Rynek nieruchomości w Warszawie zaskakuje — popyt na mieszkania jest tak duży, że niektórzy deweloperzy podnoszą ceny nowych budynków dosłownie co tydzień. Teraz coraz częściej można zobaczyć mieszkania na rynku pierwotnym w cenie 4000–4500 euro za metr kwadratowy, a odpowiadają im mieszkania na rynku wtórnym. O tym, co stanie się z cenami w przyszłości, mówiła Halina Charłamowa, pośrednik w obrocie nieruchomościami i ekspertka rynku.

Najnowsze informacje na temat polskiego rynku nieruchomości w skrócie

Nie tak dawno pojawiła się informacja, że projekt ustawy «pierwsze mieszkanie dla młodych rodzin» z dwuprocentowym kredytem hipotecznym został zatwierdzony. W skrócie oznacza to, że nabywcy, którzy do tej pory nie posiadali w Polsce żadnego lokalu mieszkalnego, będą mogli skorzystać z rządowego wsparcia w postaci dwuprocentowego kredytu hipotecznego. Istnieje wiele dodatkowych niuansów i warunków (np. wartość takiego mieszkania nie może przekroczyć 800 tysięcy złotych dla 4-osobowej rodziny), ale które dokładnie z nich zostaną ostatecznie zaakceptowane — nie wiadomo.

Wysoki popyt na polskim rynku nieruchomości generowany jest nie tylko przez miejscową ludność, ale także przez obcokrajowców. Według oficjalnych danych, w Polsce mieszka obecnie 1,66 miliona osób z pozwoleniem na pobyt. Większość z nich (1,36 miliona) to Ukraińcy. Za nimi idą Białorusini, Gruzini, Rosjanie, Niemcy, Hindusi i Wietnamczycy.

Zainteresowanie cudzoziemców polskim rynkiem nieruchomości można zrozumieć z opublikowanych statystyk: od 1 stycznia do 14 listopada 2022 roku cudzoziemcy kupili w Polsce 9900 mieszkań. Ukraińcy kupili w Polsce 4275 mieszkań. Drugie miejsce zajmują Niemcy, których nabywcy kupili 1118 mieszkań. Na trzecim miejscu są Białorusini, którzy kupili 889 mieszkań. Dalej plasują się Rosjanie, którzy w 2022 roku kupili w Polsce

276 mieszkań, oraz Szwedzi, którzy kupili 239 mieszkań.

«Ceny nowych budynków idą w górę dosłownie co tydzień»

— Ceny na nieruchomości w Warszawie rosną niesamowicie szybko. Obecnie można kupić nowe budynki w rejonie Mokotowa za 5500 euro za metr kwadratowy — takie liczby są co najmniej zaskakujące.

— Jeszcze dwa miesiące temu nie wiedzieliśmy, czy ustawa o pierwszym mieszkaniu dla młodych rodzin zostanie przyjęta. Teraz sytuacja się wyjaśniła — została uchwalona i ma znaczący wpływ na rynek nieruchomości — powiedziała Halina Charłamowa. — W rezultacie nabywcy, chcąc wziąć ten kredyt na 2%, wybierają obiekty i czekają na lipiec — kiedy mogą złożyć wniosek do banków. Ceny jednak nie czekają na lipiec, a już zaczęły rosnąć.

Są deweloperzy, którzy co tydzień podnoszą ceny za metr kwadratowy, przewidując gwałtowny skok cen nieruchomości w lipcu. I w tym świetle uważam, że 5500 euro za metr kwadratowy nie jest jeszcze granicą. Jestem pewna, że latem i jesienią zobaczymy jeszcze wyższe ceny.

Oczywiście nie wszyscy kupujący przyjęli postawę wyczekującą. Są inwestorzy, którzy w tej sytuacji kupują domy za gotówkę, aby zdążyć przed wzrostem cen. Mają oni tendencję do szybkiego podejmowania decyzji, ponieważ powiedzenie czas to pieniądz jest bardziej aktualne niż kiedykolwiek.

