🏘️ В Болгарии на рынке жилой недвижимости фиксируется заметный разворот: в Софии и других крупных городах предложение жилья впервые за 12 лет стало выше спроса. По данным Address Real Estate, опубликованным Fakti.bg, рынок выходит из длительного периода, когда продавцы обладали более сильной переговорной позицией, а покупатели конкурировали за ограниченное количество объектов.

💡 Ключевой сигнал рынка — одновременное снижение числа новых покупателей и рост числа продавцов. В начале 2026 года количество новых покупателей сократилось примерно на 10%, тогда как число новых продавцов выросло примерно на 26% год к году. Это меняет саму механику рынка: дефицит предложения больше не является главным фактором, поддерживающим активность сделок.

Что показывает текущая статистика:

— предложение жилья в Софии и крупных городах впервые с 2014 года превысило спрос;
— число новых покупателей снизилось примерно на 10%;
— количество новых продавцов выросло примерно на 26% год к году;
— сделки в четырёх крупнейших городах Болгарии сократились примерно на 12–17%.

🏙️ Наиболее устойчивой остаётся София, где снижение сделок оказалось более умеренным, около 10%. В Пловдиве, Варне и Бургасе охлаждение активности заметнее. При этом цены пока не демонстрируют разворота вниз. По данным Address Real Estate, в Софии двухкомнатные квартиры подорожали примерно на 17% год к году, а трёхкомнатные почти на 22%. Во Варне рост по отдельным типам жилья достигал 21–24%.

🏦 Дополнительным фактором стал переход Болгарии на евро с 1 января 2026 года. До вступления страны в еврозону часть покупателей стремилась заранее вложить капитал в недвижимость, ожидая дальнейшего роста цен и большей финансовой стабильности. После завершения этого этапа рынок постепенно теряет часть импульсного спроса и начинает сильнее зависеть от реальных доходов покупателей, качества объектов и их ликвидности.

Как изменение баланса отразится на рынке:

— объекты с завышенной ценой будут дольше оставаться в экспозиции;
— типовые квартиры без сильной локации или качественного ремонта столкнутся с более жёсткой конкуренцией;
— покупатели будут активнее торговаться и сравнивать предложения;
— наиболее ликвидные квартиры в хороших районах сохранят спрос, но сделки будут проходить медленнее.

⏱️ Для покупателей новая фаза означает более комфортные условия. Если в предыдущие годы многие решения принимались быстро из-за страха упустить объект, то теперь средний цикл сделки увеличивается. По данным Address Real Estate, покупателю требуется около 10 просмотров, а сам процесс занимает примерно 2,5–3 месяца. Скидки пока остаются умеренными, обычно в диапазоне 2,000–4,000 евро, но сама возможность переговоров становится заметно выше.

📩 Подходящие варианты недвижимости Болгарии можно посмотреть на на нашем сайте.