Агентство недвижимости: вся информация, которую важно знать

Агентство недвижимости — это компания, которая предлагает своим клиентам услуги, связанные с продажей, покупкой и арендой различной недвижимости. При этом данная компания получает с продавца недвижимости комиссионные (реже — с покупателя). Как правило, агентство не зависит от владельца недвижимости либо девелопера и работает с несколькими клиентами.

Для получения наибольшей прибыли отдельные агентства инвестируют в первичный рынок. Их доход при этом — процент от сделки.

Исторический контекст

В прошлом спрос на услуги агентств формировался на основе потребности в знаниях об аренде или продаже недвижимости. Так как с течением времени профессиональные стандарты и законы о лицензировании менялись, функции и организационная структура агентств тоже трансформировались. Сейчас агентства по недвижимости — это важнейшие посредники в сделках с недвижимостью. 

Функции и услуги агентств

Агентства могут предоставлять разные наборы услуг: от конкретных специфических до полного сопровождения своих клиентов.

В сферу интересов агентства недвижимости попадают следующие услуги:

• Продажа, покупка и аренда недвижимости.
• Поиск покупателей и продавцов.
• Проверка объекта недвижимости на чистоту.
• Юридическое сопровождение сделок.
• Регистрация и прочие виды оформления объекта сделки в государственных, а также иных органах.
• Консультирование по вопросам сделок.
• Узаконивание изменений, произведенных на объекте недвижимости.
• Содействие клиентам в получении кредита.

Нередко агентства недвижимости специализируются исключительно на отдельных рыночных сегментах, к примеру, на аренде квартир или продаже офисов.

Своим дополнительным преимуществом и достоинством сотрудники этих компаний зачастую считают наличие в своем арсенале большой базы объектов.

Бизнес-модели агентств недвижимости

Агентства недвижимости могут сильно различаться по размеру, структуре и моделям работы. Они могут варьироваться от небольших независимых фирм до крупных корпоративных брокерских компаний с многочисленными офисами и сотнями агентов.

Небольшие независимые агентства недвижимости, как правило, принадлежат и управляются на местном уровне, часто одним брокером или небольшой командой. Они, как правило, имеют более индивидуальный, практический подход к клиентам. 

Крупные корпоративные брокерские агентства недвижимости — это национальные или региональные сети со стандартизированным брендом и операционной моделью. Они могут предложить больше ресурсов и более широкий охват, но их подход может быть в меньшей степени клиентоориентированным. 

Регулирование деятельности агентств недвижимости

Сфера недвижимости строго регламентирована, и для того, чтобы работать в ней, агенты по недвижимости должны соответствовать определенным лицензионным требованиям. Процесс лицензирования и требования к нему могут существенно различаться в зависимости от юрисдикции.

В США, например, агенты по недвижимости должны получить лицензию от штата, в котором они планируют работать. Процесс лицензирования обычно включает в себя прохождение предлицензионных образовательных курсов, сдачу государственного экзамена, а иногда и выполнение дополнительных требований.

Конкретные требования к образованию и экзаменам могут отличаться в разных штатах. В некоторых штатах могут также существовать дополнительные специализированные лицензии на определенные виды операций с недвижимостью, такие как коммерческая недвижимость или управление недвижимостью.

Помимо государственных лицензионных требований, агенты и агентства недвижимости должны соблюдать строгие этические кодексы и профессиональные стандарты, установленные отраслевыми ассоциациями и регулирующими органами.

В США Национальная ассоциация риелторов (NAR) является крупнейшей торговой ассоциацией для профессионалов в сфере недвижимости. В NAR существует всеобъемлющий этический кодекс, который должны соблюдать все ее члены. Этот кодекс охватывает такие области, как:

• Обязанности перед клиентами и покупателями
• Избежание конфликта интересов
• Защита конфиденциальности клиентов
• Прозрачность сделок с недвижимостью

Аналогичные профессиональные стандарты и этические принципы установлены ассоциациями риэлторов и в других странах. Несоблюдение этих норм может привести к дисциплинарным мерам, включая приостановку или отзыв лицензии агента.

Ставки комиссии за недвижимость

Основной способ получения дохода агентствами недвижимости — это комиссионные, полученные за успешно проведенные сделки. Комиссионные обычно определяются как процент от общей цены продажи недвижимости.

Наиболее распространенная ставка комиссионных составляет 5-6 % от цены продажи, которые затем делятся между агентом, представляющим интересы продавца и агентом от покупателя. Однако размер комиссионных может варьироваться в зависимости от нескольких факторов:

• Тип недвижимости
• Месторасположение объекта
• Опыт агента
• Навыки в переговорах

Хотя комиссионные в процентном выражении являются стандартом отрасли, некоторые агентства недвижимости и агенты используют альтернативные модели вознаграждения:

• Фиксированная, не подлежащая обсуждению комиссия, взимаемая за услуги агента, независимо от цены продажи.
• Многоуровневая комиссия — скользящая шкала, при которой размер комиссии уменьшается по мере увеличения цены продажи.

Выбор модели комиссионного вознаграждения может повлиять на общую стоимость сделки с недвижимостью для клиента.

Тенденции развития отрасли

Технологический бум изменил модель агентства недвижимости. 

Агентства недвижимости быстро внедряют новые технологии, такие как искусственный интеллект, виртуальная/дополненная реальность и Интернет вещей, чтобы оптимизировать работу и повысить качество обслуживания клиентов.

Кроме того, во многих странах уже можно купить недвижимость за криптовалюту (например, в ОАЭ и Испании). Соответственно, агентства должны быстро адаптироваться к разного рода нововведениям. 

Рост популярности удаленного и гибридного форматов работы также повлиял на спрос на некоторые виды жилой и коммерческой недвижимости, что потребовало от агентств корректировки их стратегий.

Перспективы индустрии

Всесторонний анализ рынка крайне важен для принятия агентством недвижимости обоснованных решений. Сравнительный анализ рынка (CMA) — это широко используемый инструмент, который позволяет определить стоимость объекта недвижимости путем оценки аналогичных объектов, недавно проданных в том же районе. 

В последние годы рынок агентств недвижимости и брокерских услуг переживает устойчивый рост. 

В 2022 году в Соединенных Штатах Америки доходы индустрии риэлторских услуг составили более 300 миллиардов долларов. Ожидается, что с 2021 по 2031 год количество рабочих мест агентов и брокеров по недвижимости будет расти на 5 %. 

Согласно прогнозам, объем мирового рынка агентских и брокерских услуг в сфере недвижимости к 2028 году достигнет 1917,99 миллиарда долларов, а темпы роста составят 6,2%.