Na przykład w Warszawie są dwa duże centra biznesowe: warszawski Manhattan na Woli i tak zwany warszawski Mordor na Mokotowie. W okolicach tych centrów biznesowych ceny mieszkań zawsze były wysokie i zawsze rosły. Główny powód jest ten sam: pracownicy biurowi chcą mieszkać blisko pracy, a młodzi ludzie lubią tam wynajmować, bo praca jest niedaleko i jest ruch. Nawet na Mokotowie i Woli można znaleźć mieszkania w bardzo różnych cenach. Jest deweloper, który sprzedaje teraz mieszkania za 20 tysięcy złotych (około 4300 euro za metr kwadratowy), ale obok jest kompleks, w którym właśnie w zeszłym tygodniu, ja i mój klient kupiliśmy mieszkanie za 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy (około 3400 euro). Jest to również ładny kompleks z ochroną, ogrodzonym terenem, placami zabaw itp. Ponadto nowe budynki w cenie około 23000–25000 złotych (około 4900–5300 euro) byłyby w segmencie premium, co również jest dziś dobrą inwestycją.

Zasadniczo jednak wszyscy kupujący pogodzili się już z tym, że w najbliższym czasie ceny wzrosną. Nikt jednak nie wie dokładnie, jaka będzie cena w grudniu — wszyscy są ostrożni w przewidywaniu tego.

— Czy Pani osobiście ma wrażenie, że na rynku jest nadmuchiwana tak zwana bańka, która pęknie po roku lub dwóch?

— Bańka na rynku ma miejsce, gdy popyt na nieruchomości jest sztucznie podtrzymywany. A tu, bez względu na to, co mówią, nie tylko obcokrajowcy są teraz aktywni na rynku — Polacy też kupują nieruchomości. Owszem, klasie średniej zrobiło się trudniej, ale to nie znaczy, że całkowicie opuścili rynek. Większość nabywców domów (zagranicznych i lokalnych) chce teraz chronić swoje oszczędności przed inflacją. Nie każdy może poświęcić ogromną ilość czasu na zrozumienie giełdy, papierów wartościowych czy akcji — znacznie łatwiej i prościej jest im kupić nieruchomość. Dzięki tej opcji kupujący wiedzą, że inwestycja w «złoty beton» w centrum Warszawy zawsze przyniesie zwrot: mieszkanie może zostać sprzedane lub wynajęte i przynieść dochód. Podsumowując, jest to bardzo tradycyjna dla Polski historia inwestowania w nieruchomości.

— Czyli uważa Pani, że nie ma sytuacji bańki?

— Czy jest to bańka, czy nie jest to lepsze pytanie, aby zapytać naszych finansistów, ekonomistów, polityków i tak dalej. Ja jako pośrednik w obrocie nieruchomościami mogę powiedzieć, co się dzieje na rynku nieruchomości i czego można się spodziewać. Moim zdaniem w lipcu będzie pęd na rynku, który nieuchronnie doprowadzi do wzrostu cen mieszkań. Wszystkie inne czynniki, które również mają duży wpływ na rynek, są trudne do przewidzenia. Na przykład właśnie wczoraj zobaczyliśmy, że stopy procentowe pozostały bez zmian, ale inflacja nadal rośnie. W przyszłym roku w Polsce odbędą się wybory prezydenckie, co oznacza, że władze będą próbowały w taki czy inny sposób zdobyć lojalność ludzi. Gdyby przeanalizować to wszystko razem, można by pomyśleć, że sytuacja tak dużego popytu na mieszkania w Polsce (a w szczególności w Warszawie) jest nieco sztuczna. Z roku na rok przyjeżdża tu coraz więcej obcokrajowców i oni również potrzebują miejsca do życia. Do tego sami Polacy, jak wspomniałem wyżej, aktywnie inwestują w nieruchomości. Dodajmy do tego ciągły niedobór dobrej jakości mieszkań w Warszawie — po prostu nie ma czasu, żeby wybudować tyle, ile ludzie potrzebują. Wszystkie te procesy organicznie napędzają wzrost popytu.

Na przykład, nie tak dawno temu, mój klient złożył jasną prośbę: trzeba kupić dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych na Żoliborzu, z budżetem około 1,5 miliona złotych (około 320 tysięcy euro). Od miesiąca nie udało mi się znaleźć ani jednej odpowiedniej opcji, mimo że prośba nie jest zbyt skomplikowana, a budżet dobry.

Podsumowując, każdy kupujący sam decyduje, czy czekać na ewentualne pęknięcie bańki za rok, dwa lub trzy i spadek cen, czy kupić teraz, zanim ceny pójdą w górę o kolejne 10-20-30%.