Aktueller Überblick über den serbischen Immobilienmarkt und kompetente Beratung

Von Belgrad bis zu Ferienorten: Wie hat sich der serbische Immobilienmarkt in den letzten Jahren entwickelt? Maria und Roman Belyaev, die Gründer der Immobilienagentur „Don Balkan“, verraten die wichtigsten Aspekte des serbischen Marktes: von Preisen und Steuern bis hin zu den Möglichkeiten, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Experten analysierten aktuelle Trends und gaben praktische Ratschläge für potenzielle Käufer.

Auf dem Balkan verfügt fast jeder Einwohner über eine vermietete Immobilie.

Allgemeiner Zustand des serbischen Immobilienmarktes

— Nachrichten vom serbischen Immobilienmarkt können unterschiedlich bewertet werden: Wenn Sie bereits Immobilien gekauft haben, dann sind sie positiv – der Preis steigt; wenn Sie noch kaufen, dann ist im Vergleich zum letzten Jahr alles teurer geworden; Nun, wenn Sie immer noch darauf warten, dass alles günstiger wird, dann befürchte ich, dass Ihre Wartezeit sehr lange dauern wird.

Immobilien sind in Serbien, wie in den meisten Ländern der Welt, ein Investitionsinstrument. Der einzige Unterschied besteht darin, dass auf dem Balkan fast jeder Einwohner eine vermietete Immobilie besitzt, die ein passives Einkommen generiert oder die Mittel des Eigentümers schont. Was bedeutet das? Dadurch ist der lokale Markt absolut autark und versorgt sich mit hoher Nachfrage.

Man sollte auch nicht außer Acht lassen, dass der Balkan eine Entwicklungsregion ist, die den europäischen Entwicklungspfad eingeschlagen hat. Daher investieren viele große Konzerne, Unternehmen und Privatanleger ihr Kapital, was dem Immobilienmarkt Impulse verleiht.

Objekte, die gefragt sind

— Der Immobilienmarkt bewegt sich selbstbewusst in Richtung neuer Wohngebäude mit entwickelter Infrastruktur und einem modernen Ansatz zur Raumorganisation. Daher ähneln immer mehr neue Projekte der vertrauten Umgebung eines Stadtbewohners in großen Städten Russlands. Beim Kauf/Miete einer Wohnung ist „unsere“ Person bestrebt, genau die Atmosphäre und den Komfort zu kaufen/mieten.

Die steigende Nachfrage nach dem Neubauwohnungssegment treibt auch den Rest des Marktes in die Höhe. Die Einzigartigkeit des serbischen Immobilienmarktes besteht derzeit darin, dass der Markt selbst ein Flickenteppich ist: Selbst im Zentrum von Belgrad findet man alles auf einmal, von Neubauten und Wiederverkäufen bis hin zu einer Maisonette oder einem Penthouse.

Premium-Wohnanlagen werden unabhängig von der wirtschaftlichen Lage immer ihren Kunden haben. Nun sehen wir, dass neben der reinen Lage und den Kosten pro Quadratmeter auch die Bauqualität, der Service und der Leistungsinhalt in der Verwaltungsgesellschaft einer Wohnanlage eine wichtige Rolle spielen.

Jüngste Änderungen der serbischen Gesetzgebung verpflichten den Bauträger (oder die Bewohnergemeinschaft), eine Verwaltungsgesellschaft zu wählen, die Garantieleistungen für das Haus, die Netzwerke usw. erbringt, was zur Entstehung neuer wichtiger Akteure und zum Wettbewerb in diesem Bereich führen wird.

Wenn Sie Immobilien aus Investitionssicht in Betracht ziehen, ist der Kauf einer Wohnung/Wohnungen wahrscheinlich die verständlichste und geeignetste Option. Es kommt nur darauf an, das richtige Objekt auszuwählen – eines, das derzeit ein „Wagnis“ ist, aber in Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit „durchstarten“ wird.

