Экспертные рекомендации от My Space Real Estate, агентства, входящего в TOP-5 компаний по недвижимости Кипра.
До 15 июня 2026 года на Кипре действует переходный период, который позволяет покупателям недвижимости воспользоваться льготной ставкой 5% НДС вместо стандартных 19%. Для рынка это не просто техническая норма закона — это реальное финансовое окно возможностей, особенно для покупателей объектов премиального сегмента.
Разбираемся, кто может воспользоваться льготой, при каких условиях и сколько можно сэкономить.
Что изменилось в законодательстве?
В 2023 году Кипр привёл нормы применения пониженной ставки НДС в соответствие с европейскими требованиями. Были введены новые ограничения:
• 5% НДС применяется к первым 130 м² жилой площади
• максимальная стоимость жилья для применения льготы — до €475 000
• при стоимости до €350 000 льгота применяется полностью
• при стоимости от €350 000 до €475 000 льгота применяется частично
• при стоимости свыше €475 000 пониженная ставка не применяется (действует стандартный НДС 19%)

Однако для проектов, по которым разрешение на строительство (planning permit) было получено или заявка подана до 31 октября 2023 года, предусмотрен переходный режим. Именно он и формирует текущее «окно возможностей».
В чём суть переходного периода до 15 июня 2026 года?
Если объект:
• имеет разрешение на строительство, полученное до 31 октября 2023 года
или
• заявление на разрешение было подано до этой даты,
и при этом покупатель подаст заявление на применение льготной ставки до 15 июня 2026 года,
➡ возможно применение прежних правил 5% НДС.
По старой схеме:
• 5% применялся к первым 200 м² жилой площади
• отсутствовали жёсткие ценовые ограничения для премиальных объектов
Для крупных и дорогих вилл это принципиально меняет экономику сделки.
Пример: Melrose Villas
Рассмотрим виллу в проекте Melrose Villas в престижном центре Лимассола в районе Агиос Тихонас
• Стоимость: €1 700 000
• Общая площадь (включающая basement): 297 м²
• Разрешение на строительство получено до 31 октября 2023 года
Поскольку для расчетов используется показатель жилой площади, а она не превышает 200 м², то при соблюдении всех условий переходного периода может применяться ставка 5% на весь объект (297 м²).
Расчёт:
НДС при 5%:
€1 700 000 × 5% = €85 000
НДС при 19%:
€1 700 000 × 19% = €323 000
Экономия:
€238 000
Разница почти в четверть миллиона евро делает переходный режим особенно значимым для сегмента luxury.
Комментарий эксперта рынка
По словам Виктории Яцюта — девелопера, руководителя агентства недвижимости My Space и эксперта рынка Кипра:
«Сегодня мы видим повышенный интерес к объектам, подпадающим под переходные положения. Для покупателей премиальной недвижимости это стратегический момент: возможность применить 5% НДС к крупному объекту фактически снижает входной бюджет на сотни тысяч евро. После 15 июня 2026 года такой опции больше не будет, и сделки будут рассчитываться уже по новым, более строгим правилам.»
Почему это важно именно сейчас?
1. Переходный режим имеет чёткий срок окончания — 15 июня 2026 года.
2. После этой даты применяются новые ограничения.
3. Экономия на премиальных виллах может превышать €200 000.
4. Количество проектов, подпадающих под старые разрешения, ограничено.
Рынок уже реагирует: объекты с «подходящими» разрешениями рассматриваются покупателями быстрее.
Что должен учитывать покупатель?
• статус разрешения на строительство
• дату подачи planning permit
• соблюдение требований к основному месту проживания
• корректность подачи заявления в Налоговый департамент
Рекомендуется проводить юридическую проверку конкретного объекта до подписания договора.
Итак, переходный период до 15 июня 2026 года — это временное, но значимое преимущество для покупателей недвижимости на Кипре.
• Для элитных проектов вроде Melrose Villas разница между 5% и 19% НДС может составлять сотни тысяч евро.
• В условиях ужесточения регулирования именно сейчас формируется редкая комбинация факторов:
законодательное окно + премиальный продукт + ощутимая финансовая выгода.
• После июня 2026 года этот сценарий станет историей.

My Space Real Estate
+357 95 129 336
www.myspace.com.cy
www.melrose.com.cy