Zakup nieruchomości we Włoszech: proces krok po kroku i błędy, których należy unikać

Jak w każdym innym kraju, kupno nieruchomości we Włoszech nie jest to pozbawione niuansów. Spokojne tempo życia wpływa również na tempo załatwiania formalności, przez co zdarzają się drobne precedensy, które mogą zdenerwować potencjalnego nabywcę.

Naprawdę jest tu sporo subtelności — wystarczy spojrzeć na lekceważące podejście niektórych Włochów do tłumaczeń. Jeśli sprzedawca uważa za konieczne zaangażowanie tłumacza w transakcję, nie zawsze upiera się przy jego kwalifikacjach ani nawet rejestracji w Izbie Handlowej.

W naszym artykule zagłębimy się w samą istotę zasad i specyfiki dokonywania transakcji we Włoszech. Przy okazji wyjaśnimy, dlaczego ważne jest pozyskiwanie wykwalifikowanych specjalistów i czy Włosi kochają się targować tak samo, jak pisać.

Przygotowanie do zakupu nieruchomości we Włoszech

Nie wszyscy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w tym kraju. Faktem jest, że rząd włoski przestrzega Principio di reciprocità, czyli zasady wzajemności. Pomysł jest prosty: jeśli inne kraje zabraniają Włochom kupowania nieruchomości, to obywatele tych krajów nie mogą kupować mieszkań we Włoszech.

Oficjalna strona internetowa Ministerstwa Spraw Zagranicznych i Współpracy Międzynarodowej Republiki Włoskiej ma nawet specjalna sekcja z prawami i możliwościami Włochów w danym kraju.

Lista ta pomoże Ci zrozumieć, czy możesz kupić nieruchomość w danym kraju, a jeśli tak, to jaką. Spójrz tylko, co Włosi mogą kupić w Twoim kraju. Wadą jest to, że dokumenty są dostępne wyłącznie w języku włoskim. Możesz skorzystać z tłumacza online, ale lepiej jest zatrudnić prawnika.

Ograniczenia określone w Principio di reciprocità nie dotyczą obywateli Unii Europejskiej, cudzoziemców i uchodźców, którzy mieszkają we Włoszech dłużej niż trzy lata, a także posiadaczy zezwolenia na pobyt stały.

Kod podatkowy

Jeśli masz pozwolenie na zakup nieruchomości we Włoszech, musisz uzyskać Codice Fiscale, czyli numer identyfikacji podatkowej (TIN). Bez tego nie zadziała:

• Otwórz konto bankowe.
• Kup nieruchomość.
• Zawrzeć umowę.
• Uzyskaj zezwolenie na pobyt.
• Pracuj i prowadź interesy.

Podczas pobytu we Włoszech możesz uzyskać numer identyfikacyjny podatnika (TIN) za pośrednictwem lokalnych władz:

• Biuro Agenzia delle Entrate (Włoska Agencja Podatkowa). Obywatele UE muszą mieć przy sobie jedynie paszport lub dowód osobisty. Obywatele państw trzecich muszą przedstawić ważną wizę lub zezwolenie na pobyt (Permesso di Soggiorno). Następnie należy wypełnić wniosek o nadanie numeru identyfikacji podatkowej AA4/8 i podać adres siedziby podatkowej (dove fiscale) – karta zostanie tam wysłana. Jeśli nie posiadasz jeszcze adresu we Włoszech, możesz pozostawić to pole puste: nie jest ono wymagane do wydania kodu, a karta zostanie wysłana wyłącznie na żądanie.
• Jedno miejsce do załatwiania spraw imigracyjnych (jedno okienko do załatwiania spraw imigracyjnych). Osoby przybywające do Włoch na podstawie wizy pracowniczej lub w celu łączenia rodzin powinny skontaktować się z tym biurem. Adres najbliższego biura można znaleźć pod adresem strona internetowa Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Aby wjechać do kraju, należy zabrać ze sobą paszport, wizę i wniosek. Po rozpatrzeniu Twojego wniosku automatycznie zostanie Ci nadany numer identyfikacji podatkowej (TIN).
• Questura (departament policji). Za jego pośrednictwem wydaje się lub przedłuża Permesso di Soggiorno (zezwolenie na pobyt). Oznacza to pozwolenie na pobyt w kraju dłuższy niż standardowy okres bezwizowy (dla obywateli UE) lub okres Schengen (dla obywateli państw trzecich). Należy mieć przy sobie dowód osobisty i wniosek o zezwolenie na pobyt. Numer Identyfikacji Podatkowej (TIN) zostanie wydany wraz z zezwoleniem na pobyt, jeśli wcześniej określisz, że jest on wymagany.

