В постоянно меняющемся мире особенно актуальным стал вопрос сохранения и приумножения собственных средств. Опытные инвесторы предпочитают вкладываться в недвижимость тех стран, где рынок развивается наиболее активно. В 2023 году одними из самых популярных направлений стали рынки недвижимости Польши и Турции. CEO международного агентства недвижимости Homium Артур Бразилевский уверен: эта тенденция только сохранится, и цены на квартиры в крупных городах этих стран должны только расти.

Рынок недвижимости каждой страны по-своему уникален и имеет ряд своих особенностей. Неопытный покупатель вряд ли сможет самостоятельно сориентироваться на неизвестном ему рынке той или иной страны. Именно поэтому мы обратились за консультацией к эксперту мирового рынка недвижимости — CEO международного агентства недвижимости Homium Артуру Бразилевскому. 

Homium — группа компаний, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости как для украинцев, так и по всему миру. Агентство недвижимости Homium уже много лет является надежным проводником покупателей и продавцов на мировом рынке недвижимости. Также компания оказывает полный спектр услуг по управлению недвижимостью после покупки.

Рынок недвижимости Турции

Рынок недвижимости Турции в последние несколько лет развивается семимильными шагами: буквально за 2 года спрос на недвижимость в курортных городах — Алании и Анталии вырос в несколько раз. Турция стала домом для жителей абсолютно разных стран. По официальным данным, в прошедшем году в Турции по действующим ВНЖ проживало около 1,3 млн иностранцев. Больше всего — в Стамбуле (около 706 тысяч иностранцев), но на втором месте среди излюбленных городов — Анталия, где проживало около 158 тысяч иностранных жителей. 

— Основных причин такой популярности Турции много, но основные — это война в Украине и рост спроса на недвижимость Среднеземноморского побережья как среди украинцев, так и среди россиян и белорусов, — пояснил Артур Бразилевский. — Плюс, не стоит забывать о таких очевидных преимуществах Турции, как прекрасный климат, уникальная природа, где сочетаются горы и море, низкие налоги на доходы (всего около 10%) и относительно недорогая стоимость жизни. Конечно, стоит учитывать и бесконечный туристический поток, который не иссякает практически круглый год. Доходы от туризма составляют существенную часть ВВП страны.

И, если туристы предпочитают съем жилья, то большинство проживающих иностранцев все чаще склоняется к покупке собственной недвижимости, предпочитая ее долгосрочной аренде. Именно поэтому спрос на недвижимость у моря продолжает расти, а вслед за ним и цены.

В начале февраля 2023 года в Турции произошло сильнейшее за последнее время землетрясение в стране. И, конечно, на какое-то время покупатели и продавцы «замерли» в ожидании: никто не знал, что же будет дальше? Однако буквально через 2-3 недели уже снова возобновились сделки на рынке Турции в тех городах, которые не пострадали от землетрясения: Алании и Анталии. Если посмотреть карту сейсмически опасных зон, то мы увидим, что наиболее популярные у туристов города находятся в спокойных районах. Это подтверждают и произошедшие трагические события. Именно поэтому спрос на недвижимость в прибрежных городах не упал, а только вырос в начале 2023 года.

Из-за высокого интереса среди иностранных инвесторов рынок недвижимости Турции буквально «кипит». Из всех стран, где выходцы из стран бывшего Советского Союза предпочитают покупать недвижимость, Турция выросла в цене больше всех. Очень часто здесь покупают недвижимость россияне, украинцы и белорусы, но не менее активны также и иранцы, иракцы.

старый город Антальи

Турция, Анталья

Спрос сильно превышает предложение — застройщики просто не успевают построить столько нового жилья. По официальным данным, количество проданной недвижимости иностранцам в последнее время выросло на 15,2%. Но здесь нужно учитывать, что статистика оценивает все города страны, а не только курортные — Мерсин, Анталию и Аланию. Если же рассмотреть только самые популярные «точки» Турции, то здесь продажи недвижимости иностранцам выросли не менее, чем на 50%. В прошлом году в Анталии было зарегистрировано почти 22,000 сделок с недвижимостью с участием иностранных покупателей — это всего на 3 тысяч меньше, чем в Стамбуле. Думаю, что и 2023 год покажет свои рекорды на рынке недвижимости Турции. 

