Branie kredytu mieszkaniowego w innych krajach nie jest takie trudne, kiedy już wszystko się poukłada. Zaoszczędzimy Państwu czas i odpowiemy w tym artykule na najważniejsze pytania: jakie są wymogi uzyskania kredytu hipotecznego w Polsce, Niemczech i Hiszpanii, gdzie i jak można obliczyć wielkość możliwego kredytu oraz jak wygląda algorytm uzyskania kredytu hipotecznego w tych krajach.

W ostatnim czasie słyszymy o znacznych podwyżkach stóp procentowych w różnych krajach, co ma bezpośredni wpływ na atrakcyjność wzięcia kredytu hipotecznego. Dziś dowiemy się, jak kształtuje się oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce, Niemczech i Hiszpanii, jaka jest specyfika kredytowania obcokrajowców i z jakimi kosztami trzeba się liczyć.

Polska

Cudzoziemcy mogą uzyskać w Polsce kredyt hipoteczny, jeśli spełnią określone wymagania. Łatwiej mają obywatele UE, gdyż mogą oni wziąć kredyt hipoteczny w kraju na takich samych warunkach jak Polacy. Jeśli są Państwo obywatelami kraju spoza UE, będą Państwo musieli przejść szczegółową kontrolę i dostarczyć szereg dodatkowych dokumentów. W sumie wszystko jest możliwe. Ponadto warto podkreślić, że kredyty hipoteczne w Polsce mają następującą cechę: nie wszystkie wymagania i kryteria są zapisane w ustawach, najczęściej konkretne warunki są ustalane indywidualnie przez wybrany przez Państwa bank.

Podstawowe wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego

Jak uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce? Oto podstawowy zestaw wymagań:

  • Najpierw trzeba udowodnić swoją tożsamość, przedstawiając ważny paszport. 
  • Konieczne jest również posiadanie numeru PESEL, czyli swojego numeru identyfikacyjnego w systemie krajowym, który nadawany jest po zamieszkaniu w Polsce przez trzy miesiące lub dłużej.
  • Trzeba też uzasadnić legalność swojego pobytu w Polsce. Należy pamiętać, że posiadanie wizy lub wizy bezwizowej nie stanowi podstawy do udzielenia kredytu. Jeszcze jedna ważna kwestia: jeśli
    chcą Państwo uzyskać kredyt długoterminowy to lepiej mieć kartę stałego pobytu lub długoterminową kartę pobytu w UE, ponieważ karta stałego pobytu zmniejsza szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego (zwłaszcza na kredyt długoterminowy).
  • Kolejnym krokiem jest udowodnienie, że posiadacie Państwo polskie zezwolenie na pobyt (meldunek).
  • Logicznym przedłużeniem tego procesu jest udokumentowanie, że ma się regularne i uzasadnione źródło dochodu. Należy uzyskać ten dochód na terytorium Polski; wszelkie dochody zagraniczne nie są brane pod uwagę lub są brane pod uwagę pośrednio. Przy okazji, poziom Państwa dochodów w znacznym stopniu wpłynie na możliwą wysokość kredytu hipotecznego.
  • Kolejnym warunkiem uzyskania udanej pożyczki jest dobra historia kredytowa (w Polsce lub w kraju ojczystym).
  • Również cudzoziemcy spoza UE muszą uzyskać zgodę na zakup nieruchomości od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Główne przypadki, w których może być to konieczne: zakup prywatnego domu, działki lub nieruchomości na terenach przygranicznych. Jeśli nie jest potrzebne takie zezwolenie, można poprosić o zaświadczenie o braku takiego obowiązku. W każdym przypadku potrzebny będzie dokument z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych: albo zezwolenie, albo zaświadczenie, że nie jest ono potrzebne.