Codice Fiscale można uzyskać również poza granicami Włoch, za pośrednictwem konsulatu w swoim kraju, ale opłata za jego wydanie wyniesie 20–30 euro (choć w obrębie kraju usługa ta jest bezpłatna). Będziesz potrzebować dowodu tożsamości, wypełnionego formularza AA4/8 (konsulat może wydać inny formularz) oraz pisemnego uzasadnienia wniosku (np. zakup nieruchomości, dziedziczenie, przygotowania do przeprowadzki). Rozpatrzenie wniosku trwa od kilku dni do 2-3 tygodni, w zależności od obciążenia pracą konsulatu.

Jeśli nie jesteś w stanie samodzielnie zająć się formalnościami, możesz sporządzić pełnomocnictwo (procura). Dokument musi zostać przetłumaczony na język włoski, podpisany i poświadczony apostille przez notariusza. Dzięki temu zaufana osoba będzie mogła oficjalnie działać w Twoim imieniu.

Proces zakupu nieruchomości we Włoszech

Teraz, gdy potwierdziłeś, że możesz kupować nieruchomości we Włoszech i uzyskałeś Numer Identyfikacji Podatkowej (TIN), możesz otworzyć konto bankowe. Jest to dokument obowiązkowy do przeprowadzania transakcji finansowych na terenie kraju. Następnie możesz zacząć wybierać nieruchomości. Znalazłeś? Świetnie, ale nie spiesz się. Skontaktuj się najpierw z włoskim urzędem skarbowym (Agenzia delle Entrate) i poproś o wyciąg z rejestru gruntów (Visura Catastale). Z tego można wywnioskować:

• Czy sprzedawca jest prawnym właścicielem nieruchomości?
• Czy nieruchomość jest obciążona długami, hipotekami lub ograniczeniami sądowymi?
• Czy cechy nieruchomości podane w katastrze i w ogłoszeniu są zgodne?
• Legalność obiektu.

Nie jest to tylko zalecenie. Zgodnie z włoskim kodeksem cywilnym (art. 1470 i następne) kupujący zobowiązany jest do sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości przed podpisaniem Contratto Definitivo (umowy ostatecznej). Notariusz poświadczający transakcję również poprosi o Visurę, ale jedno nie koliduje z drugim. Jeśli sprzedawca odmawia podania danych weryfikacyjnych, należy zachować ostrożność.

Umowa wstępna i kontrakt

Jeżeli nieruchomość i jej właściciel cieszą się dobrą opinią prawną, można zawrzeć umowę przedwstępną (Accordo Preliminare) lub umowę przedwstępną (Contratto Preliminare). Istnieje między nimi różnica, ale jest ona bardzo warunkowa, dlatego często są mylone. A to wszystko bez uwzględnienia Proposta d'Acquisto (protokołu intencyjnego). Nie będziemy jednak tego rozpatrywać, ponieważ jest to w istocie jednostronne oświadczenie kupującego, że ubiega się o nabycie nieruchomości. Jego obecność nie zobowiązuje sprzedawcy do niczego, choć niekiedy staje się podstawą zawarcia umowy przedwstępnej.

Accordo Preliminare (umowa wstępna) jest mniej formalną formą umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym niż kontrakt. Stosuje się ją jako krok pośredni przed zawarciem Contratto Preliminare, jeżeli strony nie są jeszcze gotowe do podjęcia zobowiązania. Określa ona warunki transakcji, ale ponieważ zwykle nie jest rejestrowana u notariusza, ich naruszenie jest trudniejsze do udowodnienia w sądzie, nie mówiąc już o uzyskaniu odszkodowania.

