Czym w ogóle są inwestycje? Jak one działają i dlaczego trzymanie pieniędzy pod poduszką oznacza ich utratę? Tak wiele pytań (a przede wszystkim obaw) pojawia się, gdy tylko usłyszysz ten niezbyt zrozumiały termin. Skonsultowaliśmy się z ekspertem inwestycyjnym Katarzyną Kotlarową, która opowiedziała czytelnikom Realting.com, jak uniknąć najczęstszych błędów i rozczarowań w inwestowaniu.

Katarzyna Kotlarowa jest dyrektorem agencji nieruchomości zagranicznych Vip Realty Club i szefem społeczności rosyjskojęzycznych ekspertów w ponad 18 krajach.

«W Europie panuje teraz tak zwany rynek sprzedawcy, więc inwestorom nie jest łatwo»

— Dlaczego tak trudno jest wprowadzić taki instrument finansowy jak inwestowanie w krajach byłego Związku Radzieckiego? Jest to pytanie jednocześnie proste i złożone, a odpowiedzi może być wiele. Ale moim zdaniem główny powód jest jeden — duża ilość obaw i frustracji potencjalnych inwestorów z powodu braku informacji. Kiedyś nasze szkoły wprowadzą taki przedmiot jak wiedza finansowa, ale dopóki to się nie stanie, porozmawiajmy więcej o każdym strachu i frustracji inwestora i przedyskutujmy, jak możemy uniknąć głównych błędów przy inwestowaniu w nieruchomości.

Czym są w zasadzie inwestycje? Mówiąc najprościej, inwestycja regularnie generuje pasywny (lub aktywny) dochód. Istnieje wiele opcji inwestycyjnych, ale my będziemy mówić o inwestycjach w nieruchomości.

Pierwszą i najważniejszą zasadą dla inwestora jest trzymanie ręki na pulsie. W wielu krajach Europy panuje obecnie tzw. rynek sprzedawcy. Oznacza to, że to sprzedający dyktują reguły gry, a w takiej sytuacji inwestor musi być maksymalnie ostrożny i uważny. Ale są rynki nieruchomości, gdzie ceny spadają aż do 40% i są to rynki, na które należy uważać.

Na początek każdy inwestor powinien zadać sobie dwa pytania:

1. Ile mam pieniędzy?

Mogą to być nie tylko środki własne, ale również instrumenty finansowe, takie jak kredyty hipoteczne, pożyczki itp.

2. Jakiego efektu oczekuję (i kiedy)?

Mogą być tylko dwie opcje: inwestycje krótkoterminowe w celu odsprzedaży i inwestycje długoterminowe w celu wynajmu.

«Istnieją tylko dwie typowe strategie inwestycyjne: długi i krótki pieniądz»

— Przyjrzyjmy się bardzo powszechnej strategii inwestycyjnej młodych graczy rynkowych — tzw. spekulacyjnych transakcji lub krótki pieniądz (kup i sprzedaj za rok lub dwa). Inwestor musi być ostrożny i obliczyć:

a) okres zwrotu inwestycji,
b) roczną stopę zwrotu.

Zazwyczaj przy tej strategii inwestor kupuje od dewelopera nieruchomość na początkowym etapie budowy, a po zakończeniu budowy domu sprzedaje nieruchomość. Średni wzrost wartości w trakcie cyklu budowlanego wynosi zazwyczaj 10–30%. Wydawałoby się, że program jest tak prosty i nieskomplikowany, jak to tylko możliwe. Ale z mojego doświadczenia wynika, że obiecane 10–30% ostatecznie zamienia się w 5–7%. Dlaczego tak się dzieje? Po pierwsze, ukończony obiekt nie zawsze sprzedaje się szybko i łatwo (zwłaszcza w miejscowościach wypoczynkowych i domach sezonowych).

