Конец 2025-го и начало 2026 года стали для иммигрантского сообщества и рынка недвижимости Черногории периодом серьезных испытаний. Принятие нового закона об иностранцах, споры вокруг легализации застройки и новые экономические реалии создали ситуацию «идеального шторма». О том, как изменились правила игры, кто оказался в выигрыше и что сейчас с ценами, рассказывает Вячеслав Маевский, основатель MD Realty.

Конец эпохи «нулевок»: как изменились правила получения ВНЖ по бизнесу

Главное ужесточение коснулось ВНЖ через владение бизнесом. Если раньше достаточно было просто открыть компанию («нулевку»), теперь она должна быть реально действующей. Требования: либо регулярная выплата зарплат (и налогов с них), либо уплата налога на прибыль свыше 5000 евро в год.

Уязвимые группы и риски для тех, кто планирует ПМЖ

Сильнее всего пострадали номинальные директора «пустых» компаний и те, кто копил стаж для ПМЖ (требуется 5 лет непрерывного проживания). Отказ в продлении ВНЖ обнуляет годы. Однако Черногория не закрывает двери, а очищает систему от фиктивных оснований.

ВНЖ через недвижимость: новый порог в 150 000 евро

Ключевое нововведение: для получения ВНЖ через владение жильем теперь требуется объект стоимостью от 150 000 евро. Собственники более дешевых квартир могут привлечь лицензированного оценщика — его официальный отчет имеет юридическую силу. Механизм сохранился, но стал более прозрачным.

Кто в выигрыше? Зеленый свет для IT и медицины

Для IT-специалистов и врачей закон открыл возможность получать ВНЖ сразу на три года. Черногория посылает сигнал: страна заинтересована в квалифицированных кадрах, которые реально работают и приносят пользу.

Психология рынка: миновал ли кризис доверия?

Самый нервный период пришелся на момент активного обсуждения закона. Информационный вакуум заполнялся жесткими слухами. Однако когда практика начала проясняться, паника улеглась. Массового бегства иностранцев нет, рынок пережил типичную реакцию на неопределенность.

Трансформация рынка жилья: кто покупает сегодня?

На фоне оттока «визовых» покупателей активизировались другие сегменты: граждане Сербии, местные жители (благодаря ипотеке), балканская диаспора из Европы и США, а также европейские инвесторы (для них ВНЖ часто не главное). Резкого обвала цен нет, но прежняя эмоциональная перегретость ушла. Рынок становится более рациональным.

Влияние ЕС и новые правила легализации застройки

Перспектива вступления в ЕС продолжает подогревать интерес. 13 февраля 2026 года приняты дополнения, которые потенциально открывают двери для оборота объектов без разрешения на использование (upotrebna dozvola). Если механизм заработает, огромный массив «проблемной» недвижимости сможет участвовать в сделках.

Прогноз MD Realty: стоит ли покупать и где именно?

Базовые преимущества Черногории никуда не исчезли. Спрос становится более качественным. Рекомендации:

Инвестиции и сохранение капитала — прибрежные регионы: Будва, Тиват, Котор.

Личное проживание — выбирайте по инфраструктуре, школам и медицине.

Комбинированная стратегия — ищите баланс между туристической популярностью летом и спросом на долгосрочную аренду зимой.

Главный вывод: рынок требует более вдумчивого и профессионального подхода. Но именно там, где уходит хаотичный спрос, открываются надежные возможности для умного покупателя.

💡 Эксперты MD Realty проводят полный аудит недвижимости перед сделкой и помогают с любыми вопросами, включая легализацию.