Такой спрос спровоцировал и рост цен на недвижимость. В некоторых регионах страны стоимость недвижимости выросла на 120% в год. Это сделало практически невозможной покупку недвижимости для местного населения, и власти страны буквально «закрыли» самые популярные районы Турции для получения первичного ВНЖ. Это значит, что иностранцам там по-прежнему можно приобретать недвижимость, но прописаться и проживать там не получится. По мнению властей, такая мера воздействия поможет стабилизировать рынок недвижимости страны и направит иностранные денежные активы в другие регионы Турции. По опыту могу сказать, что даже закрытие отдельных районов для получения первичного ВНЖ не слишком успокоило рынок — спрос продолжает расти. И есть все основания полагать, что такие тенденции сохранятся.

Еще один немаловажный фактор, который подливает «масла» в «огонь» цен, — активное развитие инфраструктуры страны. В Турции строится все больше школ, поликлиник, детских садов, спортивных площадок, релакс-зон и салонов красоты. Здесь же стоит упомянуть и о строительстве второго по величине аэропорта страны, который планируют завершить к президентским выборам в 2023 году.

«Сейчас стоимость „квадрата“ в некоторых новостройках начинается от $2000»

— Какой минимальный порог входа на рынок инвестиционной недвижимости Турции?

— Инвестиционной я бы назвал ту недвижимость, которая стабильно приносит доход своему владельцу. Здесь есть два варианта получения дохода: пассивный — когда покупатель приобретает квартиру в новостройке на этапе строительства и ждет ее подорожания после ввода дома в эксплуатацию, и активный — когда покупатель планирует сдавать недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду. В обоих этих вариантах наиболее интересными с точки зрения инвестиций, на мой взгляд, являются Анталия, Алания и Мерсин. 

Если говорить о показателе возврата инвестиций (ROI) в Турции, то, по официальной статистике, в крупных городах он равняется 5,5%, но в Анталии и Алании достигает 9% в год. Все дело в том, что стоимость аренды квартиры в этих городах стартует от €50 в сутки или €500-700 в месяц. За более-менее хорошую квартиру типа 1+1 придется заплатить около €800-1000 в месяц. 

Конечно, стоимость покупки инвестиционного жилья также выросла: если еще год назад купить квартиру типа 1+1 на побережье можно было за €50,000, то сейчас эту сумму можно смело умножать на два. Сейчас стоимость «квадрата» в новостройке начинается от $2000. 

Резюмируя, минимальным порогом входа на инвестиционный рынок недвижимости Турции я бы определил в €100-120,000 на первичном рынке и €120-140,000 на вторичном рынке. За такую сумму это будет квартира типа 1+1 в курортной локации в комплексе, построенном по концепции пятизвездочного отеля (с бассейном, сауной, тренажерным залом и другими бонусами).

— Что нужно иностранцу, чтобы купить недвижимость в Турции?

— Никаких особенных условий для приобретения недвижимости в Турции иностранными покупателями нет. Все, что нужно, — базовый пакет документов и надежное агентство, которое проверит все документы и проведет сделку «под ключ». В большинстве случаев даже личное присутствие покупателя не является обязательным условием. 

К слову, приобретение недвижимости может стать основанием для приобретения ВНЖ или даже гражданства — сейчас этот вопрос актуален как никогда. Сумма инвестиций для получения инвестиционного гражданства должна составлять не менее $400 тысяч. 

При обращении в «TurkHome» для покупателя никаких дополнительных условий нет. А в целом, если вы хотите выгодно и надежно купить недвижимость в Турции — обращайтесь в агентство «TurkHome», которое входит в группу компаний Homium. При этом комиссия для покупателей составляет 0%. Также компания оказывает постпродажный сервис управления недвижимостью.

панорамный вид на город Вроцлав

Польша, Вроцлав

Рынок недвижимости Польши

В начале 2023 года на польском рынке недвижимости были подведены итоги ушедшего года: стоимость недвижимости подорожала, как минимум, на 10% (а в некоторых городах этот показатель достигал и 13%).

Однако назвать ушедший год простым для экономики страны нельзя: высокая инфляция, растущие цены на жизненно важные товары, падение реальных доходов населения и растущие проценты по ипотеке. Однако, согласно прогнозу Евросоюза, ситуация в экономике Польши в 2023-2024 году будет улучшаться: инфляция будет постепенно снижаться, а это значит, что реальные доходы населения вырастут. Планируется, что уже через год-полтора уровень инфляции не поднимется выше 5%, а ВВП страны вырастет на 2,6%.

