Kredyt hipoteczny na Cyprze. Jak uzyskać pożyczkę na zakup nieruchomości na Cyprze

Zakup nieruchomości za granicą wymaga znacznych inwestycji finansowych, a instrumenty takie jak pożyczki i kredyty hipoteczne pozwalają na natychmiastowe zdobycie upragnionej nieruchomości. Jednak nie wszystkie kraje aktywnie udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom, obawiając się możliwych zagrożeń.

W przypadku Cypru lokalne banki chętniej udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom, jednak wysokość wkładu własnego będzie wyższa niż w przypadku obywateli wyspy. Odsetek wymaganych inwestycji może sięgać połowy kosztu zakupionej nieruchomości.

W naszym artykule skupimy się na tym, czym jest kredyt hipoteczny na Cyprze, jakich dokumentów będzie wymagał i ile będzie kosztować.

Cechy kredytów hipotecznych na Cyprze

Cudzoziemcy niebędący rezydentami UE muszą uzyskać specjalne zezwolenie Rady Ministrów Cypru na zakup nieruchomości. Wymóg ten dotyczy wszystkich nabywców z krajów spoza UE, niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywana jest na użytek osobisty, czy w celach inwestycyjnych. Jednak proces ten jest najczęściej formalnością: odmowy zdarzają się rzadko i tylko w przypadkach, gdy kupujący ma problemy z prawem. Aby uzyskać pozwolenie na zakup nieruchomości, cudzoziemcy potrzebują:

• Formularz wniosku (formularz COMM 145).
• Kopia paszportu.
• Dokumenty finansowe potwierdzające dochody.
• Plan nieruchomości (w przypadku zakupu działki – kopia pozwolenia na budowę).
• Zaświadczenia o braku długów i zobowiązań podatkowych.

Proces zakupu nieruchomości można zakończyć jeszcze przed uzyskaniem zgody Cypryjskiej Rady Ministrów. Banki mogą zgodzić się na udzielenie kredytu hipotecznego pod warunkiem uzyskania zgody na kolejnych etapach transakcji.

Kto może otrzymać kredyt hipoteczny na Cyprze?

Kredyty hipoteczne na Cyprze są dostępne dla szerokiego grona kredytobiorców, w tym zarówno obywateli lokalnych, jak i rezydentów zagranicznych. Aby skutecznie uzyskać pożyczkę, trzeba mieć stabilne dochody i przejrzystą historię finansową. Głównymi kandydatami do kredytu hipotecznego są:

• Obywatele Cypru. Oni, jako mieszkańcy, mają dostęp do łagodniejszych warunków kredytu hipotecznego, z minimalnym wkładem własnym w wysokości 10% wartości nieruchomości i uproszczoną procedurą zatwierdzania.
• Obcokrajowcy. W przypadku nierezydentów wymagania są nieco bardziej rygorystyczne. Banki wymagają od cudzoziemców pokrycia 20–50% pierwotnego kosztu nieruchomości. W przypadku obywateli krajów spoza UE niektóre banki mogą zażądać potwierdzenia pozwolenia na pobyt na Cyprze.
• Osoby prawne. Lokalne banki udzielają kredytów hipotecznych firmom zarejestrowanym na wyspie na zakup nieruchomości komercyjnych lub mieszkań dla swoich pracowników.

Banki na Cyprze mogą odmówić kredytu hipotecznego, jeśli:

• Kredytobiorca posiada niskie dochody, które nie pozwalają mu na pokrycie miesięcznych rat.
• W innych krajach występują pożyczki przeterminowane lub problematyczne.
• Kredytobiorca nie może przedstawić wystarczających dowodów potwierdzających źródła swoich dochodów.
• Pożądana nieruchomość nie spełnia wymagań banku (np. jest w złym stanie lub czekają na nią kwestie prawne).

Zalety kredytu hipotecznego na Cyprze

Kredyty hipoteczne na Cyprze mają szereg zalet, z których główną jest możliwość ustalenia oprocentowania na długi okres. Jest to szczególnie korzystne w warunkach niestabilności na światowym rynku finansowym, gdyż chroni kredytobiorców przed możliwymi wahaniami stóp procentowych w przyszłości.

