Jakie trendy będą widoczne na portugalskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2024 roku? Analiza rynku od REALTING

Położona na wybrzeżu Atlantyku Portugalia jest słusznie jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów w Europie do zakupu nieruchomości. W 2023 roku na portugalskim rynku mieszkaniowym miało miejsce szereg wydarzeń, które miały negatywny wpływ. Zastanówmy się, jak będzie się czuł rynek w 2024 roku i jakie trendy obserwujemy.

Rekordowa aktywność w 2021 i 2022 r., spadek popytu w 2023 r. Co czeka nas w 2024 r.?

Od ponad 10 lat liczba transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Portugalii wykazuje wzrost, o czym świadczą dane Narodowego Instytutu Statystycznego Portugalii (Instituto Nacional de Estatistica).

Tym samym w 2013 roku w Portugalii zarejestrowano 66 058 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. A już w 2019 roku (czyli jeszcze przed wybuchem pandemii Covid-19) na portugalskim rynku mieszkaniowym zarejestrowano 154 865 transakcji sprzedaży, czyli 2,3 razy więcej niż w 2013 roku. W 2020 r. w związku z pandemią i problemami gospodarczymi, jakie wywołała, liczba transakcji mieszkaniowych spadła o 11,2% w porównaniu do 2019 r. i wyniosła 137 513.

Liczba transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Portugalii

Lata 2021 i 2022 to rekordowe liczby transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych – odpowiednio 165 682 i 167 900 transakcji. Tak imponujące wyniki dla rynku portugalskiego były możliwe dzięki następującym czynnikom: działaniom mającym na celu ożywienie gospodarcze po pandemii; obowiązujący wówczas program Złota Wiza; niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych - wszystko to stymulowało popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych w kraju.

Następnie przyszedł rok 2023, w którym aktywność rynkowa wyraźnie spadła i była porównywalna z rokiem 2020, rokiem pandemii. W 2023 r. zarejestrowano łącznie 136 499 transakcji, czyli o 18,7% mniej niż w 2022 r. Przez cały 2023 rok miał miejsce szereg wydarzeń, które spowodowały spadek popytu i aktywności na rynku.

Począwszy od II kwartału 2022 r. Portugalia stopniowo zaczęła podnosić oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, więc jeśli w styczniu 2022 r. oprocentowanie kredytów mieszkaniowych według Narodowego Instytutu Statystyki Portugalii wyniosło 0,801%, to rok później (w styczniu 2023 r.) wyniosło 2,183%, a na koniec 2023 r. już 4,593%.

Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Portugalii, %

Do czynników, które wpłynęły na spadek popytu i aktywności na rynku mieszkaniowym w 2023 r. zaliczają się także rosnące ceny nieruchomości i spowolnienie wzrostu gospodarczego w kraju.

Niektórzy eksperci zauważają, że wpływ może mieć również zamknięcie programu Złotej Wizy. Warto jednak w tym miejscu powiedzieć, że program Złota Wiza oficjalnie zakończył się 7 października 2023 r., czyli z końcem roku, czyli jest mało prawdopodobne, aby miało to znaczący wpływ.

Warto także zauważyć, że w 2023 r. cudzoziemcy dokonali 10 391 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, podczas gdy w rekordowym roku 2022 odnotowano ich 10 722, czyli tylko o 3% więcej niż w 2023 r. Świadczy to o tym, że spadek popyt na rynku zaobserwowano właśnie ze strony obywateli Portugalii.

