Rynek kredytów hipotecznych jest nieprzewidywalny, zwłaszcza ostatnio: ceny nieruchomości rosną, podobnie jak inflacja i stopy procentowe. Może właśnie teraz jest najlepszy moment na wejście w pole mieszkaniowe — kto wie, co przyniosą kolejne lata. Pisaliśmy już o kredytach hipotecznych w Polsce, Niemczech i Hiszpanii, a dziś dowiemy się, jak uzyskać kredyt mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii, na Litwie, Łotwie i w Niderlandach.

Wielka Brytania 

Jak to wszystko działa

Obcokrajowcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii, ale będzie to trudniejsze niż w przypadku mieszkańców UK — kredytodawcy dokładniej sprawdzą Państwa i Państwa możliwości.

W Wielkiej Brytanii istnieją dwa główne rodzaje kredytów hipotecznych — kredyty o stałym oprocentowaniu i kredyty o zmiennym oprocentowaniu.

Około 75% kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii jest wydawanych jako kredyty o stałej stopie procentowej. Zazwyczaj są one zaciągane na dwa lata lub pięć lat, a następnie oprocentowanie zmienia się na standardową stopę zmienną. Okres ten wynosi zwykle około 25 lat, ale można uzgodnić inny okres (na przykład 15 lub 35 lat).

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu mogą ulegać wahaniom i są uzależnione od bazowej stopy procentowej. Przez to są bardziej ryzykowne, ale jeśli stopy procentowe nagle spadną, takie pożyczki mogą być opłacalne.

W sumie w Wielkiej Brytanii jest ponad 100 pożyczkodawców, a każdy z nich jest inny. Aby znaleźć odpowiedniego pożyczkodawcę, można na przykład skontaktować się z niezależnym brokerem hipotecznym lub doradcą finansowym. 

Rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii trwa zazwyczaj około 18–40 dni. W szczególnie skomplikowanych przypadkach może to trwać dłużej.

Podstawowe wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego

Jeśli jesteście Państwo obcokrajowcami i chcecie uzyskać kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii, możecie to zrobić na dwa sposoby. Pierwszy jest łatwiejszy, drugi nieco bardziej skomplikowany.

1. Uzyskać kredyt hipoteczny, jeżeli posiada się stałe lub nieokreślone pozwolenie na pobyt.

Kredytodawcy będą zwracać uwagę na następujące punkty:

  • Czas pobytu w Wielkiej Brytanii. Wskazane jest, aby był to okres co najmniej 2 lata.
  • Zatrudnienie. Kredytodawcy zazwyczaj chętnie udzielają kredytów hipotecznych osobom, które pracują na stałe w Wielkiej Brytanii. Należy dostarczyć zaświadczenia o zarobkach z ostatnich trzech miesięcy, formularz P60 od pracodawcy (w przypadku zatrudnienia), w przypadku braku zatrudnienia — zeznania podatkowe (za ostatnie i poprzednie lata).
  • Konto bankowe. Ważne jest, aby otworzyć konto bankowe w Wielkiej Brytanii zaraz po przyjeździe.
  • Depozyt. Jeśli wpłacicie przyzwoitą kwotę jako depozyt (do 25% ceny zakupu nieruchomości) — kredytodawcy będą wobec Was bardziej lojalni.
  • Rating kredytowy. Kiedy przenoszą się Państwo do Wielkiej Brytanii, będą Państwo musieli zbudować punktację kredytową od podstaw. Zasadniczo oznacza to rejestrację do głosowania i płacenie rachunków na czas. Możliwe jest również uzyskanie kredytu hipotecznego bez historii kredytowej, ale liczba dostępnych opcji zostanie zmniejszona i otrzymają Państwo kredyt hipoteczny o wyższej stopie procentowej.

2. Uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli nie posiada się zezwolenia na pobyt stały.

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, trzeba będzie również spełnić wszystkie wymienione wyżej wymagania. Trzeba też mieć jedną z tych wiz:

  • Wiza robocza. Jest to w zasadzie pozwolenie na pracę w Wielkiej Brytanii. Przykładem takiej wizy jest wiza Skilled Worker (do niedawna znana jako wiza Tier 2).
  • Wiza rodzinna. Wiza ta pozwala na zamieszkanie z członkiem rodziny (np. partnerem, dzieckiem lub rodzicem).
  • Wiza brytyjskiego przodka. Z tą wizą można mieszkać w Wielkiej Brytanii przez 5 lat, a następnie przedłużyć ją lub osiedlić się na stałe w Królestwie. Można otrzymać tę wizę, jeśli jest się obywatelem Wspólnoty Narodów (The Commonwealth) i można udowodnić, że jeden z krewnych (rodzice lub dziadkowie) urodził się w Wielkiej Brytanii.

