Inwestowanie w bułgarskie nieruchomości: przegląd rynku i przewodnik dla kupujących krok po kroku

Bułgaria staje się coraz bardziej atrakcyjnym krajem do inwestowania w nieruchomości. Połączenie przystępnych cen, rosnącego rynku i perspektyw integracji europejskiej sprawia, że ten bałkański kraj jest interesującym miejscem zarówno do życia, jak i inwestowania. W tym artykule dokonamy przeglądu obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Bułgarii, przeanalizujemy trendy i przedstawimy przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w tym kraju.

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Bułgarii

Według wyników za I kwartał 2024 r. bułgarski rynek nieruchomości wykazał dobre wyniki. Tak więc, zgodnie z danymi Agencji Rejestracyjnej Republiki Bułgarii, w stolicy Sofii w 1. kwartale 2024 r. zarejestrowano 7298 transakcji. W tym miejscu należy powiedzieć, że pomimo faktu, że w 1. kwartale 2024 r. zarejestrowano mniej transakcji niż w 4. kwartale 2023 r. (zarejestrowano wówczas ponad 10 000 transakcji), w ujęciu rocznym nastąpił wzrost o +14% w porównaniu z 1. kwartałem 2023 r.

Podobna sytuacja miała miejsce w innych dużych miastach (Płowdiw, Burgas, Warna), z wyjątkiem Starej Zagory, gdzie liczba transakcji spadła o 3% rok do roku. Ogólnie rzecz biorąc, bułgarski rynek nieruchomości wykazał się doskonałym startem na początku roku.

Tendencja wzrostu cen nie ustaje. Według Bułgarskiego Narodowego Komitetu Statystycznego indeks cen domów w 2023 r. wzrósł we wszystkich głównych miastach. W ujęciu rocznym wzrost wskaźnika cen przedstawia się następująco (zmiana w 4. kwartale 2023 r. w porównaniu z 4. kwartałem 2022 r.):

Ceny na rynku mieszkaniowym będą nadal rosły w 2024 r. i obecnie nie ma żadnych oznak zmiany tego trendu. Wysoki popyt stymuluje wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Wysoki popyt z kolei kształtują następujące czynniki: wzrost płac ludności (według Narodowego Banku Bułgarii dochody ludności rosną szybciej niż ceny nieruchomości), niskie oprocentowanie kredytów, spowolnienie inflacji. Przystąpienie Bułgarii do strefy Schengen i oczekiwanie na przystąpienie do strefy euro również mają wpływ na wzrost cen.

Najbardziej poszukiwane przez nabywców są mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe. Udział mieszkań dwupokojowych w strukturze rynku wynosi ponad 50%, a trzypokojowych ponad 40%.

Według największej bułgarskiej strony internetowej poświęconej rynkowi nieruchomości imot.bg, średnia cena zakupu mieszkania z jedną sypialnią w Sofii w II kwartale tego roku wynosiła 1433 EUR/mkw, czyli o 7% więcej niż rok temu. W samej Sofii ceny mieszkań z jedną sypialnią wahają się od 1000 EUR/mkw. do 2500 EUR/mkw. w zależności od jakości mieszkania i jego lokalizacji.

Średnie ceny zakupu mieszkań jednopokojowych wzrosły również w innych głównych miastach. Poniżej przedstawiono dynamikę zmian średnich cen mieszkań jednopokojowych w największych miastach Bułgarii.

Liderami pod względem wzrostu cen były Warna i Burgas — w tych dwóch nadmorskich miastach ceny mieszkań wzrosły o 18% w ciągu roku. I nie ma w tym nic dziwnego, ponieważ zakup mieszkań w rozwijających się miastach na wybrzeżu Morza Czarnego, które dodatkowo posiadają wiele atrakcji kulturalnych i kurortów, wygląda na doskonałą inwestycję nie tylko na pobyt stały, ale także na inwestycję.

Średnie ceny mieszkań jedno- i trzypokojowych również w większości wzrosły. Wyjątkiem były mieszkania dwupokojowe w Płowdiwie i Starej Zagorze oraz mieszkania trzypokojowe w Burgas.

Procedura zakupu nieruchomości w Bułgarii krok po kroku 

Co należy zrobić przed zakupem? 

1. Otwórz konto bankowe. 

Jest to dość oczywiste — możesz użyć tego konta, aby zapłacić za obiekt i pokryć wszelkie dodatkowe opłaty.

Ważne. Rosjanie bez zezwolenia na pobyt nie mogą otwierać rachunków w Bułgarii. Kupujący mogą jednak przelewać środki bezpośrednio na konto sprzedawcy lub dewelopera z kraju trzeciego.

2. Wybierz i zarezerwuj obiekt.  

Aby zarezerwować nieruchomość, należy wpłacić depozyt, który zazwyczaj nie przekracza 3 tys. euro. Zadatek jest przelewany na konto agencji na podstawie umowy rezerwacyjnej, jest wliczony w całkowitą cenę nieruchomości i pozostaje w agencji do momentu sfinalizowania transakcji.