Inne korzyści obejmują:

• Elastyczność warunków kredytowania. Banki na Cyprze oferują różne warunki kredytu: od 10 do 40 lat. Pozwala to na zmniejszenie miesięcznych płatności, które zgodnie z cypryjskim prawem nie mogą przekroczyć 30% miesięcznych dochodów.
• Kupno nieruchomości w stabilnej jurysdykcji. Inaczej niż globalnie rynek nieruchomości na Cyprze dość stabilny, szczególnie w obszarach atrakcyjnych turystycznie. Inwestowanie w nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego pozwala zachować kapitał i generować długoterminowe zyski, szczególnie jeśli nieruchomość jest wykorzystywana na cele wynajmu.
• Prosta procedura uzyskania pozwolenia na pobyt. Zakup nieruchomości na Cyprze z kredytem hipotecznym może również służyć jako podstawa do uzyskania pozwolenia na pobyt.

Do głównych wad należą:

• Konieczność wyższej wpłaty zadatku (do 50%).
• Długotrwały proces zatwierdzania kredytu hipotecznego dla obcokrajowców, związany z koniecznością weryfikacji dokumentów i aspektów prawnych.

Pewne ryzyko wiąże się także z uzyskaniem przez kupującego dochodu w walucie innej niż euro. W przypadku istotnej zmiany ceny waluty względem euro i wzrostu ryzyka zadłużenia hipotecznego należy niezwłocznie skontaktować się z bankiem. Instytucja może zdecydować się na restrukturyzację zadłużenia, co oznacza zmianę harmonogramu spłat, wydłużenie okresu kredytowania lub czasowe zmniejszenie kwoty płatności. W indywidualnych przypadkach bank może udzielić tymczasowych wakacji podatkowych od płatności.

Z bankiem trzeba się skontaktować zanim powstanie dług, gdyż jeśli taki już istnieje, bank może rozpocząć procedurę zajęcia środków finansowych i majątku pożyczkobiorcy, które podlegają jurysdykcji Cypru.

Jakie nieruchomości na Cyprze można kupić z kredytem hipotecznym?

Na Cyprze nie ma ograniczeń w zakupie nieruchomości. Nawet nieruchomości o statusie obiektu o znaczeniu historycznym można kupić lub sprzedać, ale z własnymi niuansami.

Jednak przy zakupie nieruchomości przez obcokrajowców obowiązują pewne ograniczenia. Według źródła oficjalne zagraniczni nabywcy z krajów spoza UE mogą nabyć nie więcej niż dwa różne rodzaje nieruchomości (np. jeden dom i jedną nieruchomość komercyjną), a łączna powierzchnia tych nieruchomości nie może przekraczać 4000 mkw.

Kupując pierwotne nieruchomości, które nie są jeszcze użytkowane (nowe budynki), Cypr zapewnia mieszkańcom korzyści, takie jak obniżona stawka podatku VAT (5% za pierwsze 130 mkw. zamiast 19%). Chociaż kredyt hipoteczny na drugi dom może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak podatek od przeniesienia własności nieruchomości.

Pierwotny i wtórny charakter nieruchomości wpływa również na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Możesz kupić mieszkanie na Cyprze z hipoteką ze stawką 1,91% dla nowych budynków i do 4,28% dla nieruchomości wtórnych. W przypadku nieruchomości komercyjnych stawki zaczynają się od 3,98% do 5%, a minimalne wymagania dotyczące wkładu własnego są często wyższe (zwykle 20-40% wartości).

Dokumenty do uzyskania kredytu hipotecznego i wymagania dla wnioskodawcy

Podobnie jak w innych krajach, na Cyprze można zaciągnąć kredyt hipoteczny pod pewnymi warunkami. Oprócz standardowej granicy wieku od 18 do 65 lat, na Cyprze obowiązuje maksymalny wiek w momencie zaciągnięcia kredytu hipotecznego – 65 lat. Oznacza to, że jeśli wnioskodawca ma 40 lat, wówczas nie otrzyma kredytu hipotecznego na okres dłuższy niż 25 lat.

