Die instabile Lage in der Welt und die täglich steigende Inflation bewegen Menschen dazu, Geld zu sparen und sich mit Investitionen zu beschäftigen. Um eigenes Kapital zu schützen, investieren Menschen weiterhin in US-Immobilien. Lesen Sie in unserem Artikel, wie Ausländer dies tun können, welche Herausforderungen auf dem Weg warten und warum solche Investitionen attraktiv sind. 

Die Statistik zeigt Folgendes: Laut einer Bankrate-Umfrage halten 29 % der Amerikaner US-Immobilien für die beste Möglichkeit, Geld zu sparen. Was die Ausländer betrifft, so hat die Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) eine Umfrage durchgeführt und folgendes festgestellt: 76 % der befragten Personen planen, ihre Investitionen in den USA im nächsten Jahr zu erhöhen.

Die Investoren interessieren sich nicht nur für die größten Städte, sondern auch für die so genannten sekundären und tertiären Märkte. Dazu gehören z. B. Städte wie Austin, Phoenix, Seattle, Denver und Nashville. Besonders attraktiv für Investitionen sind derzeit Mehrfamilienhäuser und Industrieobjekte.

Sie sind Ausländer und möchten in US-Immobilien investieren. Welche Nuancen gibt es?

Es gibt keine staatlichen Beschränkungen für den US-Immobilienmarkt, so dass sowohl Einheimische als auch Ausländer in diesen Markt investieren können.

Was zu Schwierigkeiten führen kann: die Steuergesetze, die je nach Bundesland, in dem Sie die Immobilie kaufen, oft unterschiedlich sind, und die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Krediten (falls Sie diese benötigen), um die Investition zu decken. Einheimische Banken und Kreditgeber betrachten Ausländer immer noch als weniger zuverlässige Investoren, weshalb die Zinssätze und Anzahlungen für sie in der Regel höher sind. Sie haben bessere Chancen auf eine Hypothek, wenn Sie eine bestimmte Bonität haben und seit mindestens zwei Jahren in den USA leben und arbeiten. 

Zudem kann sich ein ausländischer Investor länger als 90 Tage in den Vereinigten Staaten aufhalten, sofern er ein B-2-Visum besitzt. Mit diesem Visum kann sich der Ausländer bis zu sechs Monate im Land aufhalten. Um dieses Visum zu erhalten, muss man nachweisen, dass Sie über genügend Geld verfügen, um Ihren Lebensunterhalt während dieser Zeit zu sichern.

Warum sollte ein Ausländer in den amerikanischen Immobilienmarkt investieren?

Für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Investoren gibt es in den USA keine Beschränkungen. Das heißt, dass die Rechte zum Kauf und Besitz von Immobilien in diesem Land für einen ausländischen Investor dieselben sind wie für US-Bürger. Dieser Faktor hat großen Einfluss auf die Attraktivität dieses Marktes für Investoren.

Die Investoren werden auch durch den stetigen Wachstum der Immobilienwerte in den USA angezogen, der ihnen einen Kapitalzuwachs garantiert. Nach Angaben der National Association of Realtors ist der durchschnittliche Hauspreis in den USA in diesem Jahr im Vergleich zu 2021 um 14,2% auf 413,5 $ gestiegen. Und das ist ein neuer Rekord. Natürlich muss man sich darüber im Klaren sein, dass der Preis von der gewählten Gegend, der Größe und der Art der Immobilie abhängt.

Ein weiterer überzeugender Grund, in US-Immobilien zu investieren, sind die hohen Mietrenditen. In den Jahren 2021 bis 2022 sind die Mieten in fast 400 Städten im ganzen Land stark gestiegen (um 26,5% im Vergleich zum Vorjahr). Zum Vergleich: die Menschen zahlen heute 1.000 Dollar mehr pro Monat als noch vor einem Jahr. In New York zum Beispiel kostet die durchschnittliche Monatsmiete inzwischen 5.812 Dollar. All dies deutet darauf hin, dass Immobilieninvestitionen in den USA erhebliche Mieteinnahmen bringen werden. 

