Испанский рынок жилья в 2026 году выглядит устойчиво со стороны спроса, но всё сильнее упирается в нехватку нового предложения. Именно так ситуацию описывает BBVA Research в мартовском обзоре сектора недвижимости. По оценке банка, спрос на жильё в стране продолжат поддерживать занятость, рост зарплат и миграция. Однако рынок не может быстро ответить достаточным объёмом нового строительства, поэтому количество сделок будет ограничено, а цены сохранят сильное восходящее давление.

📊 Ключевой вывод отчёта выглядит парадоксально только на первый взгляд. BBVA ожидает, что в 2026 году продажи жилья в Испании сократятся на 1,6%, но цены при этом вырастут на 10,2%. В 2027 году, по их прогнозу, продажи покажут лишь слабый рост на 1,1%, а рост цен замедлится до 6,8%, однако останется высоким. Это означает, что рынок не сталкивается с нехваткой покупателей. Он сталкивается с нехваткой готовых объектов.

💼 Причина устойчивого спроса, по оценке BBVA, вполне конкретна. Рынок жилья поддерживают сразу несколько фундаментальных факторов:

— сильный рынок труда;
— рост доходов и зарплат;
— высокий миграционный приток.

Особенно важен именно демографический компонент. В отчёте говорится, что чистая миграция составляет около 550,000 человек в год, а формирование новых домохозяйств остаётся на уровне около 200,000 в год.

🏗 На стороне предложения проблема уже не выглядит временной. BBVA прогнозирует, что количество новых строительных лицензий будет расти в среднем на 12,5% в течение двух лет и достигнет примерно 160,000 единиц в год. Но даже этого недостаточно, чтобы закрыть накопленный разрыв между спросом и строительством. По расчётам банка, к 2027 году совокупный дефицит жилья в Испании будет находиться около отметки 800,000 домов и квартир. То есть рынок действительно строит больше, чем раньше, но всё равно слишком мало по отношению к реальной потребности.

🌍 Сейчас рынок Испании движется не за счёт спекулятивного ажиотажа, а за счёт структурного дефицита. Пока занятость остаётся высокой, доходы поддерживают спрос, а миграция продолжает увеличивать число домохозяйств, давление на цены будет сохраняться. Иными словами, проблема не в том, что спрос может исчезнуть. Проблема в том, что рынок не успевает создавать достаточное количество нового жилья.

⚖️ В отчёте есть и ещё один важный фоновой вывод. BBVA отмечает, что рентабельность строительного сектора в Испании остаётся низкой по европейским меркам. Рентабельность собственного капитала в строительстве выросла до 4,1% в 2024 году, но всё ещё на 12,5 процентного пункта ниже исторического среднего уровня для Франции и Германии. Это означает, что даже само строительство не работает в настолько комфортных условиях, чтобы резко и быстро нарастить объёмы.

🔎 Если смотреть на это с практической стороны, то такая ситуация обычно означает одно: в условиях ограниченного предложения ключевым фактором становится не ожидание более дешёвого входа, а доступ к качественным и ликвидным объектам. Посмотреть недвижимость в Испании под ваш бюджет и цели можно на нашем сайте.