En qué barrios de Varsovia es más caro comprar un piso. Estadísticas actuales

El mercado inmobiliario de Varsovia es el mayor y más caro de Polonia. Basándonos en los datos de otodom.pl, echemos un vistazo al precio de compra y alquiler de pisos en diferentes distritos de la capital polaca a finales del primer trimestre de este año.

Precio medio de los pisos en Varsovia

Para empezar, echemos un vistazo a la situación general del mercado de pisos de Varsovia.

Según Narodowy Bank Polski, los precios medios de los pisos en Varsovia a finales del primer trimestre de 2024 son los siguientes: para el mercado primario - 15,888 PLN/m² (3666 EUR/m²), lo que supone un 6,4% más que en el periodo anterior, para el mercado secundario - 14,380 PLN/m² (3318 EUR/m²), +5,2% en comparación con el periodo anterior. La diferencia de precios entre el mercado primario y el secundario es del 10,5% a favor del primero.

Precio medio por metro cuadrado, PLN/m2

También es importante señalar que el número de pisos en venta en el mercado está creciendo, como demuestran los datos sobre el número de ofertas de venta en los sitios web Otodom y Olx. Desde principios de año, el número de pisos en venta se ha multiplicado por 1,5 y ha superado las cifras del año pasado. 

Dinámica de los cambios en el número de ofertas de venta – Olx

Dinámica de los cambios en el número de ofertas de venta - Otodom

Precios medios de compra de pisos por barrios en Varsovia

Varsovia está dividida en 18 distritos, que se diferencian entre sí por parámetros como: número de habitantes, superficie, densidad, nivel de desarrollo de las infraestructuras, ubicación y muchos otros factores. Todo ello repercute directamente en el coste de la vivienda en estos distritos.

Tradicionalmente, los barrios más caros para comprar un piso son Śródmieście, Wola, Żoliborz, Mokotów. Aquí los precios, tanto en el mercado primario como en el secundario, son más altos que en otros barrios.

• Śródmieście es el distrito central y más prestigioso de la capital polaca. Incluye la Ciudad Vieja y la Ciudad Nueva, la urbanización más reciente aparecida tras la Segunda Guerra Mundial. Aquí se encuentran los rascacielos de Varsovia Złota 44, el Palacio de la Cultura y la Ciencia, el Cosmopolitan Twarda 4, Chmielna 35, así como numerosos museos y otros lugares de interés. 
  Todo ello hace de Śródmieście un centro cultural y de negocios de la capital y configura un elevado precio de la vivienda. El precio medio del metro cuadrado en el mercado primario es de 28.786 PLN/m2 (unos 6642 EUR/m2), y en el secundario, de 23.404 PLN/m2 (5.400 EUR/m2).
• Wola — este barrio, al igual que Śródmieście, presume de rascacielos y lugares emblemáticos. Aquí se encuentran rascacielos como la Torre Varso, Warsaw Spire, Warsaw Trade Tower y otros. La atracción cultural más famosa de este barrio es el Museo del Levantamiento de Varsovia. También hay muchos complejos residenciales modernos situados aquí: Capital Art Apartments, Browary Warszawskie, 19; Dzielnica y otros. 
  Gracias a todos estos datos, el distrito de Wola se ha ganado el estatus de barrio de prestigio, y los precios de la vivienda en él se corresponden con dicho estatus. En el mercado primario, el precio medio por metro cuadrado es de 27,074 PLN/m² (6248 EUR/m²), en el mercado secundario - 20,681 PLN/m² (4772 EUR/m²).
• Żoliborz es el barrio más pequeño de Varsovia. Es probablemente el barrio más verde de la capital, conocido por sus parques. Además, Żoliborz está situado cerca del centro, lo que permite llegar rápidamente. Żoliborz es una gran elección para quienes desean vivir en un barrio tranquilo con una gran variedad de parques y, aun así, poder llegar al centro en poco tiempo.
  Los precios de los pisos son los siguientes: en el mercado primario, 24.171 PLN/m2 (5.578 EUR/m2); en el mercado secundario, 20.092 PLN/m2 (4.636 EUR/m2). 
• Mokotów es uno de los barrios más grandes y con más habitantes de Varsovia. Incluye numerosos jardines y parques públicos. El precio medio del metro cuadrado en la zona de Mokotów es de 21.182 zlotys/m2 (4.888 euros/m2) en el mercado primario y de 19.374 zlotys/m2 (4.471 euros/m2) en el secundario. 

Los barrios más baratos de Varsovia para comprar una vivienda son Rembertów, Wawer, Wesoła. Los tres distritos son similares entre sí, están situados uno al lado del otro en la parte sureste de Varsovia. Estos distritos tienen la densidad de población más baja de todos los distritos de la capital polaca. Su densidad de población oscila entre 1.080 y 1.300 personas/km2, mientras que en la mayoría de los demás distritos la densidad de población oscila entre 2.100 y 7.000 personas/km2. Cabe señalar que los distritos más densamente poblados son Praga-Południe y Ochota, con una densidad de población de unas 8.350 personas/km2.

Si le gusta una vida tranquila y mesurada, lejos del ruido de la gran ciudad, y la lejanía del centro no le molesta, entonces estos distritos son para usted. Los barrios se están desarrollando y construyendo con modernos complejos residenciales a un precio asequible, y cuentan con nuevas infraestructuras. Una ventaja es que estos barrios cuentan con numerosos parques, plazas y bosques.

El precio medio por metro cuadrado en el mercado primario de estos distritos oscila entre 12.119 y 15.508 zlotys/m2 (2797 y 3579 EUR/m2), y en el mercado secundario, entre 13.390 y 13.495 zlotys/m2 (3090 y 3114 EUR/m2).

A continuación se muestra el precio medio de un metro cuadrado en el mercado primario por distrito de Varsovia

A continuación se muestra el precio medio por metro cuadrado en el mercado secundario por distrito de Varsovia

Mercado del alquiler e inversión inmobiliaria 

En el primer trimestre de 2024, los precios de los alquileres disminuyeron en 12 de los 18 distritos de Varsovia. Dependiendo del barrio, el descenso osciló entre el -0,1% del distrito de Mokotów y el -12,3% del distrito de Rembertów.

La creciente oferta de pisos en alquiler tiene un gran impacto en la reducción de los precios de los alquileres. Así, el número de ofertas de alquiler en la web de Otodom ha crecido un 18% desde principios de año, en la web de Olx el crecimiento ha sido del 43%.

Dinámica de los cambios en el número de ofertas de alquiler – Otodom

Dinámica de los cambios en el número de ofertas de alquiler – Olx

A continuación se muestra el alquiler medio mensual de un piso de 40-60 metros cuadrados por barrios de Varsovia

El aumento del número de pisos de alquiler disponibles en el mercado junto con el descenso de los precios de los alquileres es una buena noticia para los posibles inquilinos. Sin embargo, para las personas que invierten en inmuebles para alquilarlos, las noticias no son tan buenas. Al fin y al cabo, cuando los precios de los pisos suben en el mercado y las tarifas de alquiler bajan, la rentabilidad de alquilar la propiedad disminuye. Así, a finales del primer trimestre de 2024, la rentabilidad media de las inversiones en pisos en Varsovia era del 4,6%, mientras que en el cuarto trimestre de 2024 la rentabilidad media era del 4,9%.