Cały proces musi przebiegać od Proposta d'Acquisto (umowy intencyjnej) do Accordo Preliminare (umowy wstępnej) i zakończyć się umową przedwstępną (Contratto Preliminare), która płynnie przechodzi w umowę końcową. W rzeczywistości jednak sytuacja wygląda inaczej i sprzedawca często jest skłonny podpisać akt notarialny sprzedaży wyłącznie na podstawie umowy. Zdarzają się też przypadki, gdy strony nie tracą czasu na zawarcie porozumienia, lecz od razu podpisują umowę przedwstępną.

Główne różnice pomiędzy umową przedwstępną a kontraktem:

Prawnicy zalecają zawsze zawieranie umowy, ale jeśli naprawdę chcesz zaoszczędzić, to w przypadku niedrogich nieruchomości możesz skorzystać z umowy, a w przypadku luksusowych apartamentów i willi – tylko z umowy.

Przygotowanie do transakcji

Zawierając umowę przedwstępną konieczne jest sprawdzenie wymiarów i układu nieruchomości z danymi katastralnymi. Jeśli wystąpi choćby najmniejsza rozbieżność (na przykład przesunięto ścianę), należy wezwać sprzedawcę do aktualizacji danych w rejestrze katastralnym. Jest to stosunkowo szybki proces (1-2 tygodnie) i opłacany jest przez właściciela (500-2000 euro). Jest to konieczne w celu zapewnienia, że ​​legalność transakcji nie zostanie zakwestionowana.

Jeśli wszystko jest w porządku, umowa powinna jasno wskazywać nie tylko cenę nieruchomości, ale także to, ile jesteś skłonny za nią zapłacić. Jeżeli sprzedawca zgadza się z kwotą, podpisuje ją. Jednakże licytowanie nieruchomości we Włoszech jest zjawiskiem bardzo kontrowersyjnym. Oczywiście, że możesz otrzymać zniżkę, ale wszystko zależy od sytuacji.

Włosi są najbardziej skłonni do udzielania rabatów na podatek VAT, ale rzadko przekraczających 5%. W przypadku pierwszego i głównego domu we Włoszech stawka wyniesie 4%, w przypadku drugiego domu – 10%, a w przypadku nieruchomości luksusowych – 22%. Co więcej, VAT dotyczy nie tylko nowych domów, ale także nieruchomości po gruntownej remoncie. Ale dotyczy to nowych budynków - w przypadku domów z rynku wtórnego zniżka może wynieść 15% (choć VAT wynosi 2% dla głównego domu, 9% dla drugiego + stałe opłaty w wysokości 500 euro).

Część finansowa umowy określa warunki płatności: procent zadatku, termin jego płatności oraz płatność pozostałej kwoty. Następnie określa datę, do której transakcja musi zostać sfinalizowana i ile czasu ma sprzedawca na przemyślenie sprawy. Termin ten może być różny, ale z reguły sprzedawca musi odpowiedzieć w ciągu 3–5 dni.

Jeśli wyrazi zgodę, zawarta umowa zostaje zarejestrowana w urzędzie skarbowym, po czym dokumenty trafiają do notariusza. Sprawdza jeszcze raz czystość obiektu i sporządza dokument zawierający całą jego historię: jak długo obiekt był budowany, czy były prowadzone jakieś dodatkowe prace budowlane, czy były przerwy w budowie, jakie naprawy były przeprowadzane itd.

Podstawowy proces transakcyjny

Sprzedawca, kupujący i notariusz uzgadniają datę podpisania aktu notarialnego. Jest to termin przybliżony, ponieważ w przypadku niemożności otrzymania dokumentów na czas lub wystąpienia siły wyższej transakcja może zostać przesunięta. Najczęściej do tego dnia należy zamknąć zobowiązania finansowe za pośrednictwem czeku bankowego (assegno circolare).

Kiedy nadejdzie odpowiedni moment, będziesz potrzebować świadka (art. 47 Prawa o notariacie). Konieczne jest występowanie w roli świadka w sądzie w przypadku sporów między stronami. Musi rozumieć Twój język i potwierdzić, że wysłuchałeś umowy w swoim języku i znasz jej treść. Po stronie sprzedawcy powinna być ta sama osoba.

