einem guten Ruf, und unser Unternehmen arbeitet seit langem mit den besten von ihnen zusammen — unsere Erfahrung in Montenegro beträgt mehr als 17 Jahre.

— Wenn ein Kunde eine Immobilie in Montenegro verkaufen möchte, muss er dann Steuern zahlen?

— Nein, denn beim Abschluss eines Notarvertrags in Montenegro kann die Zahlung für die Immobilie auf jedes beliebige Konto des Verkäufers erfolgen, auch auf Konten, die in anderen Ländern registriert sind (außer Offshore-Gebiete). Das heißt, das Geld geht auf das Konto, das der Verkäufer im Kaufvertrag angegeben hat. Daher kann kein Finanzamt oder eine andere Aufsichtsbehörde in Montenegro von Ihnen verlangen, Steuern für diesen Verkauf zu zahlen.

“Für den Kauf von Häusern ist Bar die beste Region.”

— Welche Regionen sind bei Ausländern für den Kauf am beliebtesten?

— Die Riviera von Budva ist bei Ausländern wegen ihrer breiten Sandstrände sehr beliebt. Es ist jedoch zu bedenken, dass diese Region im Juli und August von Touristen überlaufen ist, die hier Urlaub machen.
 
Eine weitere sehr beliebte Region ist Herceg Novi. Die Strände dort sind unterschiedlich (kleine und große Kieselsteine), aber der Vorteil ist, dass diese Region im Sommer viel weniger überlaufen ist, sowohl an den Stränden als auch auf den Straßen. Und im Allgemeinen herrscht hier ein eher europäischer Lebensstandard. Die Europäer, die mit dem Auto von der kroatischen Grenze kommen, kommen sehr gerne hierher und kaufen Immobilien.
 
Auch die sehr schöne Bucht von Kotor ist sehr gefragt. Übrigens: Die Bucht von Kotor gehört zu den fünf besten Orten der Welt, an denen Rentner leben können laut Forbes. Aber es gibt noch eine weitere Nuance: da in dieser Region jahrelang ein Bauverbot herrschte, gibt es dort heute praktisch keine neuen Immobilien. Das heißt, es gibt keine modernen Gebäude - die meisten Häuser hier haben kleine Fenster und rote Dächer, und dieser mediterrane Stil ist von der UNESCO geschützt.
 
Ein weiterer interessanter Ort ist Tivat. Allerdings sind die Preise in dieser Stadt sehr hoch, da sie bei den Einheimischen sehr beliebt ist. Sie ziehen es vor, dort zu leben, weil es dort fast keine Strände gibt und die Touristenströme so verrückt sind. Aber nur weil es in der Stadt fast keine Strände gibt, empfehlen wir Ausländern nicht, in Tivat Immobilien zu kaufen.
 
Häuser und Villen sollten gesondert erwähnt werden. Eine solche Immobilie kann in der Region Bar erworben werden, die näher an Albanien liegt. In der Gegend gibt es viele Villen und Häuser, und es werden ständig neue gebaut. Auch in Herceg Novi und in der Bucht von Kotor ist der Kauf von Häusern eine gängige Praxis.

“Montenegro vergibt keine Kredite an Ausländer.”

— Wie kann man in Montenegro Immobilien auf Raten kaufen?

— Je nach Stadium des Kaufs gibt es zwei Möglichkeiten.
 
Wenn Sie eine Immobilie in der Bauphase kaufen, leisten Sie zunächst eine erste Zahlung und zahlen danach und nach den gesamten Betrag bis zum Ende des Baues. Nach unserer Erfahrung sind Fälle, in denen der Bauträger nach Abschluss der Bauarbeiten Ratenzahlungen leistet, noch nie vorgekommen. Es ist einfach für niemanden finanziell rentabel.
 
Übrigens, die Höhe der Anzahlung bestimmt auch den Endpreis. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

• Am günstigsten ist es, wenn Sie 90 % sofort und 10 % am Ende des Baues bezahlen, wenn Sie den Schlüssel bereits in Händen halten.
• Die nächste Möglichkeit ist die gleichmäßige Zahlung, bei der der Kunde 50 % sofort und die andere Hälfte in Etappen zahlt. Diese Etappen können je nach Vereinbarung mit dem Bauträger entweder vierteljährlich oder monatlich erfolgen.
• Und es gibt eine dritte Möglichkeit, bei der der Kunde 30 % bezahlt und die restlichen 70 % in Raten abzahlt. In der Regel beträgt die erste Rate jedoch nicht weniger als 30-35 %.

Auch hier wird die Rate während der Bauphase gezahlt. In der Regel beträgt die Standardbauzeit 24 Monate.

Wenn wir über zeitlich begrenzte Ratenzahlungen beim Kauf von Zweitimmobilien sprechen, versuchen wir immer, den Vertrag mit einem Verkäufer so abzuschließen, dass der Käufer die Möglichkeit hat, innerhalb eines kurzen Zeitraums (3 - 6 Monate) den Betrag zu zahlen. Natürlich geht das Eigentum an der Immobilie erst nach der Zahlung über. Daher raten wir unseren Kunden nicht, große Raten zu verlangen.
 
