На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация — отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы вам поможет постоянная рубрика портала «Все новостройки» — «Контрольная покупка». Все статьи написаны независимыми корреспондентами.

Очередной премьерой 2020 года стала малоэтажная часть застройки ЖК «Солнечный город», концептуально обогащенная и отделенная от родственного объекта проспектом Ветеранов.

О проекте

Новой территории дали более элитарное название «Резиденции». И проект, действительно, будет иметь ряд отличий от ЖК «Солнечный город». Во-первых, высотность построек не превысит четырех наземных этажей — через дорогу дома имеют, в среднем, по 10 уровней. Во-вторых, изменится вешний облик фасадов — он будет светлее. И кроме штукатурки большую его площадь украсят керамогранитные плиты. Балконы и лоджии полностью остеклят специальным архитектурным стеклом. Оно имеет солнцеотражающее покрытие и в то же время пропускает в помещение свет. 

Внутри домов тоже кое-что изменится. Вырастет высота потолков до 2,75 метра с 1 по 3 этажи и до 3 метров на последнем, где увеличатся и размеры окон. Отделка останется прежней, чистовой. В первых очередях проекта использовался старый пакет отделочных материалов. В новых очередях и комплексах применяют современный набор «Итальянские коллекции». Он довольно содержательный. Полный комплект сантехники в санузлах, облицованных плиткой и укомплектованных системой теплого пола. В остальных помещениях постелют ламинат, стены покроют обоями под покраску. Установят входные и межкомнатные двери, окна, радиаторы с горизонтальной разводкой труб, розетки, выключатели и счетчики. Потолки окрасят в белый цвет за исключением «мокрых» помещений, где поставят натяжные. В черновом виде оставят лишь балконы и лоджии. Их потолки и полы будут просто монолитными, а остекление холодным. В некоторых квартирах предусмотрят помещения под сауны, но их отделка не входит в стоимость недвижимости. За этажами закреплены цвета отделочных материалов, светлые или темные. Не считая наличия саун, это стандартное оформление девелопера, свойственное любой его новостройке. Но от этого оно не становится хуже. Зато интерьер входных групп всегда отличается. В противовес ярким и цветастым холлам ЖК «Солнечный город», в «Резиденциях» все будет стильно и сдержанно. Холодные бетонные фактуры разбавят теплыми деревянными вставками.

Несмотря на малоэтажность построек, их оснастят лифтами: по одной единице на парадную. Но подземного паркинга не будет. Да и о других крытых парковках информации пока нет. Рядом с домами первой очереди строительства обозначена пара нежилых зданий. По словам менеджера, скорее всего, их займет коммерция. Оставить машину можно будет на улице. Согласно генплану, открытая стоянка запроектирована вдоль центральных проездов и по внешнему периметру жилых домов. Для построек первой очереди заложено порядка 270 машино-мест и 130 вело-мест. Альтернативным вариантом стоянки пока предлагаются готовые подземные паркинги ЖК «Солнечный город», в которых осталось еще достаточно свободных площадей. А во дворах комплекса парковаться запрещено. В «Резиденциях» нельзя будет даже проехать на внутреннюю территорию домов. Большинству из них дали форму каре, благодаря чему внутри образуется уединенное и закрытое пространство, и его благоустройство обещают сделать чем-то особенным. Там традиционно расположат детские и спортивные площадки, а также зоны для отдыха взрослых. Акцент сделают на ландшафтном дизайне, оформив периметр холмами, каменными садами и насыпными газонами. Озеленение проведут таким образом, чтобы каждый сезон двор играл новыми красками.

Малоэтажный квартал понесет свою социальную нагрузку в виде детских садов и школ. Точные сроки их строительства не называются. Но за проспектом Ветеранов уже функционирует несколько образовательных учреждений. В рамках нашей новостройки пока озвучили только даты ввода в эксплуатацию первой очереди. Она состоит из трех домов, расположенных напротив заселенного 6-го корпуса ЖК «Солнечный город» и строящегося рядом с ним торгового центра (см. рис. ниже).

И наши дома и ТЦ сдадут во II квартале 2021 года. На передачу ключей уйдет еще до 6 месяцев. Схема расположения корпусов на рисунке выше не совсем корректна. Видимо, данный план был составлен до старта продаж ЖК «Солнечный город. Резиденции». На главном рендере в начале статьи наша тройка отображена лучше. Так, ближе к проспекту расположатся два прямоугольных корпуса (1.1 и 1.2) с закрытыми дворами. Их жилой фонд составит 343 и 380 квартир, соответственно. А в маленьком доме 2.1, спрятанным за коммерцией, поместится лишь 58 лотов. Продажи ведут дозированно. 