Według aktualnych danych Narodowego Instytutu Statystycznego Portugalii, w II kwartale 2024 roku zarejestrowano 37 125 transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, czyli o 12,2% więcej niż w I kwartale br. i o 10,4% więcej niż w II kwartał 2023 r. Łącznie w I półroczu 2024 r. zarejestrowano 70 202 transakcji kupna i sprzedaży, czyli o 3% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W II kwartale 2024 r. rozkład transakcji według regionów przedstawiał się następująco:

• Północ (Norte). Region ten jest rekordzistą pod względem liczby transakcji mieszkaniowych (i posiada niezmiennie tytuł rekordzisty) – 10 995 transakcji (29,6% ogólnej liczby transakcji w kwartale).
• Wielka Lizbona (Grande Lisboa). Region obejmujący stolicę Portugalii – Lizbonę. W regionie zarejestrowano 7031 transakcji (18,9% wszystkich transakcji).
• Centrum (Centro) – 5885 transakcji (15,9% wszystkich transakcji).
• Półwysep Setúbal (Península de Setúbal) – 3523 transakcje (9,5% wszystkich transakcji).
• Dolina Zachodnia i Tag (Oeste e Vale do Tejo) – 3475 transakcji (9,4% wszystkich transakcji).
• Algarve – 2836 transakcji (7,6%).
• Alentejo – 1945 transakcji (5,2%).
• Region Autonomiczny Madery (Região Autónoma da Madeira). Na popularnym kurorcie wyspiarskim terytorium Portugalii w II kwartale 2024 r. odnotowano 836 transakcji (2,3 proc.).
• Region Autonomiczny Azorów (Região Autónoma dos Açores) to także wyspiarskie terytorium kraju – według wyników II kwartału zarejestrowano tu 599 transakcji (1,6%).

Obroty gotówkowe w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w II kwartale 2024 r. wyniosły 7876,68 mln EUR, czyli o 17% więcej niż w I kwartale br. i o 14,1% więcej niż w II kwartale 2023 r.

Obrót gotówkowy w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Portugalii, mln EUR

Struktura rynku portugalskiego

W Portugalii w latach 2016-2022 udział nowych mieszkań w transakcjach sprzedaży wahał się od 16% do 19%, na koniec 2023 roku wyniósł 21%. W II kwartale 2024 r. udział nowych mieszkań w transakcjach wyniósł 20% i był podobny do poprzedniego kwartału.

Struktura transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Portugalii

Najczęściej transakcje nowymi nieruchomościami mieszkaniowymi dokonywano w regionach: Północ (Norte) – 26% wszystkich transakcji mieszkaniowych w regionie, Madera (Região Autónoma da Madeira) – 22% wszystkich transakcji mieszkaniowych w regionie.

Transakcje nowymi mieszkaniami były najmniej powszechne w regionach Alentejo i Półwyspu Setúbal – odpowiednio 12% i 15% wszystkich transakcji mieszkaniowych.

W II kwartale 2024 roku 94% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych zostało zrealizowanych przez mieszkańców Portugalii, 3% przez obywateli Unii Europejskiej (z wyłączeniem Portugalii), 3% przez obywateli innych krajów. Tendencja ta utrzymuje się przez ostatnie 5 lat.

Struktura transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w zależności od rezydencji podatkowej nabywcy

Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Portugalii

Według Urząd Statystyczny Unii Europejskiej Portugalia zamyka pierwszą piątkę krajów UE, w których wskaźnik cen nieruchomości mieszkalnych wykazał największy wzrost od 2015 r.

Indeks cen domów (2015 = 100) – Dane kwartalne

Według Narodowego Instytutu Statystycznego wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2024 r. wzrósł o 3,9% w porównaniu do I kwartału 2024 r. i o 7,8% w porównaniu do II kwartału 2023 r.

Indeksy dla nowych i istniejących mieszkań:

1. Wskaźnik cen istniejących nieruchomości mieszkalnych w II kwartale 2024 r. ukształtował się na poziomie 234,52, czyli o 3,9% więcej niż w poprzednim okresie i o 8,3% więcej niż w II kwartale 2023 r.
2. Wskaźnik cen nowych nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 182,98, czyli o 3,8% więcej niż w I kwartale br. i o 6,6% więcej niż w II kwartale ubiegłego roku.

Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo, jaki poziom cen nieruchomości mieszkalnych ustalono w różnych regionach Portugalii na podstawie wyników II kwartału 2024 roku.

Według Narodowego Instytutu Statystycznego Portugalii w analizie cen wykorzystuje się medianę ceny sprzedaży – wartość, która dzieli populację wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych na dwie równe połowy.

