Ещё пять лет назад Бали воспринимали как экзотику для серферов и блогеров — купил виллу, сдал в Instagram, забыл. Сегодня это уже совсем другой разговор. Остров окончательно стал самостоятельным инвестиционным рынком со своей логикой, статистикой и всё более требовательными покупателями. Разбираемся, что стоит за цифрами и кому туда действительно имеет смысл заходить.
Почему именно сейчас
Индонезия — седьмая экономика мира, растущая примерно на 5% в год при инфляции ниже 4%. За последнее десятилетие поток иностранных инвестиций в страну вырос вчетверо, и почти 40% всех туристических доходов государства формирует один остров — Бали.
Цифры турпотока это подтверждают: в 2025 году Бали принял более 7,1 млн иностранных гостей — исторический максимум с ростом на 10% год к году. При этом около 70% иностранных туристов сегодня выбирают виллы и апартаменты вместо отелей — это и есть фундамент спроса, на котором держится рынок аренды.
Есть и менее очевидный фактор: часть капитала британских и американских инвесторов в 2025–2026 годах начала перетекать из ближневосточных рынков — в первую очередь Дубая — в сторону Бали. Причина в геополитической напряжённости на Ближнем Востоке: остров всё чаще рассматривают как политически нейтральную и более спокойную альтернативу.
Рынок повзрослел — и это хорошая новость
Если в 2022–2023 годах на Бали покупали на эмоциях — «понравилось, купил», — то сегодня инвесторы приходят с калькулятором. Рынок перешёл в фазу зрелости: часть локаций уже отыграла свой рост, а часть только набирает обороты, и разница между «купить что угодно» и «купить правильный объект» стала ощутимо больше.
По данным отраслевой аналитики, средняя валовая доходность по всем типам объектов на острове держится около 8,5% годовых. Но разброс внутри этой цифры огромный:
долгосрочная аренда — 4,5–7% годовых;
профессионально управляемые виллы в востребованных зонах под краткосрочную аренду — 8–14%;
виллы в составе управляемых курортных комплексов — доходность может доходить до 17–20% по прогнозным моделям застройщиков.
Разница между нижней и верхней границей объясняется одним словом — управление. Не локация сама по себе и даже не ставка за ночь, а то, насколько профессионально объектом занимаются после сдачи, определяет, получит инвестор реальный доход или красивую презентацию.
Что нужно понимать про юридическую сторону
Иностранцу в Индонезии доступны, по сути, два формата владения. Leasehold — долгосрочная аренда земли на 25–40 лет с правом продления ещё на 25–50 лет, самый распространённый и понятный вариант: договор регистрируется у нотариуса, объект можно перепродать, передать по наследству, сдавать в аренду. Второй формат, Hak Pakai, доступен только при наличии вида на жительство и накладывает ограничения по количеству объектов и площади участка — на практике им пользуются реже.
Для инвестора без ВНЖ (а таких большинство) leasehold — рабочая и понятная схема входа, не требующая переезда или дополнительного статуса в стране.
Убуд: другая сторона Бали
Пляжные локации вроде Чангу и Улувату — это про пляжный отдых и активную ночную жизнь. Убуд — принципиально другая история: джунгли, рисовые террасы, реки и водопады, культурный и духовный центр острова. Сюда едут за тишиной, йогой, природой и медленным темпом жизни — и этот тип туризма показывает стабильный, не подверженный резким модным колебаниям спрос.
В портфеле нашей компании сейчас три проекта в Убуде, рассчитанные на разный бюджет и разную стратегию входа:
Компактный формат. 25 вилл с одной и двумя спальнями, площадь от 50 до 84 м², виды на реку и рисовые террасы, собственный инфинити-бассейн со swim-up баром и ресторан с коворкингом на территории комплекса. Стоимость от $146 000, заявленная доходность около 14,9% годовых. Сдача — III квартал 2027 года. Хороший вариант для первого входа в бали-недвижимость с невысоким чеком.
Средний формат, камерный клуб. Всего 5 вилл с двумя спальнями на берегу реки, с увеличенной приватной территорией — участок от 318 м², терраса свыше 100 м², собственный сад и пруд у каждой виллы. Цена $285 000, доходность около 14% годовых, сдача в I квартале 2027 года. Формат для тех, кто ищет не просто актив, а место, где приятно бывать самому.
Флагманский формат. 12 вилл с двумя-тремя спальнями, площадью от 122 до 210 м², с панорамными видами на джунгли и окнами на закат, в пешей доступности от водопада. Стоимость от $357 000 до $399 000, доходность около 13,6% годовых, сдача уже в июле 2026 года — то есть один из самых близких к завершению проектов в линейке.
Все три работают по схеме leasehold с длинным горизонтом аренды и гарантированным продлением при внесении депозита, находятся на земле, разрешённой под туристическое использование, и управляются одной командой — это важно, учитывая, что именно управление, как мы разобрали выше, определяет реальную доходность объекта.
Кому это подходит
Бали — не рынок для тех, кто ищет самый дешёвый вход или мгновенную спекулятивную прибыль: дешёвого Бали больше нет. Но для инвестора с горизонтом в 3–5 лет, который готов разбираться в объекте, а не просто верить цифре ROI в презентации, остров сегодня даёт редкое сочетание: растущий турпоток, зрелую юридическую базу, разнообразие форматов под разный бюджет — и всё ещё не исчерпанный потенциал роста в локациях вроде Убуда, куда основной капитал пока только начинает разворачиваться.