Rynek mieszkań w Serbii w 2024 roku — ceny, statystyki, prognozy

W drugim kwartale 2024 r. serbski rynek nieruchomości wykazał wzrost aktywności po raz pierwszy od pięciu kwartałów, pomimo ogólnego spadku liczby transakcji w poprzednim roku. Jakie czynniki wpływają na serbski rynek mieszkaniowy, jak wygląda sytuacja cenowa w różnych miastach i jakie są perspektywy dla inwestorów — oto co omawiamy w naszej szczegółowej analizie.

O wzroście aktywności

Lata 2021 i 2022 wykazały dużą aktywność na serbskim rynku apartamentów. Według Republikańskiego Instytutu Geodezyjnego Serbiiw 2021 r. zarejestrowano 50 105 transakcji kupna i sprzedaży, czyli o 28,6% więcej niż w 2020 r., z kolei w 2022 r. zarejestrowano 51,547 transakcji mieszkaniami, czyli o 2,9% więcej niż w 2021 r. Przyczyną tak dużej aktywności na rynku były przystępne kredyty mieszkaniowe, wzrost realnych dochodów ludności oraz stosunkowo stabilna sytuacja gospodarcza w kraju.

Jednak już w 2023 roku rynek mieszkań zauważalnie spadł. Tym samym na koniec 2023 roku zarejestrowano 41,909 transakcji mieszkaniami, rynek zanotował spadek o 18,7%. Przyczynami spadku aktywności były następujące czynniki: rosnące oprocentowanie kredytów mieszkaniowych; rosnące ceny mieszkań; Część ekspertów jako przyczynę podaje także niedobór mieszkań na rynku.

Jest zbyt wcześnie, aby oceniać, jak będzie wyglądał rok 2024 na serbskim rynku mieszkaniowym, gdyż pierwszy kwartał tego roku przyniósł wyniki podobne do pierwszego kwartału ubiegłego roku. Z kolei II kwartał 2024 r., po raz pierwszy od 5 kwartałów, pokazał wzrost aktywności zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym.

Tym samym, jak podaje Republikański Instytut Geodezyjny Serbii, w II kwartale 2024 r. zarejestrowano 11,532 transakcji kupna i sprzedaży mieszkań, czyli o 7,4% więcej niż w I kwartale br. i o 12,9% więcej niż w II kwartale z 2023 r. Obrót gotówkowy ze sprzedaży mieszkań w II kwartale 2024 r. wyniósł około 978 mln EUR, czyli o 7,2% więcej niż w I kwartale 2024 r. i o 16,4% więcej niż w II kwartale 2023 r.

Liczba transakcji kupna i sprzedaży mieszkań w Serbii

Obrót gotówkowy w transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań w Serbii, mln EUR

Spośród regionów Serbii najwięcej transakcji mieszkaniami zarejestrowano w stolicy kraju Belgradzie – 4350 transakcji (37,7% ogólnej liczby transakcji mieszkaniami), czyli o 15,0% więcej niż w I kwartale 2024 r. i o 0,6% mniej niż w II kwartale 2023 roku.

Następnie, w kolejności malejącej, znajdują się regiony Wojwodina, Szumadija i zachodnia Serbia, południowa i wschodnia Serbia:

• Wojwodina – 3291 transakcji (28,5% wszystkich transakcji dotyczących mieszkań), +20,8% do I kwartału tego roku i +14,0% do II kwartału 2023 roku.
• Region Šumadija i Zachodnia Serbia – 2612 transakcji (22,7%), -0,6% w porównaniu do I kwartału 2024 r. i +9,7% w porównaniu do II kwartału 2023 r.
• Region Południowa i Wschodnia Serbia – 1279 transakcji (11,1%), zmiana w porównaniu do poprzedniego kwartału wyniosła +19,3%, w porównaniu do II kwartału 2023 +16,7%.

Rozkład transakcji kupna i sprzedaży mieszkań według regionów Serbii w II kwartale 2024 roku

Rozkład obrotów gotówkowych w transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań według regionów Serbii w II kwartale 2024 roku

O kredytach mieszkaniowych

Od I kwartału 2019 r. do IV kwartału 2022 r. od 21% do 33% wszystkich transakcji mieszkaniami dokonano przy wykorzystaniu środków kredytowych. W latach 2020 i 2021 około jedna trzecia wszystkich transakcji mieszkaniowych została przeprowadzona przy wykorzystaniu kredytów.

Udział transakcji kupna i sprzedaży mieszkań przy wykorzystaniu środków kredytowych w Serbii

Następnie począwszy od I kwartału 2022 roku udział transakcji z wykorzystaniem kredytów zaczął spadać, osiągając minimum w 2023 roku, kiedy to w I-IV kwartałach 2023 roku udział transakcji z wykorzystaniem kredytów wynosił 17-19% łączna liczba transakcji kupna i sprzedaży. Stało się tak w związku z tym, że od czerwca 2021 roku Centralny Bank Serbii zaczął stopniowo podwyższać kluczową stopę procentową, co w naturalny sposób przełożyło się na wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych.

W II kwartale 2024 r. udział transakcji mieszkaniami przy wykorzystaniu środków kredytowych wyniósł 23%. Warto zauważyć, że wzrost o 5 punktów procentowych w stosunku do poprzedniego okresu nastąpił pomimo utrzymywania się oprocentowania kredytów mieszkaniowych na dość wysokim poziomie.

Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Serbii udzielonych ludności, w %

Spośród 4 największych miast Serbii, w Belgradzie mieszkania najczęściej kupowano na kredyt – 27,90% wszystkich transakcji mieszkaniami w tym kwartale. Następny był Nowy Sad – 25,5%, Kragujevac – 24,9%, Nisz – 23,3%.

Jak zmieniły się ceny mieszkań

W II kwartale 2024 r. wskaźnik cen mieszkań w Serbii wyniósł 164,56, co oznacza kwartalny wzrost o 1,3%, przy rocznym wzroście o 4,7%. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że począwszy od II kwartału 2022 roku w Serbii można zaobserwować tendencję do wyhamowania dynamiki cen mieszkań. Jeśli więc w 2022 r. średniokwartalne tempo wzrostu wyniosło około 2,9%, to już w 2023 r. średniokwartalne tempo wzrostu wyniosło 1,5%.

W kontekście mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, w oparciu o wyniki II kwartału 2024 roku, ustalone zostały następujące wskaźniki:

• Wskaźnik cen mieszkań na rynku pierwotnym wyniósł 151,97, wzrost kwartalny wyniósł 1,4%, roczny 5,1%.
• Wskaźnik cen mieszkań na rynku wtórnym wyniósł 173,16, co oznacza wzrost kwartalny o 1,2%, wzrost roczny o 4,4%.

Indeks Cen Mieszkań (2019 = 100) – dane kwartalne

W regionach Serbii ustalono następujące wskaźniki cen mieszkań w kontekście rynku pierwotnego i wtórnego:

• Stolicą jest Belgrad. Wskaźnik cen mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 154,35, wzrost kwartalny +0,8%, wzrost roczny +4,6%. Wskaźnik cen na rynku wtórnym wynosi 174,82, wzrost kwartalny +0,9%, wzrost roczny +3,6%.
• Region Wojwodina. Wskaźnik cen mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 162,08, wzrost kwartalny +1,3%, wzrost roczny +5,6%. Wskaźnik cen na rynku wtórnym wynosi 179,40, wzrost kwartalny +0,9%, wzrost roczny +3,9%.
• Region Południowa i Wschodnia Serbia. Wskaźnik cen mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 149,43, wzrost kwartalny +3,5%, wzrost roczny +8,7%. Wskaźnik cen na rynku wtórnym wynosi 177,57, wzrost kwartalny +1,7%, wzrost roczny +6,8%.
• Region Šumadija i zachodnia Serbia. Wskaźnik cen mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 137,54, wzrost kwartalny +1,7%, wzrost roczny +4,1%. Wskaźnik cen na rynku wtórnym wynosi 157,87, wzrost kwartalny +1,9%, wzrost roczny +5,7%.

Wskaźnik cen mieszkań na rynku pierwotnym (2019 = 100) – dane kwartalne

Wskaźnik cen mieszkań na rynku wtórnym (2019 = 100) – dane kwartalne

W II kwartale 2024 roku średnie ceny w transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań w największych miastach Serbii wykazały wzrost na rynku pierwotnym i wtórnym, zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym.

W Belgradzie średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wyniosła 2434 EUR/mkw., co oznacza wzrost o 1,4% w porównaniu do poprzedniego kwartału i wzrost o 0,9% do II kwartału 2023 roku. Na rynku wtórnym średnia cena została ustalona na poziomie 2190 EUR/mkw., czyli o 3,2% więcej niż w I kwartale 2024 r. i o 5,1% więcej niż w II kwartale 2023 r.

Poniżej przedstawiono średnie ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym i wtórnym w poszczególnych dzielnicach Belgradu:

W II kwartale 2024 roku w mieście Nowy Sad średnia cena mkw. na rynku pierwotnym wyniosła 2000 EUR/mkw., co oznacza +3,4% w porównaniu do I kwartału tego roku i +15,4% w porównaniu do II kwartał 2023 r. Na rynku wtórnym średnia cena wyniosła 1958 EUR/mkw., +1,3% w I kwartale 2024 r. i +2,2% w II kwartale 2023 r.

W mieście Nis ustalono średnie ceny: na rynku pierwotnym – 1505 EUR/mkw. (+2,0% do I kwartału 2024 r. i +8,7% do II kwartału 2023 r.), na rynku wtórnym rynek – 1338 EUR/mkw. (+10,8% w I kwartale 2024 r. i +6,6% w II kwartale 2023 r.).

W mieście Kragujevac ustalono średnie ceny: na rynku pierwotnym – 1400 EUR/mkw. (+3,1% do I kwartału 2024 r. i +7,5% do II kwartału 2023 r.), na rynku wtórnym – 1092 EUR/mkw. (+4,3% w I kwartale 2024 r. i +7,1% w II kwartale 2023 r.).

Średnia cena na rynku pierwotnym w największych miastach Serbii, EUR/mkw

Średnia cena na rynku wtórnym w największych miastach Serbii, EUR/mkw

Pod koniec II kwartału 2024 roku serbski rynek apartamentów po raz pierwszy od pięciu kwartałów wykazał wzrost aktywności. Ponieważ Republikański Instytut Geodezyjny Serbii nie opublikował jeszcze danych za III kwartał tego roku, jest zbyt wcześnie, aby stwierdzić, czy liczba transakcji mieszkaniowych w 2024 r. przekroczy dane z ubiegłego roku.

Niemniej jednak istnieją przesłanki dalszego wzrostu aktywności na rynku – rosnące dochody ludności i zwiększony popyt; stale rozwijający się rynek; Atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów jest również to, że rynek serbski na tym etapie rozwoju charakteryzuje się niższymi cenami w porównaniu do innych krajów europejskich.