Możliwa wielkość pożyczki i związane z nią koszty

22 września 2022 roku Komitet Polityki Monetarnej Banku Anglii podniósł podstawową stopę procentową z 1,75% do 2,25%. Zmiany te spowodują wyższe oprocentowanie spłat kredytów i zaległości. W sierpniu 2022 roku oprocentowanie 10-letniego kredytu o stałej stopie procentowej wynosiło 3,73%.

Można skorzystać z kalkulatora hipotecznego, aby obliczyć przybliżoną kwotę pożyczki.

Oprócz oprocentowania kredytów hipotecznych należy wziąć pod uwagę dodatkowe opłaty:

  • Opłata aranżacyjna. Pożyczkodawcy pobierają tę opłatę za przetwarzanie pożyczki. Kwota ta waha się od kilkuset do około 2000 funtów (około 2300 euro).
  • Opłata rezerwacyjna. Jest to zaliczka na rezerwację kredytu hipotecznego w wysokości około 100 funtów. Jeśli zmienią Państwo zdanie i zdecydują się nie brać kredytu hipotecznego, prawdopodobnie nie otrzymają Państwo tej kwoty z powrotem.
  • Opłaty za ocenę nieruchomości. Koszty będą się różnić w zależności od wartości nieruchomości, ale zwykle wynoszą od 150 do 1500 funtów.
  • Opłaty dla pośredników hipotecznych. Jeśli wynająć brokera, należy zapłacić około 500 funtów.
  • Opłaty za wcześniejszą spłatę. Niektórzy pożyczkodawcy pobierają również opłatę, jeśli spłacisz swój kredyt hipoteczny wcześniej. Zwykle wynosi ona od 1% do 5% kwoty przedpłaty.

Za pomocą katalogu Realting można wybrać i kupić zakwaterowanie w Wielkiej Brytanii.

Litwa 

Jak to wszystko działa

Cudzoziemcy mogą kupić na Litwie każdą nieruchomość (z wyjątkiem ziemi), ale litewskie banki nie udzielają cudzoziemcom kredytów hipotecznych. Można uzyskać kredyt hipoteczny tylko wtedy, gdy ma się pozwolenie na pobyt w republice.

Kredyty na zakup mieszkań na Litwie są wydawane przez: banki komercyjne, unie kredytowe i inne osoby prawne z publicznej listy instytucji kredytowych prowadzonej przez Bank Litwy.

Można szukać pomocy u pośredników kredytowych. Mogą oni udzielić porady dotyczącej kredytu hipotecznego i sporządzić w Państwa imieniu umowę. Należy jednak pamiętać, że prawdopodobnie trzeba będzie zapłacić za ich usługi. Pośrednikiem kredytowym może być zarówno osoba fizyczna, jak i firma.

Umowa o kredyt mieszkaniowy składa się zazwyczaj z części ogólnej i specjalnej. Częścią tej umowy mogą być jednak także odmienne zasady poszczególnych pożyczkodawców. Mogą tam na przykład przepisać opłatę za zmianę umowy i tym podobne.

Po otrzymaniu oferty wiążącej (oferta osobista, którą pożyczkodawca składa konsumentowi po ocenie jego zdolności kredytowej), można podjąć decyzję w ciągu 30 dni. Dzięki temu będzie czas na porównanie standardowych informacji od kilku pożyczkodawców.

Co należy porównać: rodzaj, wysokość i sposób obliczania stopy procentowej; całkowitą kwotę podaną do zapłaty; roczną stopę procentową całkowitego kosztu pożyczki; wszelkie opłaty pobierane przez pożyczkodawcę.

Ważne. Pożyczkobiorca może odstąpić od umowy pożyczki w terminie 14 dni od jej zawarcia.

Podstawowe wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego

Czyli macie pozwolenie na pobyt na Litwie. Co dalej? Następnie trzeba przestudiować wymagania, które pomogą uzyskać kredyt mieszkaniowy w tym kraju:

1. Trzeba wpłacić zaliczkę w wysokości co najmniej 15%.

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, należy wpłacić jednorazowo co najmniej 15% wartości wybranej nieruchomości. Ważne jest to, że muszą to być własne pieniądze — niedopuszczalne są środki pożyczone lub uzyskane poprzez zastawienie innych nieruchomości.