Top-Tipps für den Immobilienkauf in den USA 

1. Die Wahl des Investitionsortes ist sehr wichtig.

Es ist am besten, sich Amerika als verschiedene Länder mit ihren eigenen Besonderheiten vorzustellen: da das Land riesig ist, investieren Sie nicht nur in den US-Immobilienmarkt, sondern auch in einen bestimmten Bundesstaat. Jeder Staat hat seine eigenen Gesetze und Steuern, über die man sich vorher informieren soll. Kalifornien und New York sind für ihre hohen Steuern und komplizierten Vorschriften bekannt, während in Texas zum Beispiel nicht einmal eine Einkommenssteuer erhoben wird. Und es kann viele solcher Details geben.

Es ist von Vorteil, wenn Sie die Immobilie oder das Grundstück persönlich ansehen und einschätzen können. Es gibt so viele Nuancen bei der Wahl: welche Gegend und wie die Immobilie selbst aussieht, wie nah sie an der notwendigen Infrastruktur und den Verkehrsmitteln liegt und welche Boni wie z.B. Strände und Attraktionen bietet; welche Geschichte die Immobilie hat, ob sie in der Vergangenheit Einnahmen gebracht hat; ob es in der Nähe irgendwelche Großveranstaltungen und Festivals gibt usw.

2. Berücksichtigen Sie bei der Berechnung einer möglichen Rendite die Grundsteuer und zusätzliche Beiträge.

Nicht immer, aber es kann vorkommen, dass die Grundsteuer in den Vereinigten Staaten 3-4 Monatsmieten ausmacht. Dies geschieht vor allem in Staaten, in denen es keine staatliche Einkommensteuer gibt: die Mittel für die Schulbezirke usw. werden dann aus der Grundsteuer aufgebracht. Wenn Sie in Immobilien in einem Ferienort investieren, fallen ebenfalls zusätzliche Kosten an. 

Unterschätzen Sie auch nicht die Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft: die Höhe der Gebühren variiert ebenfalls und ist je nach Gebiet sehr unterschiedlich. Daher müssen Sie, wie bereits erwähnt, den Standort und die Immobilie mit größter Verantwortung untersuchen.

Generell ist es am besten, sich von Fachleuten beraten zu lassen — das erleichtert den Umgang mit dem komplexen Steuersystem in den USA erheblich.

3. Seien Sie darauf vorbereitet, dass das Finanzamt einen erheblichen Teil Ihres Geldes einbehält, wenn Sie es verkaufen.

Dies ist ein sehr wichtiger Punkt: wenn Sie als Nichtansässiger eine Immobilie verkaufen, werden 15% des Betrags, den Sie erhalten, vom Finanzamt einbehalten. Das Geld wird Ihnen zurückerstattet, nachdem Sie eine Einkommenssteuererklärung ausgefüllt und die Kapitalertragssteuer bezahlt haben. Die Praxis zeigt jedoch, dass dieser Prozess nicht schnell geht und Monate oder sogar Jahre dauern kann. Daher sollten Sie nicht mit diesen 15% unmittelbar nach dem Verkauf rechnen. Aber es gibt Ausnahmen: diese Regel gilt nicht für Sie, wenn 1) Sie die Immobilie für weniger als 300.000 Dollar verkaufen, 2) die Käufer Ihrer Immobilie darin wohnen werden und diese nicht als Investition nutzen. 

Der Wert fast aller Immobilien im Lande ist im letzten Jahr um 30-40% gestiegen

Denis Wallace, Investor und Gründer von LunaSun Real Estate Inc., erklärte dem REALTING-Reporter, in welche US-Immobilien man derzeit am besten investieren kann, welches Budget man für solche Investitionen benötigt und welche Rendite man erwarten kann.