Dodatkowe wymagania dla wnioskodawcy:

• Zadatek. Zazwyczaj banki wymagają minimalnego wkładu własnego w wysokości 20–40% wartości nieruchomości. W przypadku nierezydentów, zwłaszcza obcokrajowców z krajów spoza UE, depozyt ten będzie wyższy i będzie wynosić od 30% do 50%.
• Zdolność kredytowa. Bank sprawdza zdolność wnioskodawcy do regularnej spłaty kredytu na Cyprze – miesięczne raty nie powinny przekraczać 30-33% jego dochodów. Warunek ten jest obowiązkowy tylko w przypadku uzyskania kredytu hipotecznego — jeśli w trakcie jego spłaty próg ten zostanie przekroczony, ale klient nie zadłuży się w banku, nie będzie żadnych reklamacji ze strony działu.
• Ubezpieczenie. Większość banków wymaga od kredytobiorcy ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia majątku (np. od pożarów czy klęsk żywiołowych). Roczne kwoty składek ubezpieczeniowych są zróżnicowane i zależą od salda kredytu oraz wartości nieruchomości.

Podstawowe dokumenty do uzyskania kredytu hipotecznego:

• Kopia aktualnego paszportu wnioskodawcy.
• Wypełniony formularz wniosku udostępniony przez bank.
• Potwierdzenie dochodów za pomocą zaświadczenia z miejsca pracy, zeznania podatkowego, wyciągów bankowych, a także dokumentów potwierdzających dodatkowe źródła dochodów.
• Dokumenty dotyczące poprzednich pożyczek (jeśli występowały), a także zaświadczenie o braku długów.
• Kopia umowy przedwstępnej lub ostatecznej ze sprzedawcą nieruchomości.
• Raport niezależnego rzeczoznawcy dotyczący wartości rynkowej nieruchomości.
• Plan zagospodarowania przestrzennego, informacje katastralne, a także potwierdzenie, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani zajęciem.

Proces uzyskania kredytu hipotecznego na Cyprze

Przed złożeniem wniosku należy ocenić swoje możliwości finansowe, ponieważ banki cypryjskie zazwyczaj wymagają, aby miesięczne spłaty kredytu hipotecznego nie przekraczały 30-35% całkowitego dochodu wnioskodawcy. Kupujący wybiera nieruchomość, czy to mieszkanie, dom czy działkę, i sprawdza czystość prawną tej nieruchomości (może np. zwrócić się o dane z rejestru katastralnego).

1. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w jednym z cypryjskich banków. Aby to zrobić, należy dostarczyć komplet dokumentów, m.in. paszport, dowód dochodów, historię kredytową oraz wycenę nieruchomości. Nierezydenci muszą otworzyć konto na Cyprze.
2. Ocena bankowa wnioskodawcy i nieruchomości. Bank sprawdza dokumenty, w tym historię kredytową wnioskodawcy, dochody i inne zobowiązania, a także sprawdza, czy nieruchomość odpowiada szacunkowej wartości.
3. Zatwierdzenie kredytu hipotecznego i podpisanie umowy. Na tym etapie uzgadniana jest ostateczna kwota kredytu oraz jego warunki, w tym oprocentowanie i okres kredytowania. Po zatwierdzeniu kredytu kupujący i bank podpisują umowę kredytową, która określa wszystkie warunki.
4. Rejestracja hipoteki i zakup nieruchomości. Po podpisaniu umowy konieczne jest zarejestrowanie hipoteki i nieruchomości w Cypryjskim Departamencie Gruntów. Krok ten potwierdza legalność transakcji i chroni prawa zarówno banku, jak i kredytobiorcy. Zazwyczaj po zarejestrowaniu hipoteki pozostałe środki przekazywane są sprzedającemu i transakcję uważa się za zakończoną.

W większości przypadków bank wymaga, aby nabywana nieruchomość była ubezpieczona od ryzyk (pożar, klęski żywiołowe), a także ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, aby zabezpieczyć jego interesy na wypadek nieprzewidzianych okoliczności.