Kredite werden Ausländern in Montenegro nicht gewährt. Es gibt jedoch Beispiele dafür, dass Kunden aus Deutschland von ihren lokalen deutschen Banken Darlehen erhalten haben, sogar für das im Bau befindliche Objekt. Dazu stellten wir bestimmte Dokumente zur Verfügung, wie Auszüge aus der Projektdokumentation, Baugenehmigungen usw.
 
Daher können sich deutsche Bürger an ihre Banken wenden um sowohl fertige als auch im Bau befindliche Immobilien in Montenegro zu erwerben.

— Welche Vorteile kann ein Ausländer durch den Kauf einer Immobilie in Montenegro erzielen?

— Wenn Sie eine Immobilie in Montenegro kaufen, haben Sie die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung für ein Jahr zu erhalten, die anschließend verlängert werden kann. Hält sich der Ausländer nicht länger als 11 Monate im Jahr in Montenegro auf, muss er jedes Jahr erneut eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Dies ist kein kompliziertes Verfahren, sondern erfordert nur einige wenige Dokumente (ein Strafregisterauszug und eine Bescheinigung über das Eigentum an einer Immobilie). Wir bieten Ihnen die Dienstleistung der Beschaffung einer Aufenthaltsgenehmigung an. 

Warum wählt man Red Feniks beim Kauf einer Immobilie in Montenegro?

— Unsere Agentur ist seit 2006 tätig und verfügt nun über zwei Büros in Budva und Herceg Novi. Im Laufe der Jahre haben wir uns sowohl bei Verkäufern als auch bei Käufern einen hervorragenden Ruf erworben. Beide empfehlen uns im Freundes- und Bekanntenkreis weiter, und das spricht schon Bände.  
 
Die Vorteile der Zusammenarbeit mit Red Feniks:

• Die Immobilienbewertung ist das erste, was wir tun, wenn ein Verkäufer uns kontaktiert. Da wir bereits über eine Menge Erfahrung verfügen, spiegelt dies den Wert der Immobilie wider. *Wir verkaufen keine überteuerten Immobilien!!!
• Die Verkäufer vertrauen uns. Sie hören auf uns, wenn es darum geht, dem Käufer eine Ratenzahlung zu gewähren oder einige Vertragsbedingungen zu ändern, weil unser Unternehmen in ihren Kreisen respektiert ist. Das bedeutet, dass beide Parteien des Geschäfts von der Zusammenarbeit mit uns profitieren.
• Exklusiver Verkauf von Objekten. Außerdem haben wir bereits das Niveau erreicht, an dem wir den exklusiven Verkauf von Objekten organisieren können, die wir selbst von Grund auf geschaffen haben. Das heißt, unsere Partner investieren in den Bau, und wir verwalten und verkaufen diese Projekte.
• Multinationales Team. Bei uns arbeiten Spezialisten aus Russland, der Ukraine, Montenegro, der Türkei und Deutschland. Dementsprechend sprechen unsere Mitarbeiter Englisch, Russisch, Montenegrinisch und Deutsch. Auch dies ist für den Käufer sehr wertvoll.
• Kostenlose Besichtigungen von Immobilien. Wenn Kunden nach Montenegro kommen, arrangieren wir Besichtigungen im Voraus und zeigen die Immobilie kostenlos. Außerdem informieren unsere Manager die Käufer über das Land und die Besonderheiten der einzelnen Regionen oder Stadtteile, in denen sich die gewünschte Immobilie befindet. Natürlich arrangieren wir kostenlose Transfers vom Flughafen und helfen bei der Unterbringung.
• Wir sind ehrlich in Bezug auf alle Nuancen. Wir haben uns einen guten Ruf erarbeitet, da wir dem Kunden niemals Nuancen im Zusammenhang mit der gekauften Immobilie verschweigen. Ob das Dach undicht ist oder der Putz bröckelt, wir warnen den Kunden immer vor allen Nachteilen der Wohnung oder des Hauses, bevor er die Kaution übergibt.
• Wir helfen, Probleme mit Dokumenten zu lösen. Ein häufiges Szenario: es gibt eine gute Immobilie, die kleine Probleme mit den Dokumenten hat. So kann es beispielsweise sein, dass eine Fläche im Archiv nicht korrekt eingetragen ist oder dass es Ungenauigkeiten im Eigentumsblatt des Vorbesitzers gibt. Wir lösen alle diese Fragen selbst: wir stellen Anträge bei den Archiven, reichen die notwendigen Anträge bei den Katastern ein usw. Und der Käufer und der Verkäufer warten geduldig, bis wir dieses Verfahren abgeschlossen haben.