2. Co najmniej 6 miesięcy stałych dochodów.

Pożyczkodawca oceni Państwa miesięczne dochody z co najmniej ostatnich sześciu miesięcy, a także ich długoterminową stabilność. Jednak to od pożyczkodawcy zależy, co liczy się jako stabilny dochód. Jeśli zarobki są nieregularne lub ryzykowne (na przykład dochody z dywidend, akcji, i tym podobne), kredyt hipoteczny stanie pod znakiem zapytania. Znowu, czy zastosować bardziej rygorystyczne wymagania będzie zależeć od decyzji pożyczkodawcy.

3. Nie więcej niż 40% dochodów (musi iść na kredyt hipoteczny).

Na spłatę kredytu można przeznaczyć nie więcej niż 40% swoich dochodów. Jeśli kredyt mieszkaniowy bierze rodzina, kredytodawca weźmie pod uwagę dochody i zobowiązania finansowe obojga małżonków. Pożyczkodawca może również oszacować Państwa obecne i ewentualne przyszłe wydatki rodzinne (mieszkanie, wyżywienie, paliwo i tym podobne).

4. Dobra historia kredytowa.

Historia kredytowa jest kluczowa dla uzyskania kredytu hipotecznego. Przy ocenie kredytu dla Państwa (i zazwyczaj również dla współmałżonka lub innego współkredytobiorcy) brane są pod uwagę informacje o dotychczasowych kredytach, a także o terminowym płaceniu rachunków. Pożyczkodawcy korzystają z baz danych, aby to wszystko sprawdzić. Jednak każdy pożyczkodawca może oceniać różne aspekty Państwa historii kredytowej na różne sposoby — dlatego sensowne jest skontaktowanie się z więcej niż jednym.

Aby dokładnie zrozumieć, czy przysługuje Państwu kredyt mieszkaniowy na Litwie, należy uważnie przeczytać Regulamin Odpowiedzialnego Pożyczania.

Możliwa kwota pożyczki i związane z nią koszty 

Przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy warto dowiedzieć się, jakie jest średnie oprocentowanie tych pożyczek. Bank Litwy aktualizuje je co miesiąc na swojej stronie internetowej. Na przykład oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, według stanu na sierpień 2022 roku, wynosiło 2,74%, rok temu było to 2,15%.

Kredyty na Litwie dzielą się na dwie główne, znane nam już kategorie: oprocentowanie zmienne (gdy stopa procentowa zmienia się regularnie) i oprocentowanie stałe (które nie zmienia się przez cały okres trwania umowy).

Ważne. Każdy pożyczkodawca ustala oprocentowanie indywidualnie według swoich wewnętrznych zasad. Prawo nie reguluje tej kwestii. Dlatego należy pamiętać, aby porównać oferty kilku pożyczkodawców.

Podpisując umowę w obcej walucie, trzeba pamiętać, że miesięczne płatności mogą znacznie wzrosnąć ze względu na wahania kursów walut.

 Można użyć kalkulatora hipotecznego, aby dokonać przybliżonych obliczeń.

Przy załatwianiu kredytu należy wziąć pod uwagę koszty powiązane: opłaty notarialne wynoszą zwykle około 0,45% wartości nieruchomości, minimalna opłata za obsługę (1 euro miesięcznie), opłata za wpis do hipoteki (około 8,60 euro).

Można wybrać i kupić zakwaterowanie na Litwie korzystając z katalogu Realting.

Łotwa 

Jak to wszystko działa

Kredyty hipoteczne mogą być zaciągane na Łotwie zarówno przez mieszkańców, jak i obcokrajowców. Można to zrobić dość łatwo i szybko, ale stawki tutaj mogą nie być tak korzystne, jak w innych krajach UE.

Popyt na kredyty mieszkaniowe na Łotwie znacznie wzrósł po zmianach w ustawie imigracyjnej przyjętych w 2010 roku. Atrakcyjność tych zmian: Cudzoziemcy w zamian za inwestycje i zakup nieruchomości na Łotwie mogą uzyskać pozwolenie na pobyt czasowy na 5 lat oraz wizę Schengen.

Ważne. Od 22 września 2022 roku rząd Łotwy dostosował poprawki dla Rosjan. Teraz nie będą mogli przedłużyć pozwolenia na pobyt, jeśli zostało ono uzyskane w drodze inwestycji lub zakupu nieruchomości na Łotwie. Dotychczasowe zezwolenia na pobyt zostaną cofnięte 1 września 2023 roku. Aby ponownie uzyskać pozwolenie na pobyt, należy udowodnić, że zna się język łotewski. Ta sama zasada dotyczy osób otrzymujących dokument pobytowy po raz pierwszy.