W odróżnieniu od ceny średniej, cena mediana nie uwzględnia wartości skrajnych, które mogą zniekształcić rzeczywistą sytuację na rynku. Narodowy Instytut Statystyczny identyfikuje także wartości pierwszego (I kwartału) i trzeciego (III kwartału) kwartyla ceny sprzedaży mieszkania: Pierwszy kwartyl (I kwartał) to wartość, poniżej której będzie 25% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości mieszkalnych, i 75% będzie wyższe; Trzeci kwartyl (Q3) to wartość większa niż 25% wszystkich transakcji mieszkaniowych.

Na początek przyjrzyjmy się cenom nieruchomości mieszkalnych w regionach Portugalii. Poniższa tabela przedstawia medianę cen sprzedaży domów, ceny sprzedaży domów w I i III kwartylu w II kwartale 2024 r. oraz zmianę mediany cen sprzedaży w okresie od I kwartału 2024 r. do II kwartału 2023 r.

Zastanówmy się, jakie ceny nieruchomości mieszkalnych ustaliły się w stolicy Portugalii – Lizbonie i w 6 największych miastach kraju.

W II kwartale 2024 r. mediana ceny nieruchomości mieszkalnych w Lizbonie ukształtowała się na poziomie 4203 EUR/mkw., czyli o 3% więcej niż w I kwartale tego roku i o 0,4% więcej niż w II kwartale ubiegłego roku.

W kontekście nowych i istniejących nieruchomości mediana ceny kształtuje się następująco:

• Mediana ceny sprzedaży mkw. w transakcjach z istniejącymi nieruchomościami w II kwartale 2024 r. wyniosła 4004 EUR/mkw., czyli o 3,7% więcej niż w I kwartale 2024 r. i o 0,6% więcej niż w II kwartale 2023 r.
• Mediana ceny sprzedaży mkw. w nowych transakcjach nieruchomościowych w II kwartale 2024 r. wyniosła 5405 EUR/mkw., czyli o 6,2% więcej niż w I kwartale 2024 r. i o 3,6% więcej niż w II kwartale 2023 r.

Średnia cena sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Lizbonie, EUR/mkw

Obszary o najwyższej cenie za metr kwadratowy w Lizbonie to Santo António i Marvila, a mediana ceny za metr kwadratowy w tych obszarach wynosi odpowiednio 6 315 EUR/mkw. i 6 044 EUR/mkw.

Średnia cena sprzedaży nieruchomości mieszkalnych według powierzchni Lizbony, EUR/mkw

Największe miasta Portugalii po stolicy to Porto, Vila Nova de Gaia, Amadora, Braga, Coimbra, Funchal.

Średnia cena sprzedaży istniejących nieruchomości mieszkalnych, EUR/mkw

Średnia cena sprzedaży nowych nieruchomości mieszkalnych, EUR/mkw

Porto to drugie co do wielkości miasto w Portugalii, położone w północnej części kraju, nad brzegiem rzeki Douro. Miasto jest ważnym ośrodkiem gospodarczym i przemysłowym kraju, a także popularnym kierunkiem turystycznym.

Średnie ceny domów w Porto

Vila Nova de Gaia to trzecie co do wielkości miasto w Portugalii. Vila Nova di Gaia położona jest na przeciwległym brzegu rzeki Duero od Porto. Połączone jest z Porto mostem Ludwika I. Vila Nova de Gaia, podobnie jak Porto, jest ważnym ośrodkiem gospodarczym i turystycznym kraju.

Średnie ceny domów w Vila Nova di Gaia

Amadora położona jest kilka kilometrów na północny zachód od Lizbony. Amadora jest w zasadzie przedmieściem Lizbony, jej transport publiczny jest w pełni zintegrowany z siecią transportu publicznego Lizbony.

Średnie ceny domów w Amador

Braga to jedno z najstarszych miast w Portugalii. W mieście znanym jako „portugalski Rzym” zachowało się wiele zabytków architektury, budynków i budowli z różnych epok historycznych. Miasto łączy w sobie tradycje historyczne, kulturowe i religijne.

