«Паники нет, но сделки срываются, цены будут еще падать». Как влияет коронавирус на рынки недвижимости Европы, Британии, США

«Паники нет, но сделки срываются, цены будут еще падать». Как влияет коронавирус на рынки недвижимости Европы, Британии, США

06.04.2020 12:00
Автор: Алена Мартыненко

Ситуация в мире в связи с распространением коронавируса накаляется. Стремительный рост числа заболевших блокирует города, ключевые транспортные магистрали, ставит многие направления бизнеса на паузу и держит в страхе жителей многих стран. И рынок недвижимости, несмотря на свою инертность, довольно быстро реагирует на изменение обстановки в мире.

Из-за введенного карантина в ряде стран стало невозможным проведение показов объектов, в некоторых регионах быстро сокращается число сделок, есть проблемы с закрытием уже начатых сделок. Люди физически не могут выехать из своих домов. В других же регионах, наоборот, наблюдается бум активности на рынке, запредельно повышенный спрос и «вымывание» лучших объектов.

REALTING связался с партнерами из нескольких десятков стран, чтобы узнать достоверную информацию о текущей ситуации в разных регионах. Что происходит на рынках недвижимости Италии, Великобритании, США, России, Украины, Финляндии, Молдовы и других стран? Где наступил полный коллапс рынка, а в каких регионах, напротив, количество сделок заметно возросло? Где падают цены, а где они мгновенно взлетели вверх? Что делать инвесторам и покупателям в этот непростой период? Какая недвижимость в ближайшем будущем будет максимально ликвидна, а какая так и не найдет своего покупателя?

Валид Мусса, президент Международной федерации недвижимости (FIABCI World):

— COVID-19, безусловно, окажет влияние на рынок недвижимости. Однако в долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость, будут гораздо безопаснее, чем вложения в рынки ценных бумаг. Это объясняется тем, что рынок недвижимости реагирует на все происходящие процессы медленнее, повлиять на него сложнее. Фондовые же рынки обвалились не только в Европе и США, но и во всем мире. 

Одна из главных мер предосторожности, рекомендованная медиками, заключается в ограничении взаимодействия с другими людьми. И хотя работа риэлтора — это, прежде всего, проведение показов, встреч с продавцами, покупателями и юристами, я призываю соблюдать рекомендации врачей, чтобы защитить не только самих себя, но и своих партнеров и клиентов.

Украина

Игорь Балака, вице-президент АСНУ, руководитель комитета по международным отношениям:

— Ситуация достаточно тяжелая. Во многих регионах, включая самые большие (Киев и Харьков), введен режим чрезвычайной ситуации. Это значит, что не работает метрополитен, на общественном транспорте можно передвигаться только по спецпропускам и не более десяти человек. По стране объявлен карантин.

Практически все офисы в регионах, где объявлена ЧС, закрыты. Хотя некоторые компании пускают только обслуживающий штат в количестве не более пяти человек. Не работает сфера услуг. По информации правоохранителей, административная ответственность за нахождение на рабочем месте составляет от 17.000 до 30.000 гривен за одного сотрудника (примерно 600-1100 долларов США). Сотрудники переведены на домашний режим работы.

Количество входящих звонков уменьшилось приблизительно на 90%. Многие покупатели откладывают приобретение объектов до прояснения ситуации. Правительство официально объявило данные обстоятельства форс-мажором, поэтому по некоторым задаткам разрываются договоры без штрафных санкций. В основном же завершаются сделки, по которым были проведены ранее задатки. Нотариусы работают по записи.

Новые задатки носят единичный характер. В основном активность еще сохраняется на первичном рынке, где цены зафиксированы в гривнах. При растущем курсе доллара некоторые покупатели пользуются возникшей возможностью, меняют деньги и выгодно приобретают интересные для себя объекты.

Цены пока остаются на том же уровне, хотя мы уже отмечаем случаи, когда потенциальные покупатели предлагают по ликвидным объектам цену на порядок дешевле.

Вообще же, недвижимость очень негибкая в краткосрочном периоде. Поэтому необходимо время, чтобы рынок отреагировал, в том числе и в ценовом диапазоне.

