Офисный рынок Будапешта постепенно восстанавливается после периода слабого спроса, который начался после пандемии и распространения гибридного формата работы. По свежему обзору коммерческой недвижимости, опубликованному со ссылкой на данные Национального банка Венгрии, рынок входит в новую фазу: спрос на качественные офисные помещения возвращается, а новое предложение остаётся ограниченным для открытого коммерческого рынка.

📊 В четвёртом квартале 2025 года доля свободных офисных площадей в Будапеште составила 12,5%. Это на 1,6 процентного пункта ниже, чем годом ранее. По данным Budapest Research Forum за первый квартал 2026 года, показатель продолжил снижаться и достиг 12%.

🏙 Это важный сигнал для рынка. После 2020 года многие компании сокращали офисные площади из-за удалённой и гибридной работы. Сейчас ситуация постепенно меняется: всё больше работодателей возвращают сотрудников в офисы хотя бы на часть недели, что поддерживает заполняемость современных бизнес-центров.

📈 При этом Будапешт движется в одном направлении с другими столицами Центральной и Восточной Европы. После роста доли свободных площадей в 2020–2023 годах многие региональные рынки начали показывать снижение вакантности. По текущим показателям Будапешт близок к Бухаресту и Софии, хотя пока уступает Праге, где доля свободных площадей составляет около 5,9%, а также Варшаве.

🏗 Формально новое строительство в Будапеште остаётся значительным. В конце 2025 года в городе строилось около 426 000 м² офисных площадей, что соответствует 9,6% существующего фонда. Однако значительная часть этих проектов предназначена для государственных учреждений и будет выкупаться по модели зданий под ключ.

📌 Это означает, что влияние нового строительства на открытый рынок аренды будет ограниченным. Для частных арендаторов предложение качественных современных площадей может расти медленнее, чем кажется по общему объёму строительства.

🌱 Одновременно рынок становится более избирательным. Компании всё чаще выбирают современные, энергоэффективные здания, которые соответствуют требованиям устойчивого развития. Старые и менее эффективные объекты, напротив, сталкиваются с устойчиво высоким уровнем свободных площадей.

🔑 Основные факторы, которые сейчас меняют баланс на офисном рынке Будапешта:

— снижение доли свободных площадей с 12,5% до 12%;
— возвращение сотрудников в офисы после периода активной удалённой работы;
— ограниченное новое предложение для частного коммерческого рынка;
— рост спроса на современные и энергоэффективные здания;
— постепенное устаревание офисов класса B.

💼 Дополнительную поддержку рынку может дать изменение экономической стратегии Венгрии. Власти делают больший акцент на развитие услуг с высокой добавленной стоимостью, а также на привлечение инвесторов из Западной Европы и США. Если в страну будут активнее заходить сервисные центры и компании деловых услуг, основной спрос на офисы придётся именно на Будапешт.

🏦 Улучшение инвестиционного фона также играет роль. Доходность 10-летних государственных облигаций Венгрии снизилась примерно с 7% до 5,8%. Это уменьшает премию за риск, поддерживает восприятие страны инвесторами и может повышать привлекательность недвижимости по сравнению с инструментами с фиксированной доходностью.

🏢 Для собственников качественных офисных зданий это создаёт более сильную позицию. Если спрос продолжит восстанавливаться, а новое предложение для коммерческого рынка останется ограниченным, переговорный баланс может постепенно сместиться в пользу арендодателей.

📊 По оценке авторов обзора, в следующих рыночных циклах доля свободных офисных площадей в Будапеште может опуститься ниже 10%. Такой сценарий возможен, если спрос на современные здания продолжит расти, а устаревшие объекты будут постепенно выводиться с рынка или адаптироваться под другие функции.

🏡 Для инвесторов это означает, что Будапешт снова становится рынком, за которым стоит внимательно следить. Наиболее перспективными выглядят современные офисные здания, объекты после качественной модернизации, а также недвижимость в локациях с высокой деловой активностью и хорошей транспортной доступностью.

🔎 Посмотреть недвижимость в Венгрии под инвестиционные цели или собственное использование можно на нашем сайте.