Wenn Serbien für Sie ein Land ist, in das Sie gezogen sind und sich entschieden haben, hier zu bleiben, dann kann die Investition in Grundstücke auch eine gute Investition sein, allerdings mit Erwerbsnuancen.

Andere, komplexere Optionen sind möglich, wie zum Beispiel Mini-Hotels/fertige Unternehmen usw., aber um die richtige Beratung zu geben, müssen Sie mehrere wichtige Parameter verstehen: Budget, Ziele, Fristen, Erwartungen.

Der Preisanstieg pro Quadratmeter kann bis zu 15 % pro Jahr betragen.

Serbische Immobilienpreise

— Belgrad ist eine große Stadt, und wenn wir analysieren, was Belgrad ist und was man dort kaufen kann, wird das Stunden dauern.

Lassen Sie uns zur Verdeutlichung ein sehr einfaches Beispiel geben. Vor anderthalb Jahren sagten alle: „Der Markt ist überhitzt und sie geben bald alles umsonst her – man sagt, man muss nur warten.“ Dann, mit einem Budget von 50.000 Euro, hatte eine Person, die nach Belgrad kam, keine sehr große, aber dennoch große Auswahl an Wohnungen, und zwar in Vrnjacka Banja – dem wichtigsten Mineralienresort Serbiens und gleichzeitig unserer Hauptregion der Arbeit - selbst in den zentralen Straßen gab es eine Auswahl.

In der letzten Zeit hat sich der Einstiegspunkt reibungslos auf die 70.000-Euro-Marke verschoben, und wenn Sie nur Belgrad in Betracht ziehen, dann wird jeder der Makler empfehlen, das Budget auf 100.000 Euro zu erhöhen, um das Recht zu haben, zu wählen.

Die Kosten pro Quadratmeter für Neubauten in Belgrad können 12.000 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Natürlich gibt es auch Optionen, die siebenmal günstiger sind – eine Wohnung können Sie für 1.750 Euro pro Quadratmeter kaufen. m, aber schon ziemlich am Stadtrand.

In abgelegenen Regionen der Republik können weiterhin günstige Wohnungen erworben werden. Die Stadt/das Dorf selbst mag über eine vollwertige Infrastruktur verfügen: eine Schule, Geschäfte, Cafés, ein Krankenhaus, aber der Standort ist der entscheidende Faktor. Gleichzeitig gibt es schon lange keine Preise von beispielsweise 500 Euro pro Meter.

Wenn Sie auf der Suche nach Wohnraum für Ihr Privatleben sind und mit allem zufrieden sind, dann wäre es eine ausgezeichnete Lösung für Sie, das zu kaufen, was Sie für Ihr persönliches Budget benötigen.

Wenn Ihr Ziel eine Investition ist, dann sollte die Wahl zugunsten der Hauptstadt, Großstädten mit Potenzial oder entwickelten Touristenzentren getroffen werden.

Steuern und Nebenkosten

— Kauf serbischer Immobilien Auf dem Zweitmarkt müssen Sie für die Eigentumsübertragung eine Steuer in Höhe von 2,5 % des Katasterwertes der Immobilie entrichten.

Wenn Sie Immobilien auf dem Primärmarkt gekauft haben, ist im Immobilienpreis eine Mehrwertsteuer (analog zur russischen Mehrwertsteuer) enthalten, die 10 % beträgt. In diesem Fall wird in der Regel der Quadratmeterpreis ohne Mehrwertsteuer angegeben.

Zusätzlich zahlen Sie jährlich eine Grundsteuer in Höhe von etwa 0,1 % des Katasterwertes. Wenn Sie sich für den Verkauf einer Immobilie entscheiden, nachdem Sie diese weniger als 10 Jahre lang besessen haben, müssen Sie auf die positive Differenz zwischen Verkauf und Kauf eine Einkommenssteuer von 15 % zahlen.

— Stromrechnungen sind in Serbien ein großer Ausgabenposten, insbesondere für diejenigen, die gerade umgezogen sind. Hier verstehen Sie, dass das Sparen von Licht, Wasser, Wärme und anderen Ressourcen von Kindesbeinen an gelernt werden sollte.