Najlepiej byłoby zaprosić do transakcji także tłumacza znającego oba języki. Specjalista z elektronicznym tłumaczem nie wystarczy; potrzebny jest licencjonowany profesjonalista. Warto również skorzystać z jego pomocy przy tłumaczeniu dokumentów. Koszt wyniesie około 600–1500 euro, w zależności od historii obiektu, ale nawet jeśli w tłumaczeniu znajdzie się błąd, znajdzie się ktoś, kogo trzeba będzie pociągnąć do odpowiedzialności. Jeśli wszystko pójdzie gładko, transakcja zostanie sfinalizowana i otrzymasz klucze.

Pułapki związane z kupowaniem nieruchomości we Włoszech

Istnieje wiele drobnych niuansów, a problemy mogą pojawić się już na początku. Na przykład, decydujesz się kupić działkę rolną za pośrednictwem lokalnego agenta nieruchomości. On wszystko przygotował, ty już wpłaciłeś zadatek, a tu się okazuje, że nie masz prawa kupić działki, tylko dom lub mieszkanie. W tym przypadku kaucja zostanie częściowo zwrócona, postępowanie sądowe będzie się ciągnąć miesiącami, a agent będzie musiał umyć ręce od prowizji za świadczone usługi.

Ten scenariusz jest całkiem prawdopodobny, jeśli zaoszczędzisz na specjaliście, który przeprowadzi transakcję. Dotyczy to nie tylko pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale również notariusza. Faktem jest, że w opisanej powyżej sytuacji notariusz będzie musiał zwrócić się do Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeśli jednak nie chcą wziąć na siebie odpowiedzialności, ostateczną decyzję w sprawie transakcji podejmie notariusz. Lepiej jest zatrudnić specjalistów z doświadczeniem w pracy z obcokrajowcami lub nawiązać współpracę z międzynarodową firmą, zwłaszcza jeśli kupujesz drogą nieruchomość.

Drugim ważnym niuansem jest płatność za nieruchomość. Istnieje kilka możliwości: wpłacić pieniądze na konto we włoskim banku i przelać je stamtąd do sprzedawcy lub przelać pieniądze bezpośrednio z zagranicy. Oba rozwiązania są dobre, jednak dla większego bezpieczeństwa środków lepiej jest wcześniej ustalić możliwość wpłaty środków na rachunek bankowy notariusza. W ten sposób możesz łatwo odzyskać swoje pieniądze, nawet jeśli sprzedawcy coś się stanie.

Częstym problemem, zwłaszcza w regionach południowych (Sycylia, Kalabria i Apulia), jest Abusivismo edilizio. Termin ten odnosi się do budowy lub przebudowy nieruchomości bez wymaganych zezwoleń władz lokalnych. To może być:

• Rozbudowa domu bez pozwolenia.
• Balkon lub taras nieuwzględniony w planie.
• Całe piętro zbudowane nielegalnie.
• Dom położony na terenie, na którym zabudowa jest zabroniona (np. na obszarze objętym ochroną przyrody).

Zakup takiego przedmiotu będzie wiązał się z koniecznością zapłacenia przez nowego właściciela kwoty od 1000 do 50 000 euro z własnej kieszeni, w zależności od skali naruszenia. Ponadto gmina ma prawo żądać rozbiórki nielegalnej części, również na twój koszt. Banki i notariusze z kolei odmówią pracy nad takim obiektem, dopóki nie zostanie on uporządkowany. Jeżeli nieruchomość jest całkowicie nielegalna, sąd może unieważnić całą transakcję.

Visura Catastale nie jest w tym przypadku pomocny, ponieważ pokazuje dane katastralne, ale nie odzwierciedla zgodności budynku z przepisami budowlanymi. Aby zweryfikować legalność, potrzebny jest Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) - potwierdza on, że obiekt został wybudowany legalnie, a grunt pod nim jest zgodny z planami zagospodarowania przestrzennego (Piano Regolatore Generale). Można o to wystąpić w gminie, wedle której położona jest nieruchomość.