Średnie ceny domów w Bradze

Coimbra to miasto położone nad brzegiem rzeki Mondego. Miasto to było niegdyś pierwszą stolicą Królestwa Portugalii i przez wiele lat było rezydencją monarchów Portugalii. Słynie także z najstarszego uniwersytetu w kraju.

Średnie ceny domów w Coimbrze

Funchal jest centrum administracyjnym autonomicznego regionu Madery. Funchal słynie z festiwali, w tym Festiwalu Kwiatów, Festiwalu Sztucznych Ogni i Festiwalu Wina. Miasto jest ważnym kurortem i centrum turystycznym kraju.

Średnie ceny domów w Funchal

Powyżej przedstawiono statystyki dotyczące średniej ceny za metr kwadratowy w Portugalii na podstawie danych o transakcjach sprzedaży dostarczonych przez portugalską administrację podatkową i celną do Narodowego Instytutu Statystycznego Portugalii.

Również w Portugalii gromadzone są informacje o wycenach bankowych średniej wartości nieruchomości mieszkalnych, które opierają się na danych z wycen bankowych dokonywanych przez instytucje finansowe udzielające kredytów na zakup mieszkań. Szacunkiem banku mediana ceny mieszkania jest medianą wartości nieruchomości mieszkalnych, na zakup których banki udzieliły kredytów. Zastanówmy się, jakie ceny nieruchomości mieszkalnych w kontekście mieszkań i domów ustaliły się w największych miastach Portugalii według szacunków banków mieszkaniowych.

Według Narodowego Instytutu Statystycznego mediana wartości bankowych wycen mieszkań w Lizbonie na koniec września 2024 r. osiągnęła następujące wartości:

• DW przypadku mieszkań mediana ceny wyniosła 3816 EUR/mkw., czyli o 0,3% więcej niż w sierpniu tego roku i o 2,7% więcej niż we wrześniu ubiegłego roku.
• MŚredni koszt domu wyniósł 4420 EUR/mkw. – to +5,8% w porównaniu do sierpnia tego roku i +9,2% w porównaniu do września ubiegłego roku.

Szacunki Banku dotyczące średniej wartości nieruchomości mieszkalnych w Lizbonie, EUR/mkw

Dla miast Porto, Vila Nova de Gaia, Amadora, Braga, Coimbra, Funchal szacunki banków dotyczące mediany wartości nieruchomości mieszkalnych są następujące:

Szacunek banku mediany kosztów mieszkań we wrześniu 2024 roku

Szacunki Banku dotyczące mediany kosztów mieszkań, EUR/mkw

Szacunek banku dotyczący mediany cen domów we wrześniu 2024 r

Bankowy szacunek średniego kosztu domów, EUR/mkw

Na podstawie wyników dwóch ostatnich kwartałów 2024 roku można stwierdzić, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w Portugalii charakteryzuje się aktywnością zbliżoną do ubiegłorocznej. W warunkach wysokich stóp procentowych na portugalskim rynku mieszkaniowym, a także stale rosnących cen nieruchomości mieszkalnych, popyt na rynku nie maleje, a wykazuje, choć niewielki, wzrost.

W najbliższym czasie na portugalskim rynku mieszkaniowym spodziewane są korzystne zmiany – zwiększony popyt na rynku oraz zwiększona aktywność w transakcjach kupna i sprzedaży. Zachętą do zakupu domu będą tańsze kredyty (po raz pierwszy od 2 lat oprocentowanie kredytów zaczęło spadać), rozwój gospodarczy kraju, a co za tym idzie wzrost dochodów gospodarstw domowych. Warto zaznaczyć, że w takich warunkach nie można spodziewać się spadku cen mieszkań.

Portugalski rynek nieruchomości mieszkalnych wykazuje odporność i zdolność do wzrostu i rozwoju, co będzie miało pozytywny wpływ na napływ inwestycji. Sam rynek jest dość różnorodny i może zaoferować potencjalnym nabywcom ogromny wybór — od kurortów i luksusowych nieruchomości na wybrzeżu Atlantyku i na Maderze po tradycyjne nieruchomości mieszkalne w różnych częściach kraju.