Dla przykładu: jeśli zainwestować w nieruchomość w bułgarskim, tureckim lub gruzińskim kurorcie w trakcie budowy, średni procent wzrostu wartości do czasu ukończenia budowy wyniesie 20%. Kiedy dom zostanie ukończony, inwestor będzie próbował sprzedać mieszkanie, ale nagle okaże się, że sąsiedzi po prawej stronie i z dołu też chcą sprzedać swoje domy. Ponieważ weszli na rynek z tą samą strategią. W efekcie, aby szybko sprzedać nieruchomość, jedynym wyjściem jest obniżenie ceny (średnio o 5%).

Spójrzmy dalej. Aby sprzedać mieszkanie, trzeba zatrudnić pośrednika, który zna lokalny rynek — średnio jest to kolejne minus 5%. Cały proces trwa dłużej niż miesiąc (czasem około roku, a nawet dwóch), a utrzymanie obiektu jest również
kosztowne. 

Często spotykamy się z sytuacją, w której deweloper mówił, że ceny na rynku wzrosną, a tymczasem one spadły (kolejne minus 5–10%). W rezultacie inwestor zaczyna sprzedawać z zerowym (lub nawet ujemnym) zyskiem tylko po to, aby odzyskać swoje pieniądze.

— Drugą strategią inwestycyjną jest zakup nieruchomości z myślą o ich wynajmie — tzw. inwestycje długoterminowe. Niedoświadczeni inwestorzy również mogą napotkać tu szereg trudności. Na przykład, są kraje, w których można wynająć
mieszkanie tylko po uzyskaniu specjalnej licencji (w niektórych regionach uzyskanie takiej licencji na wynajem dzienny jest prawie niemożliwe). Są też kraje, w których tylko osoby prawne mogą wynajmować mieszkania. Na przykład w Turcji od 2017 roku nieruchomości można wynajmować wyłącznie za pośrednictwem osoby prawnej, a Tajlandia ma własne ograniczenia dotyczące wynajmu lokali.

Nie można też po prostu wynajmować lokatorom i «zapomnieć» o tym na kilka lat. W niektórych krajach warunkiem koniecznym jest zawarcie umowy z firmą konserwacyjną, a najemcy muszą być niekiedy bacznie obserwowani. Trudno wymienić wszystkie niuanse tego typu inwestycji.

Wychodzi na to, że są zalety i wady zarówno pierwszej, jak i drugiej strategii, i trzeba jak najwięcej informacji, aby uzyskać tylko korzyści z inwestowania.


Źródło fot.: tutu.ru

Deweloperzy czasami manipulują liczbami, licząc na brak doświadczenia kupującego

Kiedy mówimy o krótkoterminowych inwestycji w nieruchomości, trzeba mieć jasność, jakiego procentu dochodu oczekują Państwo i co otrzymają na koniec. Istnieje wiele pułapek, którymi zręcznie manipulują deweloperzy, rozsądnie licząc na niedoświadczonych nabywców nieruchomości. Dotyczy to w szczególności przedsiębiorstw budowlanych z byłego Związku Radzieckiego. Ogólnie rzecz biorąc, zysk Rosji i zysk w Europie to «dwie wielkie różnice», jak mawiał pewien znany satyryk.

Pierwsze rozczarowanie inwestora to przesada ze strony deweloperów i agencji

Często ludność rosyjskojęzyczna w byłym Związku Radzieckim oczekuje znacznie wyższych stóp procentowych, niż są one w rzeczywistości w Europie. A deweloperzy często spekulują na tych oczekiwaniach, oferując niedoświadczonym
inwestorom wyższą stopę zwrotu, wykorzystując w swoich kalkulacjach rosyjskie ruble.

Oszustwo polega na tym, że 6% rocznego dochodu w euro to nie to samo, co 10% dochodu w rosyjskich rublach. Wydawałoby się to oczywiste, ale ludzie nie biorą pod uwagę rzeczywistego rocznego dochodu w danym przypadku.

Drugim rozczarowaniem dla inwestorów jest stosunkowo niska stopa zwrotu w euro z inwestycji długoterminowych

Realne zyski z inwestycji długoterminowych nie mogą przekraczać 2–5% euro rocznie. Co więcej, najczęściej zatrzymuje się on na poziomie 2–3% rocznie.