Przygotowanie dokumentów za pośrednictwem agencji

Proces uzyskania kredytu hipotecznego i zakupu nieruchomości jest uproszczony, jeśli kupujący korzysta z usług agencji. Zajmuje się większością zadań biurokratycznych i prawnych, ale nie za darmo. Aspekty prawne na Cyprze są szczególnie złożone, jeśli kupujący nie zna lokalnego języka, ponieważ niektóre oficjalne akty prawne i przepisy nie są tłumaczone na języki inne niż grecki.

Obszary działalności agencji:

• Weryfikacja prawna obiektu. Sprawdzana jest czystość praw własności, brak długów i obciążeń na nieruchomości, a także potwierdzenie prawa sprzedającego do rozporządzania nieruchomością.
• Interakcja z bankiem. Duże agencje najczęściej mają już doświadczenie we współpracy z lokalnymi bankami i są wtajemniczone w biurokratyczne niuanse wyspy. W niektórych przypadkach pomagają w przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów dla banku, w tym w sporządzeniu wniosków, odbiorze zaświadczeń i potwierdzeń. Same banki chętniej współpracują z agencjami, bo ufają ich ocenie kupującego.
• Wycena nieruchomości. Agencja zajmuje się wyceną nieruchomości współpracując z zaufanymi rzeczoznawcami.

Współpraca z agencją niemal zawsze wiąże się z koniecznością uiszczenia prowizji, która waha się od 2% do 5% wartości nieruchomości. Koszt usług poszczególnych specjalistów, z którymi agencja współpracuje przy rozwiązywaniu problemów kupującego, często nie jest wliczony w prowizję i jest płatny osobno. Agencje mogą oferować także dodatkowe płatne usługi, takie jak obsługa transakcji na wszystkich etapach, pomoc w uzyskaniu zezwolenia na pobyt lub innych zezwoleń.

Otwarcie konta bankowego

Aby zaciągnąć pożyczkę na Cyprze i legalnie przeprowadzać transakcje finansowe na wyspie, nierezydenci muszą otworzyć konto bankowe w jednym z lokalnych banków. Na Cyprze działa kilka dużych banków, takich jak Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Eurobank , które oferują specjalistyczne produkty hipoteczne dla obcokrajowców i emigrantów.

Aby otworzyć konto, nierezydenci (zarówno osoby fizyczne, jak i firmy) zobowiązani są do dostarczenia następujących dokumentów:

• Paszport.
• Dowód adresu zamieszkania. Rachunek za media lub wyciąg bankowy potwierdzający aktualny adres, który nie może być starszy niż 3-6 miesięcy.
• Potwierdzenie finansowe. Dokumenty potwierdzające źródło dochodów (np. zeznania podatkowe, zaświadczenie o dochodach, wyciąg bankowy).
• Wypełniony formularz zgłoszeniowy. Standardowe formularze otwarcia rachunku zawierające dane osobowe i cel otwarcia rachunku.

Po złożeniu dokumentów bank sprawdzi klienta pod kątem przestrzegania przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) oraz pozna wymagania Twojego klienta (KYC). Proces trwa zwykle od kilku dni do kilku tygodni. Po zatwierdzeniu bank otworzy konto i zapewni klientowi dostęp do bankowości internetowej, karty debetowej i innych usług.

Konto na Cyprze możesz otworzyć zdalnie poprzez pośredników lub bezpośrednio przez bank. Jednak nie wszystkie banki zapewniają możliwość bezpośredniego kontaktu, preferując współpracę z pośrednikami. W takiej sytuacji najlepiej skorzystać z pomocy lokalnych specjalistów prawnych lub finansowych. Po zawarciu umowy będą oni w imieniu klienta kontaktować się z bankiem i odpowiadać za zapewnienie zgodności z wymogami prawnymi.

Otwarcie konta na Cyprze dla nierezydenta jest również łatwe, należy jednak liczyć się z tym, że niektóre banki cypryjskie mogą wymagać od nich utrzymywania minimalnego stanu konta, zwłaszcza jeśli chodzi o rachunki firmowe.

Koszty uzyskania kredytu hipotecznego

Ubiegając się o kredyt hipoteczny na Cyprze, należy wziąć pod uwagę nie tylko wysokość wkładu własnego i oprocentowania, ale także wszystkie koszty z tym związane. Obejmują one prowizję dla banku lub agencji przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, a także podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości.

