Исход из мегаполисов: почему молодые американцы выбирают пригороды

Современные тенденции показывают — молодые американцы покидают крупные города и стремятся в пригороды. При этом для них важно сохранить возможность в короткое время добраться до столиц штата. Поэтому наибольшую популярность приобретает жилье в небольших пригородных сообществах, расположенных на расстоянии не более 150 километров от крупных городов и столиц штатов.

Причины внутренней миграции в США

Главной причиной такой миграции является повышение цен на недвижимость в крупных городах США. Для начинающих карьеру молодых специалистов расходы на жилье составляют свыше 30% от дохода. Согласно исследованию компании Clever, в 2024 году ни один из 50 крупнейших мегаполисов не предлагал жилья по ценам, доступным для работников с минимальной заработной платой. В некоторых городах, таких как Буффало (Нью-Йорк), Сент-Луис (Миссури) и Хартфорд (Коннектикут), процент дохода, уходящий на аренду, составляет 39%, 46% и 48% соответственно.

В США стоимость жилья в пригородах часто ниже, чем в столицах штатов. Например, в Нью-Йорке цены на недвижимость в Бруклине и Квинсе ниже, чем в Манхэттене. Однако в некоторых штатах, как, например, Сан-Франциско, стоимость жилья в пригородах часто сопоставима или даже выше, чем в столице штата.

Изменение структуры владения жильем

Помимо цены, важным фактором оттока является растущее желание молодых американцев приобретать собственное жилье, а не выплачивать аренду. Рынок недвижимости крупных городов не может предложить доступных цен на жилье. Например, цены на жилье в Нью-Йорке и его пригородах, таких как Ирвингтон, Нью-Джерси, значительно различаются. 

В Нью-Йорке, особенно в Манхэттене, цены на недвижимость одни из самых высоких в стране и доходят до $1,6 млн. В то же время средняя цена дома в Ирвингтоне составляет около $400,000 — это тоже далеко не бюджетный вариант для среднестатистической семьи в США, однако эта опция уже гораздо доступнее. 

Популярные направления переезда

Как уже говорилось, молодые люди выбирают жизнь в небольших городах, вдали от суеты крупных мегаполисов, но, тем не менее, в транспортной доступности от них. Популярностью пользуются такие места, как Джорджтаун (Техас), Боулдер (Колорадо) и Манчестер (Нью-Гэмпшир). Пригороды славятся развитой инфраструктурой, доступной стоимостью жилья и удобным транспортным сообщением с крупными городами. Именно эти факторы делают их столь привлекательными для проживания.

Другие направления:

• Сельская местность. Удаленные районы и сельская местность — это низкие цены на недвижимость и экологически чистая среда. Однако наибольшим спросом такие объекты пользуются у тех, кто работает в удаленном формате. Примером является штат Вермонт, где государственные программы стимулируют переезд в малонаселенные районы.
• Зарубежные направления. Интересным трендом становится переезд за границу. Причем у специалистов, работающих удаленно, есть много вариантов — от Португалии, до Южной Америки. Однако и специалисты, трудящиеся в приграничных штатах США, часто переезжают в соседние страны (будь то Мексика или Канада) ввиду более низкой стоимости жилья и жизни в целом.

Чаще всего жилье в граничащих с США государствах пользуется спросом у людей, работающих в Техасе, Аризоне и Калифорнии, потому как в Мексике существенно ниже расходы на медицинское обслуживание. Канада же пользуется спросом только у представителей штатов Вашингтон, Нью-Йорк и, реже, Мичиган. Это связано с тем, что в целом стоимость жизни в обеих странах сопоставима, однако в густонаселенных штатах остается выше, чем в приграничных провинциях Канады.

Влияние на рынок недвижимости

С увеличением числа приезжающих растет локальный рынок недвижимости, из-за чего цены на объекты в пригородах и малых городах США значительно увеличились. Согласно данным компании Redfin, за последний год общая стоимость жилья в сельской местности выросла на 7%, достигнув $7,8 трлн, в то время как в городских районах рост составил 6%, а в пригородах — 6,8%, впервые превысив отметку в $30 трлн.

Анализ данных Zillow показал, что в округах Аризоны, Джорджии, Северной Каролины и Пенсильвании цены на недвижимость выросли более чем вдвое с 2019 года. Однако несмотря на общий рост цен, малые города остаются доступными для покупателей. Например, в таких городах, как Декейтер (Иллинойс) и Янгстаун (Огайо), медианные цены на жилье остаются доступными для семей с годовым доходом около $60,000.

Снижение спроса и цен в мегаполисах

Отток из крупных городов приводит к снижению спроса на жилье в мегаполисах. В результате цены на недвижимость стабилизируются, а в редких случаях даже снижаются. Например, в период с мая 2023 по май 2024 года средняя цена жилья в 50 крупнейших городах США увеличилась лишь на 0,3%, что незначительно относительно предыдущих годов когда рост составлял 6–13%.

Снижение же коснулась всего несколько городов. Майами (Флорида) стал единственным крупным городом США, где цены на недвижимость снизились более чем на 10% за год (11,2%). Денвер (Колорадо) показал падение на 6,3%, Сиэтл (Вашингтон) — 5,5%, Канзас-Сити (Миссури) — 4,9% и Оклахома-Сити (Оклахома) — 4,3%.

Социальные и экономические последствия

Миграция влечет за собой форсированное развитие. В данном случае пригороды расширяются и в их развитие инвестируются значительные средства, в том числе из местного бюджета. Важным аспектом также является адаптация местной инфраструктуры под новые реалии:

• Транспорт. Увеличивается нагрузка на дороги, общественный транспорт и парковочные места.
• Образование. Школы и детские сады в популярных районах сталкиваются с нехваткой мест.
• Медицинские услуги: Рост населения стимулирует развитие системы здравоохранения, включая строительство больниц и поликлиник.

Эти нюансы не обусловлены тем, что пригородные районы изначально были плохо развиты. Скорее наоборот — они хорошо адаптированы для планируемого количества жителей, но крупная миграция оказалась фактором, который трудно учесть.

Однако есть и обратная сторона «взрывной» миграции: например, Хейнс-Сити, штат Флорида, много лет привлекает жителей из близлежащих крупных городов Тампа и Орландо. После широкой рекламной кампании в августе-сентябре 2024 года произошел резкий приток внутренних мигрантов из других районов США, из-за чего средняя цена на квартиры, таунхаусы и пентхаусы, буквально за месяц взлетела с 190,000 до 240,000. Рынок недвижимости города до сих пор не стабилизировался и в течении полугода цены снижаются в среднем на 3%.