Цены и планировки

Для начала выпустили небольшой пул предложений в корпусе 1.2. В нем есть как семейная секция по 4 лота в парадной, так и преимущественно студийные по 8-13 соседей на площадке. Семейная выходит на проспект. Хотя в перспективе появится зеркальная ей секция в противоположной части дома с видом на детский сад. Менеджер сказал, что планировки там интересные. А пока нам показали лишь один вариант трехкомнатной квартиры, кстати, тоже неплохой, с хорошими жилыми площадями, гардеробной, дополнительным санузлом и широким коридором.

Стоимость его метра зависит от этажа. Первый уровень центральной линии занят коммерцией. На втором и третьем цена квадрата оценена до 100.000 рублей, на последнем она вырастает до 106.000.

В этой же секции представлена двушка, выходящая всеми окнами на внутренний двор.

В других парадных тоже присутствуют двухкомнатные лоты, например:

Большинство из них относится к евро-трешкам, но есть и классические форматы. Санузел везде раздельный, а расположение помещений весьма вариативное. Девелопер обещал реализовать здесь трендовые планировочные решения, как окна в уборных, мастер-спальни, постирочные. Но, видимо, на старте продаж он не стал нас баловать изысками, так как ничего подобного я пока не нашла. Однушки и студии выглядят тоже типично. Стоимость метра в них, как правило, не превышает 110.000 рублей.

Резюмируя, отмечу, что представленный набор планировок вовсе неплох. Заявлены квартиры со средними площадями и практичными формами помещений. Однако ожидания, судя по описанию комплекса, были выше. Ждем обещанных пируэтов в других корпусах. Разочаровать нас девелопер не может, ведь это не малоизвестная компания, а совсем наоборот — один из лидеров отрасли жилищного строительства в Санкт-Петербурге.

О застройщике

Речь идет о холдинге Setl Group и входящую в него компанию-застройщика Setl City. Едва ли кто-то в регионе сможет потягаться с ними в количестве новых проектов, строительство которых началось в 2018-2019 годах. Хотя и до этих времен они успели возвести больше 200 жилых домов. Подробнее ознакомиться с деятельностью, наградами и портфолио предприятия можно на его официальном сайте: https://www.setlcity.ru/about. Скажу лишь, что его проекты, как правило, стоят чуть выше средней планки по рынку, поскольку у компании чистейшая репутация по соблюдению сроков сдачи объектов. К тому же они зачастую строят в уникальных локациях, рядом с парками и метро. А проекты их всегда максимально содержательны. Естественно, ожидания от качества построек тоже находятся на высоком уровне. Однако проколы все же случаются. Изучив официальную группу дольщиков ЖК «Солнечный город» я пришла к выводу, что самая глобальная и распространенная проблема в комплексе — это протекающие крыши и паркинги:

Неприятный момент, который заставляет задуматься о необходимости трехметрового потолка. Может быть, лучше жить на втором этаже, только без этих хлопот. В обсуждении понравилось то, что представитель застройщика пытается ответить на все обращения и разобраться в каждой ситуации.

Признаться, я не очень доверяю отзывам на остальных ресурсах. Слишком много там стало однообразных хвалебных постов или безосновательно ругательных. Но иногда можно наткнуться на мнение реального дольщика. Правдоподобность зачастую подтверждается наличием фотографий, как на следующем сайте: https://irecommend.ru/content/stroili-stroili-i-nakonets-postroili-zhk-solnechnyi-gorodzhk-palatsio-dve-sdelki-dva-vpechat. Данный отчет показался мне познавательным. В том числе, для инвесторов. Советую его прочитать. Отмечу лишь, что отделочные материалы уже поменялись и квартира «под ключ» выглядит сейчас по-другому. В целом, клиент дал хорошую оценку застройщику и обратился к нему повторно — а это ли не лучшая рекомендация. А я приведу в обзоре скрин обсуждения этого поста:

Помимо недовольства отделкой, людям не импонирует общение с менеджерами эксклюзивного брокера застройщика — АН «Петербургская недвижимость». Данное агентство тоже входит в холдинг Setl Group, поэтому фактически они являются подразделениями единого предприятия. Возьмем на заметку эти жалобы и вернемся к ним через один раздел. А пока отправимся изучать окрестности нашей новостройки.