Serbien ist ein kleines Land, es verfügt nicht über große Wärmekraftwerke, und der größte Teil des Landes nutzt Einzelheizungen und versucht, Geld zu sparen.

Auf der Rückseite des Kassenzettels steht eine ganze Reihe von Ratschlägen für „sparsame Hausfrauen“: Töpfe mit einem Deckel abdecken, nachts waschen usw.

Aber wenn Sie den ersten Winter überstanden haben und das Prinzip eines vernünftigen und sparsamen Haushaltes verstanden haben, dann sollte alles in Ordnung sein und dies wird kein Problem sein.

Die durchschnittlichen monatlichen Kosten für den Unterhalt einer Einzimmerwohnung betragen etwa 70 Euro.

Merkmale des Immobilienkaufs durch Ausländer

— Ein Ausländer kann ganz einfach Eigentümer der begehrten Quadratmeter in Serbien werden. Was Sie beachten und wissen müssen:

• Abrechnungen erfolgen in der Regel in Euro;
• die Vereinbarung erfolgt nur in notarieller Form;
• über 10.000 Euro müssen alle Zahlungen über ein Bankkonto erfolgen;
• die Transaktion muss einen lizenzierten Übersetzer und zwei Zeugen mit Kenntnissen der russischen und serbischen Sprachen umfassen.

Eine wichtige Nuance besteht darin, dass ein Ausländer als Einzelperson kein Land ohne Gebäude kaufen kann. Es ist auch erwähnenswert, dass der Erwerb einer Immobilie nicht automatisch die Möglichkeit bietet, eine Aufenthaltserlaubnis/Daueraufenthaltserlaubnis/serbische Staatsbürgerschaft zu erhalten. Dazu müssen Sie ein bestimmtes Verfahren durchlaufen.

Neben Russen ist Serbien die Heimat einer sehr großen chinesischen, türkischen und arabischen Diaspora sowie Auswanderer aus Europa.

Der Kaufort für die meisten Ausländer wird durch den Arbeitsort bestimmt, und auch hier kommen wir auf die Tatsache zurück, dass es sich entweder um Großstädte oder Touristenorte wie Vrnjacka Banja, Zlatibor usw. handelt.

Möglichkeit zur Aufnahme einer Hypothek

— Theoretisch können Ausländer eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu erwerben. Beispielsweise hat die Raiffeisenbank Serbiens für IT-Mitarbeiter sogar separate Hypothekenlinien für Gehaltsprojekte entwickelt.

Wenn Sie für einen serbischen Arbeitgeber arbeiten oder ein erfolgreiches serbisches Unternehmen gegründet haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf ein Hypothekendarlehen, müssen sich jedoch darauf einstellen, dass der Prozess langwierig ist und Geduld erfordert.

Im gesamten Land gibt es nur sehr wenige Hypothekentransaktionen. In den drei Jahren, in denen wir in einer serbischen Immobilienagentur tätig waren, haben wir aufgrund des Fehlens eines Kunden mit einem Kredit keine einzige solche Transaktion durchgeführt.

Der Hypothekenzins hängt von vielen Faktoren ab: Ihrem Status in Serbien, Anzahlung, Kreditbedingungen usw.

In einer breiten Diskussion ist es sinnvoll, die Situation nüchtern zu betrachten und zu verstehen, dass sie für die meisten Ausländer unzugänglich ist und es sinnvoll ist, sich nur auf ihre Ersparnisse zu verlassen.

Die Attraktivität Serbiens für Investoren

— Serbien hat viele Vorteile für Investoren:

• niedriger Einstiegspunkt im Vergleich zu anderen europäischen Ländern;
• einfacher und klarer Mechanismus für den Immobilienkauf;
• eine einfache Möglichkeit, Geld zu überweisen. Nehmen wir an, dass die Russen immer noch die Möglichkeit haben, ein Bankkonto zu eröffnen und die Vertragskosten von der Russischen Föderation zu bezahlen;
• wachsender Markt;
• hohe Angebotsvielfalt am Markt;
• die Möglichkeit, eine Immobilie zu vermieten;
• leichtigkeit, ein eigenes Unternehmen zu gründen.

