COVID-19 — чрезвычайно волнующая пандемия. Но если она не затянется, ее влияние на рынок жилья окажется лишь временным. Например, до эпидемии ТОРС (SARS) в Гонконге в 2013 году цены на недвижимость уже шли на спад в результате интенсивного цикла недвижимости, и снижение было лишь незначительно ускорено эпидемией. Согласно статье Грейс Вонг в Journal of Urban Economics, появление ТОРС в Гонконге совпало с сокращением объемов сделок на 72% для 44 жилых кварталов, но цены на жилье снизились лишь на 1,6% по сравнению с ценами до времен атипичной пневмонии. После того как эпидемия была побеждена, сделки с недвижимостью вернулись к нормальным объемам.

Исходя из резюме американского портала Zillow:

  • В Гонконге объем сделок с жильем упал примерно на 33%, поскольку клиенты избегали контакта с людьми, но все вернулось к норме, как только эпидемия закончилась.
  • Во время таких эпидемий, как грипп 1918 года или вспышки ТОРС 2003 года, экономическая активность резко снижалась (на 5-10% ВВП или промышленного производства), но быстро возвращалась к норме после окончания эпидемии.
  • Эта модель отличается от стандартной рецессии, при которой экономическая активность спадает на 6-18 месяцев, а затем медленно восстанавливается.

В Китае в начале пандемии коронавируса жилищные сделки полностью прекратились, но, похоже, сейчас все постепенно восстанавливается.

Источник: Capital Economics

В большинстве других стран снижение количества сделок только начинается:

Источник: Майк ДельПрете

Следующая диаграмма подчеркивает, что влияние временного вируса на ВВП является краткосрочным: 

С другой стороны...

Однако, эпидемия коронавируса, кажется, принципиально отличается от ТОРС тем, что, хотя она и началась похожим образом, совсем не ясно, когда она закончится.

Насколько большие последствия принесет затянувшаяся эпидемия?

Управление Конгресса США по бюджету (2006), основываясь на различных исследованиях, обобщило большую часть литературы о пандемиях. По его оценкам, потери, вызванные тяжелой эпидемией гриппа (по аналогии с 1918 годом), составили около 4,25% годового ВВП.

Эта оценка основана на широком спектре исследований. Теоретически основанные исследования, как правило, прогнозируют большие потери — на уровне 5% ВВП при тяжелой пандемии. Эмпирические исследования предсказывают меньший эффект — от 0,5% до 2,5% ВВП для пандемии гриппа 1918 года, вспышки ТОРС в Гонконге и локализованных пандемий.

Согласно усредненным оценкам, потери составляют около 4,5% ВВП.

Тем не менее, есть сомнения относительно того, в полной ли мере предыдущие исследования оценивали влияние на экономику требования к длительному социальному дистанцированию или просто отличие настоящей пандемии от предыдущих.

Начиная с 19 февраля, в мире наблюдался резкий обвал цен на акции: Nasdaq упали на 27%, а Dow Jones — на 35%, по-видимому, достигнув дна 23 марта.

Почти все экономические спады ожидаются в результате обвала цен на акции. Размер этого падения свидетельствует о том, что рынок ожидает глубокий спад, а не «быстрый откат» к обычному состоянию. Поэтому, кажется, сам рынок считает, что COVID-19 действительно отличается от предыдущих эпидемий гриппа и ТОРС.

Стоимость акций перечисленных рынков, т. е. онлайн-посредников реальных сделок, упала больше всего, причем сильнее всего пострадал рынок недвижимости. Более 90 миллиардов долларов США (или 38%) было потеряно на 15 глобальных рынках. Больше всего пострадал американский гигант недвижимости Zillow, который потерял более 55% своей стоимости, а акции упали с максимума в 65 долларов США до 29 долларов США.

Это отражает резкое падение количества сделок с недвижимостью у брокеров в пострадавших, как Италия, странах: объем сделок уменьшился на 80%, а брокеры и порталы теряют деньги.

Рынки явно ожидают длительного затишья в сделках с недвижимостью и существенного спада, что при прочих равных, приведет к снижению цен на жилье.