— Рынок недвижимости Польши сейчас на пике популярности среди украинских и белорусских покупателей. При этом здесь речь идет не только об инвестиционной недвижимости, но и просто покупкой жилья для себя. В итоге, несмотря на такую инфляцию и растущие проценты по ипотеке, из-за поддержки правительства, невысокой безработицы и приезжающим людям из соседних стран, рынок недвижимости Польши в 2023 году активен как никогда, — рассказал Артур Бразилевский. 

При этом цены на недвижимость в Польше растут уже много лет подряд. В Варшаве за последние 5 лет цены на квартиры и дома росли в среднем на 10-15%, в Кракове и Вроцлаве — примерно на 10%, в близкой к Варшаве Лодзи — примерно на 7-8%. В итоге квартира 1+1 в столице стоит сейчас около €138,000. Это будет новостройка, полностью готовая к ремонту. На вторичном рынке квартира площадью 45 кв.м будет стоить не меньше €170,000. В популярных районах столицы недвижимость еще дороже — за квартиру-студию площадью 33 кв.м в центральных или околоцентральных районах придется заплатить не меньше €155,000.

Очень популярны в столице Польши таунхаусы, которые, чаще всего, строятся в ближайшем пригороде Варшавы. Купить таунхаус площадью 120 кв.м. с собственным земельным участком в 3-4 сотки можно примерно за €175,000. Это, опять же, будет новостройка, полностью готовая к ремонту. Если же вы хотите купить уже готовое жилье, то стоимость такого таунхауса будет стартовать от €240,000.

«Качественно выбранный инвестиционный проект позволит выйти на доход 8% в год»

— Насколько выгодна инвестиционная недвижимость в Польше?

— На мой взгляд, даже с учетом растущих процентных ставок по ипотеке, приобретение инвестиционной недвижимости в Польше очень выгодно. Во-первых, потому, что стоимость аренды жилья в крупных городах страны выросла, как минимум, на 30-40%, и зачастую ежемесячные платежи арендаторов полностью покрывают ежемесячную плату по кредиту собственника недвижимости. Показатель возврата инвестиций (ROI) в Польше в крупных городах еще несколько лет назад составляла около 5% годовых, а сейчас уже можно рассчитывать на 7% годовых. А качественно выбранный инвестиционный проект позволит выйти на 8% в год, и это без учета роста цены самой недвижимости. 

Во-вторых, не так давно в Польше был анонсирован законопроект, который позволит молодым семьям приобретать свое первое жилье в кредит под 2% годовых. Принятие этого законопроекта планируется летом 2023 года. Четких условий для участия покупателей недвижимости в этой программе еще нет, но уже сейчас можно сказать, что принятие такого закона может привести к очередному ажиотажному всплеску спроса на рынке. Это, конечно же, повлечет за собой и новый виток роста цен на квартиры и дома, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. 

Именно поэтому я считаю, что покупка недвижимости в Польше сейчас — наиболее выгодная инвестиция для иностранного покупателя.

— Какой минимальный порог входа для приобретения именно инвестиционной недвижимости?

— На мой взгляд, для приобретения инвестиционного объекта недвижимости в таких городах Польши, как Краков, Познань или Вроцлав, понадобится не менее €80,000. Если же речь идет о Варшаве, то к этой цене стоит добавить 30%. 

— Что нужно иностранцу, чтобы купить недвижимость в Польше?

— В Польше есть свои особенности рынка, и они как раз касаются приобретения недвижимости иностранцами. Если иностранец хочет купить квартиру в Польше, то ему понадобится лишь базовый пакет документов и надежное агентство, которое проверит все документы и проведет сделку «под ключ». Если же покупатель хочет приобрести дом (с прилегающим к нему земельным участком), то ему понадобится специальное разрешение МВД на такую покупку. И, если раньше с этим не было особенных проблем, то сейчас из-за высокого спроса на рынке недвижимости процесс ожидания такого разрешения может затянуться на год и больше — продавцы не будут столько ждать.

Отдельным пунктом идут приграничные и прибрежные города — например, Гданьск. Иностранцу в Гданьске для покупки любой недвижимости потребуется ра​​зрешение МВД, и это делает покупку недвижимости здесь невозможной.

При обращении в «PolHome» для покупателя никаких дополнительных условий нет. А в целом, если вы хотите выгодно и надежно купить недвижимость в Польше — обращайтесь в агентство «PolHome», которое входит в группу компаний Homium. Также компания оказывает постпродажный сервис управления недвижимостью.