Eine Aufenthaltserlaubnis auf der Grundlage des Immobilienbesitzes und ein anschließender dauerhafter Aufenthalt sind große Vorteile, aber Sie müssen bedenken, dass für einen dauerhaften Aufenthalt Anforderungen an die Dauer der Abwesenheit aus dem Hoheitsgebiet Serbiens gelten – nicht mehr als 10 Monate für insgesamt 3 Jahre.

Das Haupteinkommen der Anleger auf dem lokalen Markt ist die Erhöhung des Quadratmeterpreises.

Wenn es sich also um gemeinsames Bauen handelt, ist die Differenz zwischen Ihren Ein- und Ausstiegspunkten Ihr Einkommen. Sofern die Immobilie für den Markt von Interesse ist, kann die Preissteigerung bis zu 15 % pro Jahr betragen.

Bei der Vermietung geht es neben der Änderung des Quadratmeterpreises eher um zusätzliche Einnahmen. Es ist nicht ganz richtig, die Vermietung als Möglichkeit zur Erzielung eines hohen Einkommens zu betrachten – die Rendite wird in den meisten Fällen 5 % nicht überschreiten.

Die Serben selbst sind übrigens aktive Marktteilnehmer. Sie versuchen, wann immer möglich, Immobilien zu kaufen, um ein passives Einkommen zu erzielen oder Geld zu sparen. Sie leben oft in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus.

Beim Mieten geht es in der Regel um Studenten, eine junge Familie oder einen berufsbedingten Ortswechsel. Jeder strebt danach, Eigentümer seiner persönlichen Quadratmeter zu werden.

Gute Angebote auf dem Mietmarkt gehen rasend schnell weg.

Serbischer Mietmarkt

— Dem serbischen Mietmarkt geht es gut. Anständige Angebote stehen im Widerspruch zur Geschwindigkeit, mit der warme Semmeln verkauft werden. Im Premiumsegment besteht weiterhin eine hohe Nachfrage seitens Umsiedler aus der Russischen Föderation, zudem sind auch Einheimische in diesem Markt aktiv.

Die Nachfrage im mittleren und preiswerten Segment hängt vom Standort, der Anordnung und dem Hauptparameter – dem Preis – ab.

Generell gilt, dass unabhängig vom Angebotspreis alle Eigentümer hinsichtlich Qualität und Preis miteinander konkurrieren, weshalb unsere Verpackungsdienstleistungen im Mietgeschäft sehr gefragt sind.

2022 war das Jahr eines Tsunamis auf dem Mietmarkt: totale Nachfrage, mangelndes Angebot usw. Aber in ein paar Monaten hat es sich eingependelt, es wurden Regeln und Anforderungen für Vermieter und Mieter entwickelt, und jetzt wächst der Markt gleichmäßig. Aber wie immer werden die flexibelsten und belastbarsten überleben.

Aussichten und Prognosen

— Für einen modernen Menschen ist es heutzutage schwierig, Prognosen zu erstellen, da es viele Unbekannte gibt, aber wir sehen einen Trend zu steigenden Immobilienpreisen. Und dieser Trend wird sich fortsetzen, denn auf uns warten globale Projekte, wie zum Beispiel die EXPO 2027.

Wir sehen eine Steigerung der Qualität der Dienstleistungen, was sich natürlich auch positiv auf den Markt auswirken wird.

Die Vereinfachung des Verfahrens zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis in Serbien wird es ermöglichen, Ausländer anzulocken, die Wohnungen mieten/kaufen und ihr Unternehmen entwickeln.

Daher können wir allen nur erfolgreiche Einkäufe auf dem serbischen Immobilienmarkt wünschen.