Прогнозы делать преждевременно, потому что непонятно, сколько еще продлится эта ситуация. Но уже сегодня Офис Президента озвучил темпы падения ВВП на уровне 4-9% в зависимости от сценария. Естественно, это не может не отразиться на рынке недвижимости.

Куда сейчас лучше инвестировать тем, у кого есть деньги и отложенный спрос? В объекты с хорошим денежным потоком от надежных арендаторов или в объекты, по которым продавцам срочно нужны деньги, и они готовы торговаться до победного конца.

Россия

Игорь Горский, Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— Ситуации, когда полностью нарушена работа агентств недвижимости, нет. Скорее, наоборот — у нас ощущается ажиотаж, идет увеличение спроса на «вторичку». Цены на «первичку» из-за курса доллара стали расти. Спрос еще не лавинообразный, он просто увеличенный.

Однако, я считаю, что это не очень хорошо, потому что количество денег у людей ограничено, в какой бы стране они не проживали. Это значит, что летний «провал» будет еще больше. Сейчас люди вывернут карманы, достаточно активно раскупят то, что планировали, и, соответственно, не будут ничего покупать летом.

Как обычно, в первую очередь растет эконом- и комфорт-класс. Этакий масс-маркет достаточно активен в плане изменения цены. Бизнес-класс, «элитка» и премиум-класс растут меньше, но они никогда не были подвержены волатильности, т. е. резкому скачку цен. Дорогие сегменты всегда медленней дорожают и так же медленно дешевеют.

Проекты, которые продавались где-то на «четверку», сейчас продаются на «пять с плюсом». Люди «выгребают» интересные варианты. Таким образом, в будущем можно будет наблюдать «вымывание» с рынка хороших объектов, хороших планировок, хороших поэтажных планов.

Однозначно сейчас самое подходящее время для того, чтобы купить то, что планировалось приобрести в будущем. Потому что к лету цена зафиксируется и будет выше. У нас может происходить все что угодно, кроме снижения цен.

Хотя у нас все не так плохо, как в Италии, в любом случае важно всячески обезопасить себя: запастись масками и прочими средствами личной гигиены. Работать при возможности дистанционно, более активно использовать IT-технологии в плане показа объектов.

При всем этом в настоящий момент нужно активно работать с клиентами. Не так давно прошло совещание Центробанка: ключевую ставку не подняли, т. е. ипотека достаточно дешевая (сельская ипотека — 2,7%, в Санкт-Петербурге — порядка 7,4-8,1%). Пока ипотека дешевая и есть возможность рефинансирования, нужно продемонстрировать своим клиентам активную работу.

Рената Логинова («Авентин и Компаньон. Недвижимость Сочи»):

— Рынок недвижимости инертен, в отличие от товаров народного потребления. Цены на кондиционеры и гречку взлетели в один миг, а цены на недвижимость взлетят через месяц, максимум — два. Процесс необратим. Падение курса скажется на стоимости строительных материалов, техники, грузоперевозок.

Сейчас есть возможность купить квартиру в Сочи по старым ценам. Если были/есть мысли о недвижимости в городе-курорте, воплощать в жизнь их нужно сейчас, даже по завышенным ипотечным ставкам. Когда все утрясется, можно сделать рефинансирование, а вот сумму кредита изменить не получится. Есть еще варианты по хорошим ценам в новостройках.

Вместе с тем одна из ключевых проблем текущей ситуации — нагнетание паники. Потеря контроля и здравого смысла ведет к необдуманным решениям и поступкам, из-за чего реальность становится еще более сложной, а человечество еще более уязвимым.

Если в западной Европе сейчас действительно сложная ситуация, фактически временно заблокирована работа агентств, то в ряде стран, напротив, наблюдается пик активности.

Польша

Николас Ерзык (Fox Promotion):

— Я озабочен состоянием дел на сегодня, потому что в стране введены строгие правила соблюдения карантина. Возможно, они не так жестки по сравнению с Италией, Францией, Германией и другими странами, но все предпринятые превентивные меры значительно снижают активность рынка. Все встречи и показы отменены, даже совершение транзакций находится под запретом. Теперь остается лишь ждать снижения уровня заболеваемости в стране, а это может занять немало времени: по самым оптимистичным прогнозам — 2-3 месяца.