Możliwa kwota pożyczki i związane z nią koszty

W Polsce kredyty mieszkaniowe udzielane są najczęściej w złotych, a od 2017 roku polskie banki mogą pokryć niecałe 100% wartości domu, a jedynie 80% (do 90% może być według uznania samych banków).

Stopa procentowa w Polsce składa się z dwóch elementów: stopy bazowej i marży banku.

Kredyty o zmiennym oprocentowaniu udzielane są na podstawie wskaźnika WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) — jego wartość zależy od tego, jakie stopy procentowe ustali Rada Polityki Pieniężnej. Po wrześniowej zwyżce indeks osiągnął poziom 7,41%, podczas gdy rok temu było to 0,21%. Banki najczęściej oferują stawki WIBOR 3M lub WIBOR 6M — co oznacza, że oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub 6 miesięcy.

W przypadku kredytów o stałej stopie procentowej wartość oprocentowania pozostaje stała przez cały okres określony w umowie. W tej chwili jest to 7,5%.

Drugim składnikiem oprocentowania jest marża. Jego ostateczna wartość jest ustalana przez bank zgodnie z jego indywidualną polityką wewnętrzną. Obecnie waha się ona od 1,89% do 2,92%.

Wysokość ewentualnej pożyczki można obliczyć w specjalnym kalkulatorze.

Ponadto trzeba przygotować się na dodatkowe koszty. Wśród nich na przykład: zaliczka (minimum 10–20% wartości nieruchomości); prowizja bankowa, ubezpieczenie dokumentów, opłata za ocenę banku nieruchomości lub zaangażowanego eksperta, dodatkowe ubezpieczenie na życie kredytobiorcy oraz inne opłaty i prowizje (mogą się pojawić, jeśli chcesz przedpłacić kredyt hipoteczny lub dokonać opóźnionej spłaty).

Warto również zaznaczyć, że obecnie coraz częściej kupujący korzystają z usług doradców kredytowych — i jest to bardzo wygodne. Tacy doradcy w pełni towarzyszą wnioskodawcy: pomagają podjąć decyzję, jaki kredyt i w jakim banku wziąć, informują, jakie dokumenty będą potrzebne i jakie dalsze kroki należy podjąć. Ich doradztwo jest bezpłatne dla nabywcy nieruchomości, ponieważ otrzymują oni swoją prowizję bezpośrednio od banku.

Algorytm uzyskania kredytu hipotecznego

Oto jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego w Polsce krok po kroku:

  • podpisanie umowy z budującym lub sprzedającym;
  • złożenie wszystkich dokumentów do banku;
  • rozpatrzenie i sprawdzenie wszystkich informacji przez bank (zazwyczaj w ciągu 7–14 dni);
  • zawarcie umowy kredytowej, której warunki są omawiane indywidualnie w każdym przypadku;
  • następnie można podpisać umowę ostateczną u notariusza i wysłać wniosek do Urzędu Katastralnego;
  • jak tylko kupujący złoży umowę w banku, sprzedający otrzyma swoje pieniądze.

Za pomocą katalogu Realting można wybrać i kupić dom w Polsce.

Niemcy 

W Niemczech kredyty hipoteczne są dostępne zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny trwa około miesiąca i jest on przyznawany zazwyczaj na średnio 20 lat.

Podstawowe wymagania przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny 

Ubiegając się o kredyt hipoteczny w Niemczech, trzeba być przygotowanym na wiele kontroli i pytań. Na co więc dokładnie zwróci uwagę niemiecki bank, udzielając Państwu kredytu hipotecznego:

  • Wiek. Na przykład, jeśli do emerytury pozostało mniej niż 5 lat, nie będzie można uzyskać niemieckiego kredytu hipotecznego.
  • Status zatrudnienia. Należy mieć stałą pracę. Będąc w okresie próbnym, do wzięcia kredytu hipotecznego się nie sprawdzi.
  • Dochód i jego waluta. Po pierwsze trzeba zarabiać w euro, a po drugie co najmniej 20 tysięcy euro rocznie. Ważne jest również, aby każdego miesiąca płacić za kredyt hipoteczny nie więcej niż 35% swoich
    całkowitych miesięcznych dochodów.
  • Dokument pobytowy. Trzeba mieć pozwolenie na pobyt stały lub obywatelstwo UE, aby móc pożyczyć od banku do 100% wartości nieruchomości.
  • Długi. Najlepiej jest oczywiście, gdy kredytobiorca nie ma żadnych długów.
  • Polisa ubezpieczeniowa na życie. Nie zawsze jest to obowiązkowe, ale i tak zaleca się, by się w niego zaopatrzyć.

Możliwa kwota pożyczki i związane z nią koszty

Kwota, którą trzeba zapłacić co miesiąc za kredyt hipoteczny, obejmuje odsetki od kredytu oraz kwotę, którą trzeba zapłacić za spłatę kapitału kredytu. Pożyczka o stałej stopie procentowej jest najczęściej spotykanym rodzajem pożyczki w Niemczech, co oznacza, że przez cały okres trwania pożyczki będą Państwo mieli takie samo oprocentowanie, jakie ustalili na początku.

Stopa procentowa zależy od kwoty i okresu kredytowania, oceny zdolności kredytowej (Schufa), sytuacji finansowej i sytuacji rodzinnej. Na podstawie wszystkich tych czynników banki w Niemczech mogą zaoferować Państwu pożyczkę w wysokości od 0,5% do 3% w skali roku. Można skorzystać z kalkulatora hipotecznego, aby obliczyć kwotę kredytu hipotecznego.

Zaliczka na kredyt hipoteczny będzie wynosić od 10% do 20% wartości nieruchomości. Możliwe jest również uzyskanie kredytu hipotecznego w Niemczech bez zaliczki, ale w tym przypadku otrzymacie Państwo niższe oprocentowanie. Oprócz tego dodatkowego wydatku: można bezpiecznie umieścić 7–16,5% na górze ceny zakupu nieruchomości dla podatków, opłat notarialnych i agenta nieruchomości. A w Niemczech jest rzecz niezwykła: kredyty hipoteczne nie pokrywają kosztów kuchni, ponieważ jest ona uznawana za «rzeczy ruchome».

Algorytm uzyskania kredytu hipotecznego

Bank udziela kredyt hipoteczny, gdy dostarczą mu Państwo komplet dokumentów. Chodzi tu o dokumenty dotyczące zarówno kredytobiorcy, jak i nieruchomości.

Po zapoznaniu się z dokumentami bank zaproponuje kilka możliwych opcji kredytowania.

Następnie trzeba będzie podpisać umowę, założyć konto bankowe i przystąpić do realizacji płatności.

Należy również pamiętać, że aby zaoszczędzić czas, można skontaktować się z doradcą finansowym i przekazać mu wszystkie kontrole i rozmowy z bankiem. 

Można wybrać i kupić dom w Niemczech korzystając z katalogu Realting.

Hiszpania

Jeśli są Państwo obcokrajowcami i chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Hiszpanii, jest to możliwe. Trzeba jednak pamiętać, że rezydenci mają szereg zalet w porównaniu z nierezydentami: mają przewagę w zakresie oprocentowania i zdolności kredytowej, dodatkowo mogą pożyczyć do 80% wartości nieruchomości, podczas gdy obcokrajowcy mają szansę na pokrycie jedynie 50–70% całej kwoty. Swoją drogą, najwięcej nieruchomości w Hiszpanii kupują Brytyjczycy, Niemcy i Francuzi.

