После введения евро в начале 2026 года рынок недвижимости Болгарии постепенно переходит от ажиотажного спроса к более спокойной и предсказуемой фазе. По данным Novinite со ссылкой на обзор Arco Real Estate за I квартал, количество сделок снизилось по сравнению с исключительно активным 2025 годом, но общий спрос остаётся устойчивым. Покупатели просто стали осторожнее и тратят больше времени на принятие решения.

📊 Это важный сдвиг для рынка. В 2025 году ожидание перехода на евро само по себе подогревало спрос: часть покупателей старалась успеть приобрести жильё до окончательной смены валюты, рассчитывая на дальнейший рост цен и повышение ликвидности объектов. Теперь евро уже введён, и рынок начинает возвращаться от эмоционального спроса к более рациональной модели выбора.

🏡 По оценкам аналитиков, покупатели стали внимательнее смотреть не только на цену, но и на качество объекта. Всё большее значение имеют локация, уровень строительства, инфраструктура района и долгосрочная стоимость недвижимости. Продавцы тоже адаптируются к новой ситуации: они чаще выставляют более реалистичные стартовые цены и проявляют большую готовность к переговорам.

📈 Контекст здесь важен. Болгарский рынок прошёл через сильный цикл роста: по данным Eurostat, которые приводит Novinite, цены на жильё в Болгарии выросли на 157% с 2015 года до конца 2025 года. Это один из самых высоких показателей в ЕС за десятилетие. Для сравнения, в среднем по Евросоюзу жильё за тот же период подорожало на 64,9%.

📍 В 2025 году рост был особенно заметен в крупных городах. По данным ADDRESS Real Estate, которые также приводит Novinite, цены в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе выросли на 15–20%. Это объясняет, почему после перехода на евро рынок не обвалился, а скорее перешёл в фазу нормализации: значительная часть будущего евро-эффекта уже была заложена в цены заранее.

🏗 Основной спрос по-прежнему сосредоточен в жилом сегменте. По данным Arco Real Estate, на жилую недвижимость приходится 92% всех запросов покупателей. Наиболее востребованы трёхкомнатные квартиры, которые формируют 57% интереса, за ними идут двухкомнатные объекты с долей 28%. Однокомнатные квартиры сохраняют стабильный спрос со стороны инвесторов, а в городах по-прежнему высоко ценятся гаражи и кладовые из-за хронического дефицита парковочных мест.

📌 Сейчас структура спроса выглядит так:

— жилая недвижимость: 92% запросов покупателей;
— трёхкомнатные квартиры: 57% интереса;
— двухкомнатные квартиры: 28%;
— однокомнатные квартиры: стабильный инвестиционный спрос;
— гаражи и кладовые: высокий спрос в городах из-за нехватки парковки.

🏦 Ипотечный рынок также остаётся устойчивым. По данным Registry Agency, в I квартале 2026 года в Болгарии было зарегистрировано 13 706 ипотек, почти столько же, сколько за аналогичный период прошлого года. Это показывает, что банковское финансирование продолжает поддерживать рынок, даже если сами сделки закрываются медленнее.

🌊 Географически София остаётся главным центром активности, тогда как региональные города и черноморское побережье показывают более заметное замедление после сильного инвестиционного спроса в предыдущий период. Это делает рынок более избирательным: качественные объекты в сильных локациях сохраняют интерес покупателей, а менее ликвидные предложения начинают требовать более гибкой цены.

📊 В результате Болгария входит не в фазу резкого снижения, а в фазу более здорового баланса между покупателями и продавцами. Для инвесторов это означает, что прежняя логика покупки только из-за ожидания евро уже ослабла. На первый план выходят фундаментальные параметры объекта: район, качество строительства, транспортная доступность, ликвидность и потенциал аренды.

🔎 Посмотреть доступные объекты недвижимости в Болгарии для проживания или инвестиций можно на нашем сайте.