Латвия

Представители Silver Fox:

— Рынок просел, цены на аренду и покупку жилья упали, из-за чего срываются сделки. Агенты работают из дома, показов нет. Многие продавцы коммерческой недвижимости отказываются снижать цены. Покупателей, соответственно, это не устраивает, и они ждут их снижения.

Максим Ситник (Capital Property):

— Я остаюсь оптимистом и вижу перспективы работы на рынке. Обстановка спокойная, работа идет в штатном режиме, но, тем не менее, динамика рынка снижается. Запретов на передвижение в стране нет, но в контакт с людьми входить категорически не рекомендуется, поэтому показы квартир не ведутся.

Румыния

Дэн Негулеску (REALPRO):

— Мы находимся в абсолютной изоляции. Можем выйти из дома только за продуктами и лекарствами. Но мы стараемся поддерживать связь с коллегами и клиентами с помощью современных технологий и телефона.

Мы организовываем образовательные вебинары, стараемся проводить это время с пользой. До сих пор у нас не было новых продаж, и мы не знаем наверняка, как это отразится на последующих месяцах. Снижение доходов и накопление долгов, вероятно, выльется в снижение цен, но насколько — никто не знает.

С другой стороны, всегда будут те, кто постарается получить выгоду из сложившейся ситуации и купить недвижимость по низкой цене. Лучший совет: оставайтесь дома и используйте свободное время для самообразования.

Молдова

Евгений Цуркан (Keller Williams Realty, Inc.):

На рынке наблюдается полное затишье. В страну введены войска, комендантский час, полный карантин. Главная задача сейчас — остановить распространие вируса. Все учреждения закрыты либо работают в экстренном режиме. До 15 мая объявлено чрезвычайное положение. Один из риэлторов, который показывал квартиру итальянцам, госпитализирован с коронавирусом. Остальные настороже. Какие-либо прогнозы давать рано.

Италия

Сигита Пожелайте (OPISAS):

— Конечно, это очень сложное время для всего человечества. Мы все надеемся на скорейшую победу. Наша компания OPISAS выкладывается на все 150%, экономя время на дорогу до работы, ведь мы не ходим ни в офис, ни в кафе за едой, не проводим времени с коллегами и т. д. Мы выполняем как повседневную работу, так и сверх того: улучшаем сайт компании, маркетинговые материалы, дополняем переводы...

Мы все работаем из дома, т. к. с 9 до 29 марта в Италии введен карантин. Но даже без официальной информации мы думаем, что он будет продлен по крайней мере на месяц. По слухам, школы будут закрыты до конца учебного года.

Количество продаж не сильно изменилось, ведь мы работаем с международными инвесторами. Но риэлторы из США сейчас совершают меньше сделок, ведь они не могут устраивать показы. У нас такой проблемы нет — 99,5% наших объектов продаются без осмотра.

Помимо этого, ряд других факторов стимулирует продажи. Прежде всего, мы наблюдаем большой интерес со стороны финансового сектора, поскольку коронавирус (а позднее, вероятно, и кризис) негативно влияет на финансовые инвестиции. Частные банкиры, семейные офисы и финансовые консультанты стараются перевести свои инвестиции в реальные активы, такие как золото, бриллианты и, конечно же, недвижимость. Сейчас, как это было и раньше, «официальной» валютой в кризис является американский доллар.

Я бы сказала, что даже индивидуальные инвесторы более активны, поскольку остерегаются будущего. Они видят, что происходит с рынком: цены на нефть упали ниже уровня 1991 года, американский доллар автоматически вырос. Есть опасения, что на этом все не закончится.

На данный момент цены не изменились, но, если кризис все-таки наступит или сегодняшняя ситуация затянется на неопределенный срок, цены начнут снижаться. Может быть такое, что в течение года-двух продавать недвижимость будет невыгодно.

Наши инвесторы не снизят стоимость инвестиционных объектов, ведь мы уже продаем их ниже среднерыночной цены. Они могут не бояться, потому что корректировка рынка происходит постоянно, а стоимость варьируется в пределах 15%. В критическом случае, скажем, в кризис, цены могут опуститься и на 30%, и на 50%.

Все, что остается делать — ждать повышения цен. Рынок недвижимости США — самый динамичный во всем мире. Для нашей компании кризис всегда на руку, ведь мы покупаем в масштабе, а благодаря большому количеству лишений права выкупа, предложения возрастают в количестве и становятся дешевле. То же самое и с ценами на ремонт.