Należą do nich podatek VAT, opłaty skarbowe i tytułowe. Najważniejszym z nich jest podatek VAT, którego wysokość stanowi 19% wartości nieruchomości. Istnieją jednak sposoby na ich ominięcie i są one całkowicie legalne. Omówiliśmy szczegółowo te niuanse w artykule na temat Npodatki od nieruchomości na Cyprze, które pomogą Ci lepiej poruszać się po cypryjskim obszarze podatkowym podczas pracy z nieruchomościami. Mieszkańcy mają na przykład możliwość otrzymania obniżonego (5%) podatku VAT i niepłacenia w ogóle niektórych opłat.

W przypadku kredytu hipotecznego opłaty nie osiągają tak znaczących wartości jak przy zakupie nieruchomości. Najdroższą pozycją kosztową jest prowizja banku za udzielenie kredytu. Zwykle jest to około 1% kwoty kredytu. Na przykład w przypadku kredytu hipotecznego na kwotę 200 000 euro opłata wynosi 2000 euro.

Inne wydatki obejmują:

• Wycena nieruchomości. Banki wymagają niezależnej wyceny w celu ustalenia wartości nieruchomości, za którą często płaci kredytobiorca. Koszt oceny waha się od 100 do 350 euro.
• Ubezpieczenie. Koszt obowiązkowego ubezpieczenia majątku (np. od ognia i trzęsienia ziemi) waha się od 350 do 1200 euro, w zależności od nieruchomości i banku.
• Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Konieczne jest zabezpieczenie banku na wypadek nieprzewidzianych sytuacji. Koszt wynosi około 150–600 euro rocznie i kwota ta maleje wraz ze spadkiem zadłużenia.
• Usługi notarialne. Notariusz jest ważną osobą w transakcjach dotyczących nieruchomości na Cyprze, ponieważ sprawdza czystość prawną transakcji i sporządza dokumenty. Usługi notarialne będą kosztować średnio od 1000 do 3000 euro, w zależności od złożoności transakcji.
• Usługi agencji nieruchomości. Prowizja agencji zazwyczaj waha się od 2% do 5% wartości nieruchomości. Procent ten opłaca klient agencji, którym najczęściej są sprzedawcy nieruchomości, lecz w niektórych przypadkach opłata może spaść na barki kupującego.

Dodatkowe koszty Due Diligence, czyli sprawdzenia czystości prawnej przedmiotu przed zakupem, to 100–350 euro, a koszt formalności to około 50–150 euro.

Banki na Cyprze udzielające kredytów na nieruchomości

Główne banki na Cyprze oferujące kredyty hipoteczne to Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank i Ancoria Bank. Są to największe instytucje finansowe udzielające kredytów hipotecznych na wyspie.

Przed zapoznaniem się z regulaminem niezwykle ważne jest zrozumienie, że maksymalna kwota kredytu udzielona przez bank opiera się na szacunkowej wartości. Oznacza to, że jeśli sprzedawca oferuje zakup mieszkania, przed zakupem warto poznać szacunkową wartość tej nieruchomości. Jeśli będzie ona niższa od podanej, wówczas maksymalna kwota pożyczki będzie niższa. Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztuje 200 000 euro, a jego szacunkowa wartość to 120 000 euro, to zamiast kredytu na kwotę 160 000 euro bank zaoferuje jedynie 84 000 euro.

Główne warunki oferowane przez banki na wrzesień 2024:

Banki te udzielają także kredytów konsumenckich, nie tylko na zakup samochodów czy sprzętu AGD, ale także na zakup nieruchomości. Jest to bardziej elastyczny rodzaj kredytu, gdyż można go zaciągnąć na krótszy okres niż w przypadku kredytu hipotecznego (zwykle od 1 do 7 lat). Są jednak i wady: główną z nich jest to, że taki kredyt nie jest zabezpieczony zabezpieczeniem w postaci mieszkania, jak w przypadku kredytu hipotecznego, dlatego oprocentowanie kredytów konsumenckich jest zwykle o 3–8% wyższe.