На связи Александра Григорьева, компания Аталанта, и сегодня я скажу то, что не все готовы услышать. Прошли те времена, когда квартиру покупали один раз и на всю жизнь. У меня за плечами более 700 сделок, и вот что я поняла: все больше людей стали воспринимать недвижимость как актив. Купили квартиру, за 5 лет она выросла в цене – ее продают и покупают площадь побольше или район получше. Или берут две квартиры вместо одной.

У меня есть постоянные клиенты, с кем мы уже больше 10 лет растим капитал по этой схеме. Начинали с однушки на окраине, и с тех пор она превратилась в две 2-комнатные в 15 минутах от Садового. И собственник – обычный человек, не профессиональный инвестор. Работает всю жизнь учителем в школе, в этом году выпускает 11 класс и увольняется, чтобы жить на доход от аренды (выходит около 180 000 в месяц с двух квартир).

Главное – понять, что происходит с ценой вашей квартиры прямо сейчас. Если она растет, то вы зарабатываете. Если стоит на месте, то вы теряете деньги. Как это понять?

1️⃣ Нет потенциала роста

Инфраструктура района. Строят ли новые станции метро, школы, торговые центры? Если последние пару лет ничего не меняется — тревожный звоночек.

Конкуренция. Зайдите на сайты объявлений. Если аналогичных квартир в вашем районе много и они висят месяцами — спрос низкий. Если квартиры разлетаются быстро — район востребован.

Динамика цен за 2-3 года. Сравните, сколько стоили похожие квартиры раньше и сколько сейчас. Цены стоят на месте — потенциала нет.

Престижность локации. Район деградирует или улучшается? Молодые семьи переезжают или все стараются съехать?

2️⃣ Низкая арендная доходность

Даже если вы не собираетесь сдавать квартиру, цена на аренду — это индикатор того, насколько ваша недвижимость востребована.
Посмотрите, за сколько сдаются похожие квартиры. Это покажет, сколько люди готовы платить за жизнь в этом районе, в этом доме, в такой квартире.

3️⃣ Морально устаревший дом

Даже если внутри квартиры все супер, это не гарантия роста цены. Люди покупают не только метры. Они покупают образ жизни и смотрят на все в комплексе.

Двор. Благоустроенный и приватный – или забитый машинами?

Подъезд. Просторное лобби с колясочной и лапомойкой – или узкие пролеты и унылая краска на стенах?

Соседи. Обеспеченные и адекватные – или сомнительный контингент?

Состояние дома. Свежая постройка, современная инженерия – или старые коммуникации и вечные протечки?

❗️ Потолок цены ограничен состоянием дома. Покупатели скорее выберут квартиру попроще, но в новом доме, чем шикарную, но в морально устаревшем.

Мой совет: если недвижимость не растет в цене – продавайте и вкладывайте туда, где есть рост. А я помогу и с продажей, и с покупкой.