Główne wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego

Oto niuanse, które należy wziąć pod uwagę, gdy zamierza się uzyskać kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku:

  • Przede wszystkim potrzebny będzie numer NIE (numer podatkowy cudzoziemca).
  • Chociaż w procesie udzielania kredytu hipotecznego nie ma ograniczeń wiekowych, kredytodawcy mają prawo ustalić własne limity.
  • W przypadku problemów z językiem hiszpańskim sensowne jest skontaktowanie się z przedstawicielem prawnym lub brokerem, ponieważ prawie cała procedura odbywa się w języku hiszpańskim.
  • Zdolność kredytowa zostanie określona na podstawie dochodów i zadłużeń. Jeśli pracują Państwo poza stanem, należy dostarczyć informacje o zarobkach za ostatnie 1–3 lata, a także zeznanie podatkowe. Wymagane będzie również dostarczenie kopii wszelkich istniejących dokumentów dotyczących nieruchomości (zarówno w Hiszpanii, jak i w innych krajach).
  • Wielu kredytodawców wymaga również od kredytobiorców wykupienia polisy ubezpieczeniowej na życie, która może pokryć zaległe saldo kredytu hipotecznego w razie zdarzenia.

Koszty hipoteki i wydatki z nią związane 

Nierezydenci w większości przypadków mogą uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny nieprzekraczający 20 lat. Mieszkańcy Hiszpanii mogą natomiast uzyskać kredyty hipoteczne na 40 lat.

Kredyty, które są wydawane w Hiszpanii, w większości przypadków (67% ogólnej liczby) — to właśnie kredyty o stałej stopie procentowej. To znaczy, że liczba, która została ustalona na początku pożyczki, nie zmieni się aż do zakończenia wszystkich płatności. Inną możliwością jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (oprocentowanie zmienia się w jedną lub drugą stronę w zależności od aktualnej stopy procentowej) lub kredytu hipotecznego o mieszanym oprocentowaniu (najpierw przez kilka lat oprocentowanie jest stałe, a następnie zmienia się na zmienne). Co ciekawe, w Hiszpanii istnieją tak zwane zielone kredyty hipoteczne: czyli kupując nieruchomość o wysokim ratingu energetycznym, można liczyć na niższe oprocentowanie.

Stopa procentowa w Hiszpanii na czerwiec 2022 roku wyniosła 1,24%, rok wcześniej było to 1,11%. Należy pamiętać, że stawka dla nierezydentów będzie wyższa (2–2,5%). Przybliżoną wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego można znaleźć za pomocą
specjalnego kalkulatora.

Depozyt początkowy przy braniu kredytu hipotecznego w hiszpańskim banku będzie wynosił około 30%. Będą też inne koszty: opłaty za wycenę nieruchomości i prowizja dla banku po oficjalnym zamknięciu transakcji (wszystko to będzie kosztować około 1500 euro). Co do opłat agencyjnych, notarialnych i skarbowych, to od 2019 roku w Hiszpanii płacą je same banki.

Algorytm uzyskania kredytu hipotecznego 

Kredyty hipoteczne w Hiszpanii są udzielane przez banki lokalne, kasy oszczędnościowe (cajas) i niektóre banki międzynarodowe. Trzeba więc wypełnić i złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, po czym bank przedstawi ofertę kredytową. Można przy okazji złożyć wniosek do kilku banków jednocześnie i wybrać korzystniejszą opcję.

Następnie w obecności notariusza podpisze się umowę o kredyt hipoteczny. Jeśli nie można osobiście uczestniczyć w spotkaniu, warto skontaktować się z prawnikiem, który zrobi wszystko za Państwa. Po sprawdzeniu i zatwierdzeniu przez notariusza wszystkich dokumentów można przystąpić do płatności (wstępne otwarcie hiszpańskiego konta bankowego).

Najprawdopodobniej trzeba będzie ubezpieczyć swój majątek. Banki zazwyczaj wymagają tego na wypadek pożaru lub innych nieszczęść.

Po podpisaniu umowy bank da Państwu wydruk płatności, których będziecie dokonywać w miarę spłacania kredytu hipotecznego. 

Można wybrać i kupić dom w Hiszpanii korzystając z katalogu Realting.