На объекте

Вернее не изучать, а дополнять наши знания новыми деталями. Всего месяц назад я посещала ЖК «Солнечный город» в связи со стартом продаж его очередной очереди: https://vsenovostroyki.ru/customer/16368/?r=Санкт-Петербург, и подробно писала о социальной и транспортной стороне вопроса. С тех пор я опробовала новый участок дороги проспекта Ветеранов. Он сэкономил мне 10 минут времени. 

В этот раз я съехала с кольцевой на повороте к Волхонскому шоссе и пробралась через частный сектор к проспекту Буденного.

Территорию справа от нас займет ЖК «Солнечный город. Резиденции».

Он является своеобразным переходом между многоэтажками и частным сектором. С противоположной стороны от проспекта Ветеранов все будет застроено 8-12 этажными зданиями. 

На их территории работа ведется активно. Территория огорожена практически до гипермаркета «Лента». 

На некоторых участках работает строительная техника. 

С нашей стороны пока все тихо и глухо. 

На странице новостройки написано, что идет подготовка проекта организации строительства: https://www.setlcity.ru/projects/solnechnyi-gorod-rezidentsiya/progress.

Территория первой очереди имеет свои преимущества и недостатки. Плюс состоит в том, что непосредственно перед ней есть обустроенный парк. Справа от нее тоже находится парк Сосновая поляна, однако на карте эти объекты разделяет серая полоса, обозначающая наличие промышленных предприятий. Работают ли они сейчас там на самом деле — непонятно. Еще один неприятный нюанс — это перспектива стройки по соседству. По словам менеджера, данную территорию будут застраивать еще года три. Зато напротив уже имеется некоторая коммерция и социалка, в том числе школа, садики и кабинет врача общей практики.

На имеющемся участке проспекта устанавливают новые светофоры, делают остановки общественного транспорта. К лету город обещает достроить эту переправу до основной линии проспекта Ветеранов.

И это счастье, ведь выезд и проезд по Петергофскому шоссе часто перегружены. Проезд на машине до ближайшей станции метро занял у меня 15 минут в свободное от пробок время.

Наверняка, ЖК «Солнечный город» и его «Резиденции» будет обслуживать одна управляющая компания. Поэтому присмотримся к построенным кварталам первого. Дворы не брошены. Техника убирает только что выпавшей снег. ДПС эвакуирует автомобили, припаркованные в неположенных местах.

Проезд к строящимся домам перекрыли.

Приходится пробираться обратно по дороге с одной полосой для движения. 

Получается, что подземные паркинги не заполнены, а на улице снегу некуда упасть. По ходу движения мы видим еще ряд новых домов, по архитектуре отличных от стиля Setl City.

Да, это не единственный застройщик данной локации. Ближе к Петергофскому шоссе строится ЖК «Английская миля» с характерными фасадами, облицованными под кирпич. Выглядит симпатично.

Только начинка у них из пеноблоков, а Setl City частично использует кирпич.

В офисе

Итак, продажи всех новостроек Setl City происходят через АН «Петербургская недвижимость». Компания имеет несколько офисов продаж, разбросанных по разным районам города, и множество консультационных пунктов на объектах. В рамках ЖК «Солнечный город» работает сразу два офиса и шоу-рум. Один из них расположен как раз напротив будуших домов «Резиденции». Месяц назад я побывала сразу в обоих и оценила отделку в одном из сданных домов, оставшись под приятным впечатлением от ее качества и материалов. Сегодня я заехала в другой офис АН в Санкт-Петербурге. Для людей, знакомых с территорией застройки, этого будет достаточно. Но, если вы не представляете масштаба мероприятий, поезжайте лучше в офис около конкретной новостройки. Там и карта микрорайона большая, и шоу-рум под рукой. В целом, компания максимально доступна для общения благодаря большому количеству отделов продаж и работе без выходных. Качеством консультаций я практически всегда остаюсь довольна. Есть у специалистов некий стандарт общения, в который входит вежливость, приветливость и осведомленность, и он всегда соблюдается. Но у меня никогда не доходило дело до покупки, а на этой стадии у некоторых клиентов появляются недовольства (см. отзывы в разделе «О застройщике»).

