Рынок коммерческой недвижимости Германии вошел в 2026 год заметно увереннее, чем ожидали многие участники рынка. По данным Cushman & Wakefield, инвестиционный объем в первом квартале достиг 7,55 млрд евро, что на 23% выше результата за тот же период 2025 года, когда он составлял 6,13 млрд евро. Это уже третий подряд первый квартал с положительной годовой динамикой, что для немецкого рынка коммерческой недвижимости выглядит как важный сигнал: рынок капитала постепенно выходит из фазы затяжной просадки.

📉 При этом даже после роста рынок все еще остается ниже исторических ориентиров. Объем сделок в первом квартале 2026 года оказался на 14% ниже пятилетнего среднего уровня и на 29% ниже десятилетнего.

📍 Главная особенность начала года заключается в том, что восстановление идет неравномерно и уже не сводится только к крупнейшим городам. Значительная часть инвестиционной активности сместилась за пределы семи крупнейших рынков Германии. Именно этот сегмент показал наиболее выраженный рост. Объем сделок вне семи крупнейших городов вырос на 59% год к году и достиг 5,12 млрд евро. Более того, 12 из 20 крупнейших сделок квартала были закрыты именно за пределами крупнейших рынков, включая Карст, Бишвайер, Нюрнберг, Киль и Варштайн.

🏬 По структуре спроса рынок тоже выглядит интереснее, чем год назад. Крупнейшим сегментом остались офисные объекты, на которые пришлось 1,66 млрд евро, или 22% общего объема, с ростом на 9% год к году. Но самый заметный рост показали объекты в сфере здравоохранения: на них пришлось 1,23 млрд евро, то есть 16% рынка, и это почти вдвое выше результата первого квартала 2025 года. Логистическая и промышленно-складская недвижимость заняла 18% рынка с объемом 1,35 млрд евро, однако здесь было зафиксировано снижение на 14%. Торговая недвижимость обеспечила 1,21 млрд евро, или 16% общего объема, с умеренным снижением на 4%.

📊 Что именно поддержало рынок в начале года:

— рост интереса к офисному сегменту после глубокой коррекции;
— сильный вклад объектов здравоохранения, в том числе на фоне крупной сделки Aedifica и Cofinimmo;
— активизация сделок за пределами крупнейших городов, где инвесторы начали искать объем и доходность.

💼 Еще один важный признак оживления, это рост сделок с портфелями объектов. Их объем составил около 2,3 млрд евро, что почти на две трети выше результата годом ранее. Доля таких сделок достигла 30% против пятилетнего среднего уровня в 27% и 22% в первом квартале прошлого года.

🌍 Дополнительно усилилось участие иностранного капитала. В первом квартале 2026 года на иностранных инвесторов пришлось 43% всего объема сделок. Это максимальная доля с первого квартала 2022 года.

🏗 Рынок коммерческой недвижимости Германии пока не вернулся к докризисным оборотам, но уже явно перестал находиться в режиме ожидания. Для инвесторов это означает постепенное возвращение ликвидности и более широкий выбор по сегментам. Для продавцов это сигнал, что условия для сделок становятся лучше, чем в 2023–2024 годах.

🔎 Подобрать коммерческую недвижимость в Германии под инвестиционную стратегию, бюджет и целевой сегмент можно на нашем сайте.