Europejczycy uzyskują jednak dobry zwrot z takich inwestycji, ponieważ w większości przypadków stosują prawie 100% dźwignię finansową. Ale żaden obywatel Rosji, Białorusi czy Kazachstanu nie może otrzymać takiego kredytu na
zakup nieruchomości w Europie — jest to po prostu niemożliwe. Taki kredyt można uzyskać tylko na zakup nieruchomości w krajach nienależących do Unii Europejskiej oraz w regionach nadmorskich różnych kurortów. Zawsze jednak odradzam moim klientom dokonywanie takich zakupów, ponieważ rynki w tych krajach najczęściej można określić jako stagnacyjne.

Co ciekawe, nawet jeśli inwestor posiada własne środki na zakup nieruchomości w Europie, bardzo trudno jest znaleźć prawdziwie płynną nieruchomość — najciekawsze i najbardziej obiecujące nieruchomości sprzedają się szybciej niż świeże bułeczki. Zdarza się, że nie trafiają nawet do oficjalnych ogłoszeń, a informacje o nich pojawiają się tylko wśród swoich brokerów. Dlatego na przykład w Niemczech dla inwestora zagranicznego realna stopa zwrotu nie wzrasta powyżej 2–3% rocznie (po odliczeniu wszystkich podatków i opłat). Ale jest to naprawdę dobry zwrot, biorąc pod uwagę, że mówimy o euro.

Niewielu inwestorów z byłego Związku Radzieckiego zdaje sobie sprawę, że roczny zwrot 3–5% w euro jest lepszą inwestycją w porównaniu z, na przykład, rocznym zwrotem 10% w rosyjskich rublach. Wynika to z corocznej inflacji walutowej w takich krajach jak Rosja, Białoruś, Ukraina czy Kazachstan. W Rosji oficjalne dane dotyczące rocznej inflacji są ustalane na poziomie 8%, ale rzeczywista wartość, biorąc pod uwagę wzrost cen, wynosi co najmniej około 10%. A koszty życia w Rosji wzrosły o około 15–20% w ciągu ostatniego roku.

W końcu okazuje się, że jeśli weźmiemy pod uwagę zysk z inwestycji na poziomie 10% rocznie w rublach rosyjskich, to realny dochód w najlepszym przypadku wynosi zero, w najgorszym jest to poważny minus. I nie mówię nawet o dodatkowych podatkach od zysku i kosztach utrzymania takiej nieruchomości (jeśli jest to wymagane).


Źródło fot.: abstour.by

«To, że mieszkanie kosztuje 50 000 euro, a najemca płaci 200 euro miesięcznie, nie oznacza, że nieruchomość zwróci się w ciągu 20 lat»

Trzecim rozczarowaniem dla inwestora jest długi okres zwrotu z inwestycji

Kolejnym kryterium oceny inwestycji jest okres zwrotu z inwestycji. Jeśli, na przykład, kupią Państwo mieszkanie za 50 000 euro i wynajmą je za 200 euro, nie oznacza to, że wartość mieszkania «wróci» za 20 lat. Jest to o wiele bardziej skomplikowane. 

Po pierwsze, każdy kraj ma własne warunki podatkowe i należy to wziąć pod uwagę przy obliczaniu stóp zwrotu. Po drugie, każdy obiekt w długoterminowej inwestycji wymaga ponoszenia kosztów utrzymania, a to znów obniża stopę kapitalizacji (większość domów w Europie posiada firmę zarządzającą, za której usługi właściciele mieszkań płacą osobno). I po trzecie, często w Europie w poszukiwaniu lokatorów zaangażowane są agencje zewnętrzne, a ich usługi są również płatne. Wszystkie te pozycje wydatków wynoszą 200 euro miesięcznie, które zapłacimy najemcy.

W Rosji okres zwrotu z inwestycji wynosi około 15–20 lat, w Europie około 10–15 lat. Ale nie powinniśmy zapominać, że inwestycje w nieruchomości w byłym Związku Radzieckim są bardzo ryzykowne. W Europie takie inwestycje można określić mianem inwestycji o niskim ryzyku.