Что ж, мы выигрываем при больших колебаниях рынка. Если кто-то хочет продать недвижимость, лучше это сделать сейчас: доллар сейчас дорогой и цены на жилье будут падать. Но в некоторых штатах это делать уже поздно из-за ограничений государства по коронавирусу.

Уровень технологического развития в Италии низок. Видеозвонки, конференц-звонки, видеовстречи, работа из дома — то, что для меня, как для литовки, кажется нормальным — здесь роскошь. Поэтому я уверена, что этот период изменит подход работодателей и сотрудников к работе. Я уже замечаю эти изменения, и я рада, что мы экономим столько времени на дорогу до офиса, экономим деньги, сохраняем окружающую среду.

Я бы посоветовала инвесторам не принимать поспешные и необдуманные решения. Желающим инвестировать в недвижимость следует избегать распродаж, дважды подумать о том, где и что покупать. А своим коллегам на рынке недвижимости я желаю использовать это время для личностного и профессионального развития. Лично я недавно уже прошла два онлайн-курса.

Имейте в виду, что (в случае с нашей компанией) весь процесс покупки не требует личного физического присутствия, все делается через интернет, никаких изменений в процессе покупки пока нет. Как я уже говорила, в 99,5 % случаев наши клиенты покупают инвестиционную недвижимость без посещения объектов. Если кто-то хочет посмотреть дома для отдыха или элитную недвижимость перед покупкой — к сожалению, это будет невозможно. Но даже здесь все зависит от проекта.

Допустим, тем, кто хочет купить в Майями Aston Martin, Legacy или Nativo, не следует этого делать вовсе, ведь все проекты находятся на стадии разработки. Так что такого рода продажи остаются незатронутыми.

Великобритания

Вера Кунда, международный консультант по недвижимости (AvangardResidential):

— В Лондоне официально ввели карантин, поэтому выходить на прогулку и за продуктами мы можем только раз в день. Утром я была на пробежке — так странно не видеть людей и пробки вокруг. Агентствам запрещено работать или показывать недвижимость, все закрыто.

С 2016 года цены на недвижимость упали на 10-20%, элитная недвижимость подешевела еще больше. В январе и феврале 2020 года рынок недвижимости был очень активным, было много согласованных продаж. Из-за объявления о Brexit ожидалось, что стоимость недвижимости в Великобритании наконец возрастет — из-за этого спрос был довольно высоким.

Теперь из-за ситуции с коронавирусом весь рынок недвижимости был приостановлен.

Я считаю, что за последние 10-20 лет рынок настолько вырос, что сейчас самое время для его корректировки. К примеру, в 2000 году вы купили недвижимость в хорошем месте за 500 тысяч фунтов стерлингов, а в 2014 году смогли бы продать ее за 1,5-2 миллиона.

Все мы знаем, что после финансового кризиса 2008 года рынок недвижимости и экономика восстановились в течение нескольких лет. Мы, конечно, ожидали повторения цикла, но никто и подумать не мог, что на нас обрушится эпидемия COVID-19. Так что я считаю, что во всем мире будет рецессия, если не депрессия.

Но я твердо верю в то, что, если вы инвестируете в долгосрочной перспективе и в достойную локацию, это очень хорошо окупится. Своим клиентам советую не паниковать, рынок восстановится, т. к. он цикличен. Если вы можете оплачивать ипотеку, продавайте ваш дом только в крайнем случае или тогда, когда у вас имеется лучший инвестиционный план.

Что касается покупателей — это прекрасное время для приобретения недвижимости из-за курса обмена валют и неопределенности. Неопределенность создает много возможностей, так что, если у вас есть финансы, пожалуйста, рассмотрите Лондон или другие мегаполисы.

США

Дмитрий Селектор (MICHIGAN REALTORS):

— 24 марта 2020 года губернатор выпустил дополнительные рекомендации по услугам в сфере недвижимости в соответствии с Указом 2020-21. Из часто задаваемых вопросов стало ясно, что брокеры и продавцы недвижимости не являются «критически важными работниками инфраструктуры» и, следовательно, не могут покидать свои дома. Единственным исключением является случай, когда срочно необходимо оказать помощь тем, кто действительно в ней нуждается, например, у кого на данный момент совсем нет жилья. Там также часто используется двусмысленный термин «сотрудники услуг недвижимости», и мы не знаем, как его интерпретировать. Мы уже сообщили о своей обеспокоенности по поводу этой формулировки.