В АН «Петербургская недвижимость» продают не только недвижимость Setl City, но и многих других застройщиков. Поэтому менеджеры компании замечательно разбираются в современных предложениях рынка и могут дать качественный сравнительный анализ новостроек. На сайте можно и самостоятельно сопоставить некоторые проекты. Цены на квартиры зачастую отображаются после прохождения регистрации. Но их актуальность все же лучше проверять. Для нашего комплекса данные верны: https://www.spbrealty.ru/buildings/solnechnyi-gorod-rezidentsiya. Кроме цен, ресурс описывает основные преимущества проекта, позволяет отследить ход строительства и сделать предварительный расчет выплат по ипотеке — ставки по кредиту сейчас понижаются. По словам менеджера, средние показатели держатся на 8,5 — 9,0% годовых. Хотя в перечне банковских программ присутствуют предложения и от 7,4%, но это нонсенс. Полную информацию о действующих акциях и субсидированных вариантах предоставит ипотечный менеджер девелопера. Через него же впоследствии можно подать заявки в разные банки. 

Альтернативным способом оплаты квартиры выступает рассрочка. Схемы ее оформления отличаются от комплекса к комплексу, поэтому о ней лучше расспросить менеджера. Для ЖК «Солнечный город. Резиденции» действуют два предложения: 

  • «20/80», где первый платеж должен составить минимум 20% от стоимости лота, а остаток нужно внести через 4 месяца;
  • рассрочка с первым взносом от 30% и последующими равными ежеквартальными платежами до момента окончания строительства дома.

При этом цена на квартиру вырастет примерно на 15%. 

Забронировать недвижимость с сохранением ее стоимости разрешается на две недели и под возвратный залог в 20 000 рублей. Не вернуть его могут лишь в том случае, если клиент сам передумает приобретать квартиру в агентстве. 

ЖК «Солнечный город. Резиденции» — это первый опыт застройщика с эскроу-счетами. Ранее все его объекты попадали под старое законодательство. Менеджер объяснил, что процесс заключения договора для клиента при этом не меняется. Раньше деньги клали на аккредитив, теперь на эскроу-счет. Кстати, первый договор по нашему комплексу уже заключен. С шаблоном ДДУ и другой документацией по новостройке можно ознакомиться на сайте: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/34426. Договор, в целом, типичный. Заострю внимание лишь на процессе приемки квартиры. В документе четко прописаны причины, по которым дольщик может отказаться от приемки недвижимости, и дан короткий двухдневный срок для повторного визита после устранения несоответствий. 

Конкуренты

Вдоль Петергофского шоссе активно застраивается несколько локаций. Одна из них известна под общим названием микрорайона «Балтийская жемчужина», в рамках которой уже возведено большинство запроектированных жилых комплексов и только часть находится на этапе стройки. Среди прочих там имеется и малоэтажная застройка. Например, ЖК «Наутилус» со сроком ввода в эксплуатацию в 2020 году. Но стоимость недвижимости в нем принципиально выше, чем в нашей новостройке. А в сданных комплексах и того дороже. 

На территории нашего пятна застройки цены можно сравнить с ЖК «Солнечный город» и ЖК «Английская миля». В первом случае они будут дешевле. В проекте Glorax Development та же история. Только в нем есть предложения с предчистовой и черновой отделкой, за которую, видимо, скидывается по 10 000 рублей с квадрата.

Интересным концептуальным конкурентом выступает ЖК «Veren Village Стрельна». Он тоже строится вблизи частных домовладений и достигнет в высоту не более трех этажей. Планировки богаты двухуровневыми предложениями и конфигурациями с террасами. Стоимость метра в двушке превышает уровень ЖК «Солнечный город. Резиденции» на 10 000 рублей — это допустимый разбег. Новостройку однозначно надо изучить, если вы заинтересованы именно в уединенности и малонаселенности локации на стыке города и природы. Она больше отвечает этим требованиям, чем наша новостройка. В тоже время она менее адаптирована, с точки зрения инфраструктуры шаговой доступности.

Резюме

ЖК «Солнечный город. Резиденции» — это заманчивое и логичное продолжение крупного проекта застройки территории, находящегося на границе с частным домами. Ему придали внешнего лоска, уменьшили этажность построек и увеличили высоту потолков в квартирах, но строительные характеристики и отделочные материалы оставили прежними. Стоимость квадрата при этом, конечно, подняли. Оно и оправдано, ведь девелопер уже построил через дорогу минимальный набор инфраструктуры. Локация становится совершенно обжитой. Транспортные проблемы постепенно решаются путем открытия новых дорог. На 180 градусов они ситуацию не изменят, но и стоимость квадрата здесь определяется с учетом удаленности от центра.

Более подробная информация здесь.