Podstawowe wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego

Zasadniczo łotewskie banki udzielają kredytów hipotecznych na zakup mieszkań, domów lub nieruchomości komercyjnych, ale prawie nie udzielają kredytów na zakup niezabudowanych gruntów pod prywatną zabudowę.

Jakie wymagania należy spełnić, aby banki łotewskie udzieliły nam kredytu hipotecznego:

  • dostarczyć dokumenty potwierdzające tożsamość;
  • potwierdzić stałe dochody (jeśli zarabiają Państwo na terytorium Republiki Łotewskiej — będzie to plus); 
  • okazać notarialną zgodę współmałżonka na zakup mieszkania lub innej nieruchomości na Łotwie na kredyt;
  •  otworzyć konto w banku, w którym rejestruje się kredyt hipoteczny;
  • wypełnić kwestionariusz bankowy;
  • dostarczyć dokumenty z wynikami wyceny nieruchomości (przeprowadzonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę majątkowego).

Co wpłynie na uzyskanie kredytu na najkorzystniejszych warunkach: dobra historia kredytowa, wysokie miesięczne dochody, posiadanie akcji i papierów wartościowych, dostępność poręczyciela, brak innych zobowiązań kredytowych.

Możliwa kwota pożyczki i związane z nią koszty

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na Łotwie, trzeba mieć już około 30-40% wartości nieruchomości. Kredyty hipoteczne dla obcokrajowców wydawane są najczęściej w kwocie od 150 000 do 250 000 euro. Na podstawie tych dwóch faktów, możemy stwierdzić, że w hipotece może być podjęte koszt obiektu między 200 000 a 500 000 euro. 

Roczna stopa procentowa pożyczki dla obywateli zagranicznych wynosi obecnie około 6-7% (dla obywateli Łotwy będzie niższa). Z reguły stawka będzie ustalana indywidualnie, na podstawie Państwa możliwości, zwłaszcza finansowych. Również wysokość kredytu będzie zależała od rodzaju obiektu: jeśli na przykład kupujemy mieszkanie w nowym budynku, ale nie w starym domu, możemy otrzymać kredyt na większą kwotę.

Kredyty hipoteczne na Łotwie, co do zasady, nie więcej niż 10 lat, ale są przypadki, gdy termin może być zwiększony. Silnie zależy to od wieku klienta: jeśli nieruchomość kupuje osoba młoda, prawdopodobnie otrzyma maksymalny okres. Istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu i nie ma żadnych kar ustawowych.

Dodatkowe koszty związane ze wzięciem kredytu hipotecznego obejmują: otwarcie konta w banku, w którym bierze się kredyt hipoteczny (zazwyczaj nie więcej niż 200 euro); uiszczenie opłat bankowych za rozpoczęcie i obsługę kredytu (do 2% kwoty kredytu); uiszczenie opłaty państwowej za zarejestrowanie kredytu w Rejestrze Gruntów (0,1% kwoty kredytu); oraz ubezpieczenie nieruchomości na okres jednego roku (będzie to koszt około 110 euro).

Uwaga. Rejestr gruntów jest agencją państwową, która rejestruje prawa i obowiązki związane z nieruchomościami.

Można skorzystać z kalkulatora hipotecznego, aby dokonać oszacowania.

Za pomocą katalogu Realting można wybrać i kupić zakwaterowanie na Łotwie.

Niderlandy

Jak to wszystko działa

Nie ma żadnych ograniczeń dla obcokrajowców kupujących nieruchomości w Niderlandach. Trzeba jednak mieszkać w Niderlandach i być zameldowanym w gminie (gemeente), aby uzyskać kredyt hipoteczny. Jeśli chodzi o zatrudnienie, to firma może mieć siedzibę za granicą, ale wynagrodzenie musi być koniecznie w euro.

W Niderlandach istnieją dwa główne rodzaje kredytów hipotecznych: liniowe i rentowe.

Liniowy kredyt hipoteczny jest wtedy, gdy kredytobiorca spłaca kredyt w równych ratach. To znaczy, że każdego miesiąca spłacana jest stała część kapitału plus odsetki, które narosły od pozostałego salda. Stopniowo, zaległe zadłużenie maleje, a zatem zmniejsza się również kwota, którą musisz zapłacić.

Hipoteka rentowa to sytuacja, w której kredytobiorca co miesiąc dokonuje takiej samej wpłaty do końca okresu spłaty. Subtelność polega tu na tym, że w ramach tej kwoty udział w płatności stale zmienia się na korzyść kapitału i odsetek od niego. Na początku spłacane są odsetki, ale kapitał praktycznie nie jest spłacany. Oznacza to, że od kurczącego się salda przez długi czas naliczane są odsetki. Dlatego ta opcja prawdopodobnie będzie kosztować więcej.