Примечательно, что многие европейские страны отреагировали на нынешнюю пандемию кейнсианскими стимулами расходов. Как и военные экономики, которые, как правило, требуют полной занятости, чтобы ответить появившимся требованиям, сейчас наблюдается повышенный найм врачей, строительство больниц, повышенный спрос на полицейские и армейские силы, расходы на субсидируемые государством исследования и другие формы стимулированных расходов, не говоря уже о волонтерах, помогающих уязвимым слоям населения. Так что не исключено, что коронавирусные ограничения будут компенсированы кейнсианским стимулом увеличения государственных расходов.

Тем не менее, а, что основным сценарием после такого огромного сбоя должно быть снижение ВВП, т.е. снижение экономической активности, когда значительная часть экономики выйдет из строя. Страдают многие виды экономической деятельности, такие как производство, логистические механизмы торговой цепочки, розничная торговля, сфера услуг и развлечения. Количество работающих авиакомпаний, автобусов, поездов, таксистов, ресторанов, театров, парикмахерских значительно сократилось, если они не закрылись вовсе. Отели пустуют. Больничные палаты для плановых операций пусты. Многие мероприятия (футбол, хоккей, баскетбол, гольф, скачки, крупные городские марафоны и Олимпийские игры) были отменены. Университетам придется пересмотреть методы работы: студентам, возможно, уже не имеет смысла платить большие суммы за социальное взаимодействие, когда дистанционное обучение столь же эффективно. Будет ли смысл идти к врачу, если визиты может заменить телемедицина? Изменения касаются даже религии, ведь пасторы могут читать свои проповеди из пустых церквей.

Таким образом, при сохранении социального дистанцирования, наибольшее влияние коронавируса на недвижимость, вероятно, будет заключаться в изменении экономической активности. Туристические, пляжные и курортные центры будут катастрофически страдать, по крайней мере в краткосрочной перспективе. Зарубежные покупки жилой недвижимости временно практически прекратятся. В значительной степени будет затронут Airbnb. В европейских городах, где путешественники составляют значительную часть рыночного спроса, цены на жилье в центре города будут снижаться. Модель агентства недвижимости, где сотрудник сопровождает потенциального покупателя, будет заморожена. Все будет происходить онлайн. Виртуальные туры частично заменят реальные.

Как долго продлится социальное дистанцирование? В статье Томаса Пуэйо «Коронавирус: Молот и Танец» говорится, что первоначальная реакция на коронавирус требует «молотка», характеризующегося несколькими неделями интенсивной изоляции и разрыва связей. После «молотка» приходит «танец», или примерно 18 месяцев попыток сохранить репродуктивность вируса на низком уровне во время ожидания вакцины. Пуэйо подчеркивает, что мы еще не знаем, какие контрмеры наиболее эффективны при наименьших разрывах связей.

Китай уже ослабляет социальное дистанцирование, в то время как Корея смягчила ее необходимость, увеличив тестирование. Однако после первоначального периода строгого социального дистанцирования позднее, возможно, потребуется вновь принять строгие меры, ведь вирус снова может окрепнуть. Туристические и городские центры, курорты, по-видимому, будут серьезно затронуты в течение продолжительного времени, не в последнюю очередь потому, что местные власти, возможно, будут бдительно следить за входящим турпотоком.

Как недавно заявил в интервью New York Times доктор Нил Фергюсон (чья статья недавно убедила Великобританию отказаться от «массового иммунитета» в пользу социального дистанцирования), «у нас нет четкой стратегии выхода... Нам нужно будет подавить этот вирус до тех пор, пока у нас не появится вакцина — честно говоря, мы не знаем, сколько это может занять времени ... Это трудное положение дел для всего мира». Доктор Фергюсон, по-видимому, считает, что вакцина от вируса может появиться в течении 17 месяцев. Однако он также убежден, что мы близки к получению антивирусного препарата, который поможет снизить уровень смертности.

Что, если тесты могут быть разработаны таким образом, чтобы можно было взять образцы крови в аэропорту и узнать результаты в 15 минут? Все это остается неопределенным, поскольку мы все еще разрабатываем ответные меры. Но в странах с эффективными правительствами, таких как Сингапур, отдача может быть довольно быстрой. 

Чем дальше мы смотрим в будущее, тем меньше мы можем оценить вероятное влияние COVID-19.

Однако, по крайней мере, в течение года некоторые рынки недвижимости и некоторые виды экономической деятельности будут затронуты в значительной степени.

Источник: GPG