— Im letzten Jahr sind die Preise für fast alle Immobilien um 30-40% gestiegen. Dafür gab es zwei Gründe: 1) wegen der Pandemie zogen die Menschen aus den Städten aktiv in kleinere Städte, was die Nachfrage erhöhte; 2) wohlhabende Menschen hatten Angst vor der Inflation und begannen, alles aufzukaufen, was die Nachfrage ebenfalls erhöhte. Es könnte mehr als 10 Käufer für ein gutes Haus geben.

Etzt hat sich die Aufregung gelegt, und die Finanzierungszinsen sind gestiegen, so dass die Preise bereits leicht gesunken sind. Die weitere Entwicklung wird von vielen Faktoren abhängen, unter anderem von der wirtschaftlichen und politischen Lage.

Zur Frage, wo man am besten investieren sollte: vor fünf Jahren hätte ich gesagt, dass Gewerbeimmobilien die beste Wahl für Investitionen sind, aber jetzt hat sich die Situation geändert. Zurzeit stehen viele Gewerbeimmobilien leer: manchmal steht ein Gebäude mehr als ein Jahr lang leer, der kleine Einzelhandel stirbt aus, Unternehmen ziehen in kleine Städte oder «gehen weg», um remote zu arbeiten. Deshalb muss man mit solchen Investitionen jetzt sehr vorsichtig sein. 

Wohneigentum hingegen hat derzeit seinen Höhepunkt erreicht: die Nachfrage ist riesig, es gibt viele Mietinteressenten, aber nur wenig Auswahl.

Die Amerikaner selbst investieren besonders aktiv in Immobilien, vor allem ab dem Jahr 2020. Was Russen, Belarussen und Kasachen betrifft, so ist es schwer zu sagen, wie groß ihr Interesse an Investitionen jetzt ist (aufgrund der aktuellen Ereignisse). In der kurzen Zeit, die ich in Minsk und Moskau verbracht habe, habe ich jedoch Menschen getroffen, die darüber nachdenken. 

Immobilieninvestoren können zwei Ziele verfolgen: einige kaufen Immobilien in der Erwartung, dass sie im Wert steigen (um sie später mit Gewinn zu verkaufen), während andere ein passives monatliches Einkommen durch die Vermietung erzielen wollen.

Zum ersten Punkt kann ich sagen, dass in Amerika die Immobilienpreise ständig steigen. Natürlich kommt es manchmal zu einer Verlangsamung des Wachstums, aber das ist ein vorübergehendes Phänomen. Selbst die berühmte Krise von 2008 hat dies bestätigt: es gab zwar einen leichten Rückgang und die Preise bewegten sich nicht, aber zwei Jahre später stiegen sie wieder. Das Verdienstpotenzial in diesem Bereich ist also vorhanden. Was die Vermietung von Immobilien und die Erzielung eines passiven Einkommens betrifft, so kann ich sagen, dass der ungefähre Gewinn aus solchen Investitionen bei 5-10% pro Jahr liegt. 

Wie viel Geld braucht man Investitionen in US-Immobilien? Der untere Schwellenwert liegt bei etwa 120.000 Dollar, der obere Schwellenwert kann bis zu Dutzende von Millionen gehen. 

Hier die wichtigsten Möglichkeiten, wie ein ausländischer Investor in US-Immobilien investieren kann: 

  • Sie kommen in die USA und wählen einen Immobilienmakler, der Ihnen bei der Auswahl der gewünschten Immobilie hilft. Dann können Sie sich selbst um die Immobilie kümmern oder eine Verwaltungsgesellschaft damit beauftragen. Je besser Ihre Verwaltungsgesellschaft ist, desto weniger Probleme werden Sie haben.
  • Es gibt ein Konzept, das als schlüsselfertig bezeichnet wird: Spezialisten helfen Ihnen bei der Auswahl der richtigen Immobilie und übernehmen die volle Kontrolle über die Instandhaltung und Verwaltung Ihrer Immobilie. Der gesamte Papierkram wird online abgewickelt. 

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Privilegien, auf die Sie sich verlassen können, Verdienst und Inflationsschutz sind. Investitionen in US-Immobilien bringen keine weiteren Vorteile mit sich, auch nicht in Bezug auf Visa und Einwanderung.