На данный момент Michigan Realtors по-прежнему следует текущей интерпретации Указа 2020-21. Услуги в сфере недвижимости, такие как показ домов и других объектов, дни открытых дверей и другие контакты с клиентами должны считаться некритическими, а значит, все эти мероприятия запрещены до 13 апреля 2020 года. Умышленное нарушение указа губернатора является провинностью. Нам уже сообщили, что сотрудники правоохранительных органов обеспечивают выполнение указа на улицах и отслеживают некритически важные службы, продолжающие свою деятельность.

Тем риэлторам компании, у кого назначены закрытия сделок с клиентами в ближайшие три недели, пришло уведомление, что некоторые компании штата и оценщики будут продолжать работать в рамках общей категории федерального правительства для финансовых или страховых услуг и что закрытие сделок состоится. Наши риэлторы должны свериться с политикой конкретных компаний/оценщиков.

Брокерские компании в сфере недвижимости имеют возможность участвовать в закрытии сделок с помощью конференц-звонков или других методов видеоконференций в соответствии с распоряжением губернатора.

Если у вас есть договор купли-продажи и стороны согласны на его продление, это может быть сделано с помощью поправки к соглашению о покупке Michigan Realtors. Как и с любым контрактом, пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом.

Финляндия

Валерий Фасхутдинов (VIPCON):

— Пока обстановка рабочая. Сделки и показы идут медленно и только внутри страны. Все международные контакты остановлены. Есть информация, что буквально на днях будет введен запрет на выход на улицу.

Болгария

Марио Бояджиев (Bestayproperty):

— Я очень оптимистично смотрю на будущее рынка недвижимости. Конечно, я отменил несколько деловых встреч с клиентом по очень большому проекту и теперь единственное, что остается — это надеяться на лучшее.

Из-за ограничений по всей стране я сейчас даже не хожу в офис: работаю из дома и поддерживаю связь с клиентами по электронной почте, Скайпу и т. д. Покупатели смогут посмотреть недвижимость только тогда, когда закончится вся история с коронавирусом.

Турция

Тойгар Озгюлер (KeyShead International):

— С самого начала пандемии правительство Турции было не слишком жестко по отношению к населению. На прошлой неделе власти страны применили строгие меры и дали распоряжение всем работать из дома. Конечно, это повлияло на работу агентств недвижимости. У меня сорвались некоторые сделки, потому что покупатели не смогли прилететь в Турцию.

Однако я с оптимизмом смотрю в будущее, после пандемии все наладится. Мы стараемся созваниваться по видеосвязи с некоторыми клиентами. При всем желании посетить квартиры или виллы мы не можем выйти на улицу, потому что правительство ограничило передвижение.

Ахмед Акар (Alaiye homes):

— COVID-19 оказал влияние практически на все аспекты жизни, особенно на бизнес в сфере недвижимости. Был прерван привычный процесс работы с клиентами. Мы стараемся проводить видеопрезентации, но, конечно, большинство покупателей предпочитает лично посетить объекты, чтобы увидеть все своими глазами.

Пандемия действительно повлияла на закрытие некоторых из наших сделок. Так что все было перенесено до дальнейшего уведомления. Я надеюсь, что все вернется на круги своя как можно скорее, ведь некоторые клиенты все еще ждут осмотра недвижимости.

Нубар Велиева (InHouse Real estate Agency):

— Нас перевели на работу из дома. COVID-19 вмешался в планы компании с самого начала этого года. Я просто хочу, чтобы все поскорее наладилось.

Малайзия

Кайи Чу, старший авторизованный посредник по недвижимости (HOMEFIELD):

— В настоящий момент мы не можем организовывать встречи с клиентами. Как только социальная дистанция будет отменена, мы вернемся к полноценной работе. А пока запаситесь масками, дезинфицирующими средствами для гигиены рук с содержанием спирта более 75%, пейте больше воды и берегите себя.