В Армении продолжается строительный бум, но ключевой показатель сейчас не столько объём нового предложения, сколько скорость его поглощения рынком. По данным JAMnews, анализ сайтов новостроек показывает, что более половины квартир в готовых к заселению домах уже проданы. В зависимости от локации и проекта доля распроданности готовых объектов часто находится в диапазоне 40–70%.

💡Покупательский спрос сохраняется даже после нескольких лет активного роста цен и постепенного сворачивания государственных стимулов. Масштаб рынка хорошо виден по кадастровой статистике. В 2025 году в Ереване было зарегистрировано 74 458 сделок с недвижимостью. Это на 8% больше, чем в 2024 году, когда показатель составлял 68 914 сделок. Около 21 тыс. сделок пришлось на покупку квартир в многоквартирных домах, причём 15 тыс. из них, или 72%, были совершены именно в Ереване. Более половины всех сделок купли-продажи жилья в столице пришлись на квартиры в новостройках, а 89% покупателей приобретали жильё напрямую у застройщиков.

Почему покупатели продолжают выбирать новостройки:

— налоговый возврат по ипотеке сделал покупку нового жилья финансово выгоднее для части официально трудоустроенных покупателей;
— в новостройках ниже риск устаревших инженерных систем, изношенных лифтов и проблем с канализацией, характерных для части старого фонда;
— покупка напрямую у застройщика воспринимается как более понятная юридическая модель;
— у новых объектов выше ожидаемая ликвидность при перепродаже или сдаче в аренду;
— для диаспоры квартира в Ереване часто является не только инвестицией, но и «точкой возвращения» в страну.

💼 Однако с 2025 года налоговый возврат больше не применяется к новым покупкам в Ереване, за исключением объектов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 2022 года. Для ипотек, оформленных после 1 января 2025 года, также установлен квартальный лимит возврата в 750 тыс. драмов. Дальше льгота будет постепенно сокращаться и в регионах: с 2027 года ограничения затронут Арагацотн, Арарат, Армавир и Котайк, а с 2029 года программу планируется прекратить почти по всей стране, кроме отдельных приграничных населённых пунктов.

Это означает, что высокий спрос 2025–2026 годов частично имеет инерционный характер. Покупатели всё ещё заходят в проекты, которые сохраняют право на налоговый возврат, а застройщики пользуются эффектом накопленного спроса. Но по мере завершения старых разрешений рынок будет всё меньше зависеть от субсидии и всё больше от реальных доходов покупателей, качества проекта, арендной доходности и способности объекта сохранять стоимость.

При этом Grant Thornton Armenia отмечает, что в 2025 году общий объём сделок с недвижимостью в стране снизился на 1,61%, но Ереван, наоборот, показал рост на 8,04%. В регионах количество сделок сократилось на 5,33%. Продажи квартир в многоквартирных домах выросли на 34%, а значит, спрос концентрируется именно в городском квартирном сегменте.

Как это может изменить рынок в ближайшие годы:

— готовые и почти завершённые проекты будут иметь преимущество перед ранними стадиями строительства, потому что покупатели станут осторожнее относиться к срокам;
— объекты с правом на налоговый возврат будут сохранять дополнительную премию, пока такие предложения остаются на рынке;
— районы за пределами центра Еревана и ближайшие города, включая Абовян, могут получить дополнительный спрос из-за более низкого порога входа;
— вторичный рынок сохранит спрос среди покупателей, которым нужно быстрое заселение или более доступный бюджет;
— после завершения налогового стимула рынок станет более чувствительным к цене, качеству строительства и репутации девелопера.

⏱️ Для покупателей высокий уровень распроданности новостроек в Ереване означает, что в выигрыше будут проекты с понятной документацией, хорошей локацией, реальным сроком сдачи и продуктом, который подходит не только для перепродажи, но и для жизни или долгосрочной аренды.

🔍Планируете купить квартиру в новостройке в Армении? На Realting можно сравнить актуальные предложения в Ереване и других городах, изучить цены по районам, выбрать объект от застройщика или агентства и оценить потенциал покупки для проживания, аренды или долгосрочных инвестиций.