Czwarte rozczarowanie inwestora — kupno nieruchomości dla siebie to nie to samo co kupno nieruchomości pod inwestycję

Ci klienci, którzy wychowali się w krajach postsowieckich, często uważają zakup nieruchomości na wybrzeżu za najlepszą inwestycję. Teraz może być szokujące: nieruchomości nad morzem zawsze mają niższą rentowność niż inne nieruchomości. Co więcej, takie nieruchomości nie zawsze w ogóle się opłacają. Główną przyczyną tego stanu rzeczy jest sezonowość. Ponadto w niektórych krajach sezon ten jest jeszcze krótszy, jak w Turcji, Bułgarii i wielu innych krajach na wybrzeżu Morza Czarnego i Śródziemnego.

Minimalnym celem każdego inwestora na rynku nieruchomości jest zakup obiektu, który będzie się opłacać. Fajnie jest mieć jakieś dochody, ale nie oczekujcie wcale super zysków.

Na przykład w Turcji istnieje obecnie rosnący rynek. Najpopularniejsze kierunki w tym kraju to Alanya i Stambuł. W Alanyi wejście na rynek zaczyna się od około 40 000 euro, a w Istambule od 80 000 euro. W tym samym czasie zysk z dobrych nieruchomości w Istambule będzie wyższy. I zawsze radzę swoim klientom, aby kupić nieruchomości w stolicy lub dużych miastach (jeśli inwestor boi się podjąć ryzyko i nie chce długo zrozumieć zawiłości rynków). Ale mogę powiedzieć z 90% pewnością, że inwestorzy z Białorusi, Rosji i Kazachstanu będą kupować nieruchomości w Alanyi, a Europejczycy w Stambule.

«Nasi» inwestorzy mogą kupić coś w Stambule, ale jest to tak martwe, że potem w ogóle nie będzie można tego sprzedać. Głównym powodem takiego zachowania jest to, że inwestor przychodzi na rynek z małymi pieniędzmi i ma bardzo ograniczony wybór. W pewnym momencie ogranicza się jeszcze bardziej, bo wybiera nadmorskie nieruchomości z myślą, że przyjedzie tu na emeryturę i tu zamieszka. A inwestycje nie działają w ten sposób. Obiekt przyjazny inwestycjom bardzo rzadko jest tożsamy z miejscem, w którym chciałoby się mieszkać na emeryturze.


Katarzyna Kotlarowa, dyrektor agencji nieruchomości zagranicznych Vip Realty Club

Piąte rozczarowanie inwestorów — kupujący z Rosji, Białorusi i Kazachstanu wchodzą na rynek jako ostatni

Jeśli mówimy o zakupie nieruchomości w «starej» Europie, to w zasadzie nie może tam być mowy o transakcjach wysokodochodowych. Jedynym wyjątkiem jest spadający rynek. Na przykład, we Włoszech rynek jest niski, ale «nasi» inwestorzy jeszcze o tym nie wiedzą. Najpierw o korzystnych cenach dowiadują się Anglicy, potem Niemcy, potem Amerykanie, a dopiero potem Słowianie (najczęściej w tym samym czasie co Izrael). Dzieje się tak dlatego, że «nasi» inwestorzy zaczynają kupować nieruchomości w momencie, gdy ukształtował się już trend w określonym kierunku, a co za tym idzie, maksymalne ceny.

Podstawową zasadą inwestora jest kupowanie na spadającym rynku i sprzedawanie na wysokim rynku. Wielu niedoświadczonych inwestorów wchodzi na wznoszący rynek. Aby to zrozumieć, wystarczy przeanalizować ceny nieruchomości w tym mieście w ciągu ostatnich dwóch lat. Jeśli cena metra kwadratowego rośnie (choć nieznacznie), to jest to rynek rosnący, a jeśli spada, to jest to rynek spadający. Co w tym trudnego? Dane te są publicznie dostępne dla każdego kraju, ale niedoświadczeni inwestorzy po prostu nie wiedzą, gdzie je szukać.

