Jak kupić nieruchomość w Czarnogórze: analiza cen według regionów i procedury zakupu

Ceny nieruchomości w nadmorskich miastach Czarnogóry wzrosły w ciągu ostatniego roku o 49%, a w prestiżowych obszarach koszt za metr kwadratowy sięga już 10.000 euro. Pomimo tego wzrostu, ten bałkański kraj pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych kierunków na zakup domu nad morzem — zarówno do zamieszkania prywatnego, jak i pod inwestycję.

Cudzoziemcy mogą to zrobić bez żadnych problemów kupić nieruchomość w Czarnogórze — dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak krok po kroku przeprowadzić transakcję, koszt mieszkań w różnych miastach kraju, podatki i kredyty hipoteczne.

Ważny. Cudzoziemcom w Czarnogórze nie wolno kupować działek o powierzchni większej niż 5 tysięcy metrów kwadratowych. m. Jeżeli chcesz kupić ziemię w tym kraju musisz zarejestrować firmę w Czarnogórze.

Procedura zakupu nieruchomości w Czarnogórze krok po kroku

Proces zakupowy składa się z następujących kroków:

1. Wybierz nieruchomość do zakupu i dokładnie ją sprawdź.

Należy upewnić się, że na nieruchomości nie ma długów, a także sprawdzić dokumenty pod kątem błędów i nieścisłości. Z reguły wszystkie te czynności notariusz wykonuje przed podpisaniem umowy.

Możesz znaleźć atrakcyjną opcję mieszkaniową w Czarnogórze za pomocą Katalog REALTING.

2. Zarezerwuj nieruchomość składając ofertę sprzedającemu.

Po wybraniu pożądanego przedmiotu złóż ofertę sprzedającemu, najlepiej w formie pisemnej. Ponadto, aby zarezerwować obiekt należy wpłacić zadatek — 10% ceny zakupu.

3. Przygotuj umowę kupna-sprzedaży.

Istnieją dwie możliwości — podpisanie umowy wstępnej (predugovor) lub głównej (ugovor). Umowa przedwstępna jest zwykle zawierana przy zakupie nieruchomości, która jest jeszcze w budowie lub gdy jedna ze stron z tego czy innego powodu nalega na to. Obydwa rodzaje umów sporządzane są i poświadczane przez notariusza.

Ważny. Jeżeli kupujący odmówi transakcji po podpisaniu umowy, zgodnie z prawem, zadatek nie zostanie mu zwrócony. Jeżeli za nieudaną transakcję odpowiada sprzedawca, jest on zobowiązany do zwrotu kaucji w podwójnej wysokości.

4. Zapłać wszystkie koszty transakcyjne (koszt nieruchomości, podatki i opłaty).

Zazwyczaj płatność za przedmiot następuje w formie bezgotówkowej z rachunku otwartego w banku w dowolnym kraju na rachunek sprzedającego lub notariusza.

Opłaty notarialne sięgają 0,01% wartości nieruchomości.

Ponadto po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży kupujący musi zapłacić podatek obrotowy od nieruchomości — 3% wartości rynkowej nieruchomości. Zakup nowych budynków od osoby prawnej — podatnika VAT nie podlega opodatkowaniu.

Ważny. Od 1 stycznia 2024 r. polityka podatkowa w Czarnogórze trochę się zmieniło. Faktem jest, że 10 lutego 2023 r. rząd zaproponował nowelizację ustawy o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.

Istota zmian:

• Stawka podatku dla nieruchomości o wartości do 150 000 euro nie ulegnie zmianie i wyniesie 3%.
• W przypadku nieruchomości o wartości od 150 000 do 500 000 euro podatek będzie składał się z dwóch części: 4500 euro stałych plus 5% różnicy w wartości nieruchomości.
• Nowi właściciele luksusowych nieruchomości na sprzedaż będą musieli zapłacić ryczałt w wysokości 22 000 euro i doliczyć 6% różnicy w kosztach.

5. Zarejestruj własność.

W ciągu 30 dni roboczych od podpisania umowy musisz zarejestrować swoją własność w Urzędzie Katastralnym Czarnogóry. Opłata rejestracyjna wynosi 0,5% wartości katastralnej nieruchomości.

Kupno domu w Czarnogórze z kredytem hipotecznym

Cudzoziemcy mają prawo zaciągnąć pożyczkę w czarnogórskim banku na zakup nieruchomości i nie jest to trudne. Jednocześnie bank może zażądać różnych dokumentów potwierdzających wypłacalność kupującego.

Kiedy podpiszesz umowę kredytu hipotecznego, pieniądze zostaną automatycznie przelane na konto sprzedającego po sfinalizowaniu transakcji. Transakcja przebiegnie szybciej, jeśli wcześniej otworzyłeś konto w czarnogórskim banku.

Okres pożyczki wynosi zwykle 20 lub 25 lat. Oprocentowanie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na 20 lat 5,87% (wg serwisu Numbeo).

Aktualne ceny nieruchomości mieszkalnych w Czarnogórze

Urząd Statystyczny Czarnogóry (Urząd Statystyczny Czarnogóry — MONSTAT) regularnie publikuje dane dotyczące średnich cen metra kwadratowego mieszkań w nowym budownictwie, w zależności od regionu kraju.