Ich sollte anmerken, dass es manchmal aus verschiedenen Gründen für die Menschen bequemer ist, ein Unternehmen zu gründen und ein Objekt unter dessen Namen zu kaufen. Es wirkt sich nicht auf Ihre Steuern aus. Wenn Sie ein Unternehmen gegründet haben, können Sie außerdem eine andere Art von Aufenthaltsgenehmigung beantragen, die eine Aufenthaltsgenehmigung und ein Arbeitsvisum umfasst.
 
Die Eröffnung eines Unternehmens in Montenegro ist kein Problem. Die Kosten für den Unterhalt, einschließlich aller Steuern, Buchhaltungsdienste und Prüfungen, belaufen sich auf etwa 2500 Euro pro Jahr. Wir eröffnen Unternehmen für unsere Kunden und führen sie.

Wie unterstützt Red Feniks Käufer von Immobilien in Montenegro?

— Wie genau helfen Sie Ihren Kunden beim Immobilienkauf und beim Papierkram?

— Die allgemeine Struktur unserer Arbeit ist wie folgt: 

• Bevor der Kunde in Montenegro eintrifft, senden wir ihm Links zu verschiedenen Immobilien und beantworten alle Fragen, die er hat.
• Wenn der Kunde dann ankommt, bieten wir ihm immer an, ihn kostenlos am Flughafen abzuholen. Wir beraten ihn, wo er je nach Jahreszeit, Budget und Region, in der er eine Immobilie kaufen möchte, wohnen kann.
• Der nächste Schritt sind Besichtigungen. Wir holen den Kunden im Hotel ab, zeigen ihm die Wohnungen und bringen ihn zurück. In der Regel dauert das Programm der Besichtigung 2-3 Tage.
• Wenn sich ein Kunde für eine Immobilie interessiert, prüfen wir diese sofort auf Belastungen und untersuchen alle Unterlagen. Wenn während des Verkaufs plötzlich Schulden für Strom oder Jahressteuer auftauchen, benachrichtigen wir den Verkäufer, und er löst diese Probleme umgehend. Oder, wenn der Verkäufer im Ausland ist, zahlen wir diese Schulden selbst, so dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Transaktion frei von diesen Schulden ist.
• Natürlich weisen wir unsere Kunden immer darauf hin, dass sie eine Bargeldkaution mitbringen müssen (bis zu 10 Tausend Euro, die für die Einfuhr zugelassen sind). Wir nehmen eine Anzahlung, weil viele Verkäufer auch Ausländer sind und nicht nach Montenegro fliegen wollen, ohne sicher zu wissen, ob das Geschäft zustande kommt oder nicht. Deshalb behält unser Unternehmen die Anzahlung des Käufers bis zum Abschluss der Transaktion beim Notar bei uns. 
• Zum Zeitpunkt des Geschäfts geben wir dieses Geld dem Verkäufer, und der Notar hält sofort im Kaufvertrag fest, dass die Anzahlung in einer bestimmten Höhe bereits am Tag der Vertragsunterzeichnung geleistet wurde und als Teil des Gesamtwerts des Geschäfts betrachtet wird. Der Kunde überweist den Restbetrag nach Vereinbarung mit dem Verkäufer innerhalb einer bestimmten Frist, die im Vertrag festgelegt ist.
• Wenn der Notar die vollständige Zahlung erhält, bitten wir auch den Verkäufer um eine Bestätigung, dass alle Gelder eingegangen sind. Anschließend schickt der Notar die Unterlagen an das Katasteramt, damit der Eigentümer wieder eingetragen werden kann. Dies dauert in der Regel 30 Tage. Übrigens müssen Sie in Montenegro das Eigentumsblatt nicht aufbewahren - es ist dauerhaft im Katastersystem gespeichert.
• Außerdem helfen wir den Käufern bei Fragen wie der Ummeldung von Strom- und Wasserzählern, damit bei ihrer nächsten Ankunft alles funktioniert.
• Nach dem Verkauf geben wir dem Kunden Empfehlungen für Möbelhäuser und Reparaturdienste, wenn etwas repariert oder umgestaltet werden muss. Das heißt, wir arbeiten sozusagen weiterhin nachbarschaftlich zusammen. Montenegro ist ein kleines Land, daher denke ich, dass all diese Dinge für Käufer sehr wichtig sind.

Wir freuen uns darauf, Sie in Montenegro zu sehen! Wir garantieren, dass die Zusammenarbeit mit uns nicht nur einfach und angenehm, sondern auch gewinnbringend sein wird. Unsere Erfahrung und unser Fachwissen ermöglichen es Ihnen, alle Pläne erfolgreich umzusetzen - sei es der Kauf eines Hauses, eine Investition oder die Verwaltung einer Immobilie. Verpassen Sie nicht die Gelegenheit, an Montenegros blühendem Markt und reizvoller Kultur teilzuhaben. 

Immobilien in Montenegro, die Sie jetzt kaufen können