Ludzie zazwyczaj wybierają jeden z tych dwóch rodzajów kredytów hipotecznych, ponieważ tylko one kwalifikują się do ulgi podatkowej na odsetki, do której dąży każdy w Niderlandach. W tej chwili jest to 43%, ale na początku nowego roku będzie to 40%. Oznacza to, że urząd skarbowy odda Państwu 40% odsetek, które zarobiliście na pożyczce. Zatem podatek dochodowy zostanie znacznie odchudzony, a całkowity miesięczny koszt kredytu może spaść o ponad jedną trzecią.

W Niderlandach istnieje również termin zwany Krajową Gwarancją Hipoteczną, czyli NHG. Krótko mówiąc, jest to Państwa zabezpieczenie na wypadek nagłej sytuacji, takiej jak bezrobocie czy niepełnosprawność. Jeśli więc zdarzy się coś strasznego, NHG znajdzie jakieś rozwiązanie lub pokryje pozostały dług. 

NHG będzie kosztował 0,6% kwoty kredytu hipotecznego. Pieniądze te można jednak szybko spłacić, ponieważ pożyczkodawcy oferują niższe oprocentowanie tym, którzy wybierają NHG przy zawieraniu transakcji. Również w tym przypadku urząd skarbowy przekaże Państwu zwrot 1% ceny zakupu. Warto też pamiętać, że NHG jest dostępny tylko dla kredytów hipotecznych o maksymalnej kwocie 355 000 euro. 

Główne wymagania dotyczące kredytu hipotecznego 

Kredyt hipoteczny w Niderlandach jest zwykle ustalany na maksymalnie 30 lat. Oto główne rzeczy, które musisz spełnić przy zaciąganiu kredytu hipotecznego:

  • Ważny paszport.
  • BSN (numer służby obywatelskiej). 
  • Pozwolenie na pobyt (jeśli nie są Państwo obywatelami UE/EOG).
  • Sześć miesięcy do pięciu lat pobytu w kraju (najlepiej). Partner (jeśli jest) musi również mieszkać w kraju razem z Państwem, nawet jeśli polegacie tylko na własnych pieniądzach przy zakupie nieruchomości.
  • Dobra historia kredytowa. Dzięki temu pożyczkodawca będzie mógł zaoferować lepsze oprocentowanie kredytów hipotecznych.
  • Status zatrudnienia. Idealna jest pełnoetatowa praca w Niderlandach. Jeśli prowadzi się działalność gospodarczą, trzeba mieć co najmniej trzyletnią historię dochodów. Pracownicy tymczasowi lub studenci studiów podyplomowych muszą złożyć oświadczenie pracodawcy (werkgeversverklaring).

Pamiętajmy, że zawsze możemy skontaktować się z doradcą hipotecznym. Oprócz wielu holenderskich doradców, w Niderlandach działa również kilku zagranicznych doradców hipotecznych. Jeśli nie mówi się po holendersku, ta opcja jest szczególnie pomocna.

Możliwa kwota kredytu i związane z nią koszty

Gdy nabywamy nieruchomość za pomocą kredytu hipotecznego, dostępne dla nas oprocentowanie będzie zależało od następujących czynników: wielkości depozytu oraz długości okresu, na jaki planujemy ustalić oprocentowanie kredytu hipotecznego. Standardowe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Niderlandach wynosi obecnie około 4,32%.

Co ciekawe, w Niderlandach można uzyskać kredyt hipoteczny do 100% wartości domu (ale wtedy oprocentowanie będzie wyższe). Kolejny niuans: w większości przypadków trzeba spłacić do 10-20% całkowitej kwoty każdego roku. Jeśli spłacimy więcej niż to, możemy być zmuszeni do zapłacenia kary.

Można skorzystać z kalkulatora hipotecznego, aby obliczyć swój maksymalny kredyt hipoteczny.

Jakich dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego należy się spodziewać: 

  • Opłaty za ocenę — obecnie koszt około 300-500 euro.
  • Opłata doradcy hipotecznego (może wynosić od 1500 do 3000 euro).
  • Ubezpieczenie na życie i inne opłaty administracyjne (koszty zaczynają się od 150 euro).
  • Opłaty notarialne będą kosztować około 1500 euro.

Dobra wiadomość jest taka, że ulga podatkowa dotyczy również tych dodatkowych wydatków. Oznacza to, że za kilka miesięcy część wpłaconej przez Państwa kwoty zostanie zwrócona.

Korzystając z katalogu Realting można wybrać i kupić zakwaterowanie w Niderlandach.