Urząd Statystyczny Czarnogóry wyróżnia następujące regiony, w obrębie których ustala średnią cenę za metr kwadratowy:

• Podgorica — stolica kraju.
• Region nadmorski — obejmuje miasta Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat i Ulcinj.
• Region centralny — obejmuje miasta Cetinje, Danilovgrad, Niksic, Tuzi i Zeta.
• Region północny — obejmuje miasta Andrijevica, Berane, Bijelo Polje, Gusinje, Kolasin, Mojkovac, Petnica, Plav, Pljevlja, Pluzine, Rozaje, Shavnik i Zabljak.

Transakcje kupna i sprzedaży mieszkań w nowym budownictwie obejmują transakcje pomiędzy deweloperem a kupującym.

Na podstawie wyników II kwartału 2024 roku najwyższą średnią cenę m2 spośród wszystkich analizowanych terenów ustalono w regionie Primorskim — 2107 EUR/m2. W porównaniu do poprzedniego kwartału średnia cena wzrosła o 13%, a w ciągu roku cena wzrosła o 49%. W ciągu 5 lat średnia cena w tym regionie wzrosła o 71%.

Kolejnym regionem pod względem średnich cen na rynku pierwotnym jest stolica kraju — Podgorica. Tutaj, według wyników II kwartału 2024 r., średnia cena mkw. wyniosła 1763 EUR/mkw. i jest na poziomie zbliżonym do ceny w I kwartale tego roku. To o 12% więcej niż w II kwartale 2023 roku. W ciągu 5 lat średnia cena na rynku pierwotnym wzrosła o 81%.

Następny jest północny region Czarnogóry, gdzie średnia cena została ustalona na poziomie 1200 EUR/mkw. Wzrost w porównaniu do I kwartału 2024 roku wyniósł 10%, a rok temu cena na rynku pierwotnym regionu Północnego była zbliżona do obecnej. W ciągu 5 lat średnia cena w tym regionie wzrosła o 51%.

Regionem o najbardziej przystępnych cenach jest region centralny. Tutaj średnia cena mkw. wyniosła 960 EUR/mkw. i jest na poziomie zbliżonym do ceny z poprzedniego kwartału — w ciągu roku cena wzrosła o 34%, a w ciągu 5 lat o 43%.

Średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Czarnogórze, EUR/mkw

Platforma Realting prezentuje ponad 10 000 ofert sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Czarnogórze. Większość tych obiektów znajduje się w regionie Primorskim kraju — w miastach Budva, Bar, Tivat, Becici i na ich przedmieściach. Miasta te położone są na wybrzeżu Adriatyku i są popularnymi celami turystycznymi z wieloma kurortami oraz obiektami historycznymi i kulturalnymi. Wszystkie 4 miasta i ich przedmieścia słyną z plaż i śródziemnomorskiej przyrody.

Przyjrzyjmy się średnim cenom sprzedaży mieszkań i domów w tych miastach:

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w różnych miastach Czarnogóry, USD/mkw

Budva i przedmieścia

Najpopularniejszy kurort w Czarnogórze. Nieruchomości cieszą się tu dużym zainteresowaniem zarówno wśród turystów, jak i stałych mieszkańców.

Bar i przedmieście

Drugi co do wielkości port w kraju z bardziej przystępnymi cenami nieruchomości w porównaniu do Budvy. Miasto przyciąga malowniczymi nabrzeżami, wieloma plażami i dobrą dostępnością komunikacyjną.

Tivat i przedmieścia

Miasto portowe znane z prestiżowej mariny Porto Montenegro i bliskości lotniska. Oto najwyższe ceny nieruchomości w kraju, co wynika z elitarnego statusu okolicy i stałego napływu zamożnych nabywców.

Becici

Popularna wioska wakacyjna w pobliżu Budvy, która oferuje cichszą atmosferę niż Budva, ale z tym samym dużym potencjałem dla inwestycji w nieruchomości.

Podgorica

Podgorica jest stolicą i największym miastem kraju. W porównaniu z powyższymi miastami posiada znacznie skromniejszą atrakcyjność turystyczną ze względu na to, że nie jest położona na wybrzeżu, a co za tym idzie pozbawiona jest nadmorskich plaż i kurortów. Miasto nie jest ośrodkiem turystycznym i jego atrakcyjność inwestycyjna jest znacznie niższa niż miast leżących na wybrzeżu.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Podgoricy są o rząd wielkości niższe niż w miastach nadmorskich.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Czarnogórze od kilku lat rośnie. Wielu ekspertów rynku mieszkaniowego Czarnogóry zgadza się, że nie należy oczekiwać spadku cen w najbliższej przyszłości, ponieważ obecnie w kraju istnieje wiele czynników, które mają pozytywny wpływ na ceny — rozwój gospodarczy, wzrost zatwierdzonych kredytów mieszkaniowych, zwiększony popyt i wypłacalność wśród kupujących.

Warto również zauważyć, że Czarnogóra przyciąga wiele inwestycji zagranicznych w sektorze nieruchomości, z których większość kierowana jest do nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych. To właśnie w nadmorskich miastach ceny rosną najszybciej — przykładowo w niektórych prestiżowych rejonach cena za metr kwadratowy może zaczynać się od 10 000 EUR.