3. Podpisanie umowy przedwstępnej i sporządzenie aktu notarialnego.

Po wpłaceniu zadatku, w ciągu 30 dni należy zawrzeć z właścicielem umowę przedwstępną. Umowa ta określa główne warunki, które są następnie przenoszone do aktu notarialnego. Wśród tych warunków znajduje się opis obiektu, cena, warunki płatności, a w przypadku niedokończonych obiektów — termin zakończenia budowy.

Następnie lokalny notariusz w obecności kupującego i sprzedającego sporządza akt notarialny (Title Deed), który jest uznawany za dokument prawny poświadczający własność nieruchomości. 

4. Zapłać za transakcję.

Zazwyczaj po podpisaniu aktu notarialnego kupujący natychmiast przelewa pozostałą kwotę na konto sprzedającego. W tym momencie należy również uiścić dodatkowe opłaty.

Należy pamiętać, że płatność gotówką jest zabroniona w przypadku transakcji przekraczających 10 000 BGN (5 000 EUR).

5. Zarejestrować tytuł prawny do nieruchomości.

Po zawarciu transakcji notariusz przesyła dokumenty do sądu rejonowego, gdzie nowe dane są wprowadzane do rejestru państwowego. W ciągu tygodnia kupujący otrzymuje akt notarialny ze znakiem rejestracji własności w kancelarii notarialnej.

Ważne jest, aby legalni nabywcy pamiętali, że tydzień po otrzymaniu aktu notarialnego muszą zarejestrować się w systemie Bułgarskiego Narodowego Instytutu Statystycznego. Rejestracja nieruchomości w urzędzie skarbowym następuje automatycznie po przeniesieniu własności.

Dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości w Bułgarii

Koszty związane z zakupem domu w Bułgarii wahają się od 3 do 11% kwoty transakcji. Te opłaty to:

• Podatek od przeniesienia własności - 0,1-3%. Dokładna wartość zależy od regionu, w którym zakupiono mieszkanie. 
• Opłata notarialna zależy od kwoty transakcji, zwykle wynosi 0,1-1,5%.
• Opłata rejestracyjna wynosi 0,1%.
• Prowizja agenta wynosi od 2,5 do 6 procent. Udział pokrywany przez kupującego zostanie określony w umowie. 

Zakup domu w Bułgarii z kredytem hipotecznym

Obywatele i obcokrajowcy mieszkający w Bułgarii są chętnie kredytowani, ale obcokrajowcom bez pozwolenia na pobyt banki często odmawiają kredytów hipotecznych. Dotyczy to zwłaszcza tych cudzoziemców, którzy nie mogą udowodnić bliskiego związku z Bułgarią i nie mają dochodów na jej terytorium. Faktem jest, że tacy pożyczkobiorcy są uważani za bardziej ryzykownych dla pożyczkodawców i mogą być narażeni na wyższe stopy procentowe i wysokie zaliczki (30-40%).

Osoby, które pracują w Bułgarii lub w krajach UE i mają udokumentowany legalny dochód, mają większe szanse na uzyskanie pożyczki. Szanse wzrastają również dla tych, którzy otrzymują stabilny i legalny dochód z innych źródeł, prawidłowo płacą podatki, mają pozytywną historię kredytową i już posiadają nieruchomość w Bułgarii. 

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Bułgarii wynosi od 6,25% do 14%. Ważne jest, aby pamiętać, że stopy procentowe mogą zmieniać się w czasie, więc najbardziej aktualne informacje należy uzyskać bezpośrednio od banków lub brokerów kredytów hipotecznych.

Czego można oczekiwać od rynku mieszkaniowego w Bułgarii w przyszłości?

Pierwszy kwartał 2024 r. był doskonałym początkiem dla bułgarskiego rynku mieszkaniowego — silny popyt ze strony kupujących nadal pchał ceny w górę. Drugi kwartał jeszcze się nie skończył, ale już teraz można założyć, że liczba zarejestrowanych transakcji przekroczy wartość z pierwszego kwartału. 

Ceny będą nadal rosły i nie jest to dla nikogo żadną rewelacją. Potwierdza to pozytywna sytuacja gospodarcza w kraju: jak wspomniano wcześniej, czynniki takie jak wzrost płac wśród ludności, niskie oprocentowanie kredytów, spowolnienie i zmniejszenie inflacji (co jest jednym z warunków przyjęcia Bułgarii do strefy euro) będą miały pozytywny wpływ na wzrost cen.

Pod koniec marca Bułgaria dołączyła do strefy Schengen, a w 2025 roku ma dołączyć do strefy euro. Już teraz stwarza to doskonałe warunki do przyciągania inwestycji w nieruchomości z zagranicy, ponieważ ceny w Bułgarii są znacznie niższe niż w innych krajach europejskich. Należy zauważyć, że z pewnością wpłynie to na wzrost cen.

Możemy śmiało powiedzieć — Bułgaria wygląda atrakcyjnie zarówno z punktu widzenia zakupu nieruchomości do zamieszkania, jak i z punktu widzenia inwestycji.

Ogólnie rzecz biorąc, oczekuje się, że rok 2024 będzie kolejnym udanym rokiem dla bułgarskiego rynku mieszkaniowego.