Każdy mniej lub bardziej stabilny rynek nieruchomości doświadcza tego, co jest znane jako siedmioletni cykl od najniższego punktu do szczytowych cen i stagnacji, a następnie z powrotem do najniższego punktu. Na przykład, rynek
nieruchomości w Rosji wzrósł w tym roku o 40–50%, a we Włoszech spadł mniej więcej o tyle samo. I tu pojawia się pytanie: gdzie kupować? We Włoszech, oczywiście. Co więcej, decyzja musi być podjęta teraz, bo ceny tam już trochę
idą w górę. W dobrym sensie trzeba było kupić tam wczoraj, ale za 3 miesiące będzie już za późno. I właśnie na tę trzymiesięczną deltę nie mają czasu załapać się inwestorzy z Białorusi, Rosji i Kazachstanu. Okazuje się, że nie mają oni
dostępu do prawdziwego rynku.


Źródło fot.: euromapa.net

Co trzeba wiedzieć, aby uniknąć najczęstszych błędów w inwestowaniu

Co należy zrobić, aby uniknąć tych pesymistycznych scenariuszy? Oto kilka wskazówek:

  1. Od razu omawiaj z agentami nieruchomości i/lub deweloperami, kto za ile i kiedy odsprzeda dom oraz uwzględni koszty sprzedaży w ostatecznym zwrocie. Idealnym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy sprzedaży domu i jednoczesne zrealizowanie tej koncepcji inwestycyjnej.
  2. Warto wchodzić na rynki, gdzie jest najmniejsza liczba rodaków. Z mojego doświadczenia wynika, że jeśli udział naszych rodaków w inwestycjach na rynku regionu jest większy niż 50%, to prawdopodobnie rynek wkrótce osiągnie szczytowe ceny i trudno będzie odsprzedać obiekt.
  3. Kupowanie, gdy wszyscy sprzedają, jest zazwyczaj o wiele bardziej opłacalne niż na rynku wzrostowym. Na przykład w 2020 roku było wiele nieruchomości na sprzedaż wzdłuż bułgarskiego wybrzeża i moi klienci kupili nieruchomości za 50% poniżej ceny rynkowej (apartament o powierzchni 60 м² w Sweti Włas za 25 000 euro). Już w 2021 roku mieszkanie to zostało wynajęte na sezon letni ze zwrotem 7% zainwestowanych pieniędzy.
  4. Warto wybrać nieruchomość dla swojej strategii inwestycyjnej. Na przykład, nie można oczekiwać całorocznego wynajmu, ale kupować w słabo zaludnionym mieście lub planować całorocznego wynajmu, ale kupować w kurorcie.
  5. Warto zapoznać się z prawem kraju, w którym się kupuje nieruchomość do wynajęcia.

           Trzeba sprawdzić przed kupnem obiektu:

  • Czy jest potrzebna licencja, aby wynajmować mieszkania? Na przykład, w wielu regionach Hiszpanii potrzebna jest licencja na wynajem mieszkań, a w niektórych miejscach nie można jej już uzyskać.
  • Czy w zasadzie jest możliwe, aby osoba fizyczna wynajmowała mieszkania na doby?
  • W wielu krajach regulamin kondominium reguluje warunki wynajmu apartamentów, a jeśli lokatorzy się temu sprzeciwiają, nie ma możliwości wynajęcia mieszkania w ogóle.

Mam nadzieję, że nikogo nie zszokowałem lub zniechęciłem do inwestowania w nieruchomości na całym świecie. W rzeczywistości teraz jest dobry czas, aby pomyśleć o inwestowaniu, ponieważ to właśnie w kryzysie można kupić nieruchomość za 50% jej wartości i zbudować bazę finansową dla siebie i swoich dzieci. Dobra wiadomość jest taka, że wiedza na temat inwestowania jest budowana i można się jej nauczyć.


Źródło fot.: smapse.ru

*W następnym artykule podamy dokładne wyliczenia zysków z inwestycji w różnych krajach.