Власти Бали приняли новое региональное регулирование Provincial Regulation No. 3/2026, направленное на защиту прибрежных территорий и пляжей. Документ вводит дополнительные ограничения на строительство вблизи береговой линии и усиливает контроль за использованием земель в прибрежных зонах.

Важно отметить, что это региональный нормативный акт провинции Бали, а не национальный закон Индонезии. Он регулирует вопросы доступа к пляжам, защиты природных территорий и контроля за строительством рядом с береговой линией.

📊 Причиной ужесточения регулирования стал быстрый рост туризма и строительной активности на острове. По данным статистического агентства Badan Pusat Statistik, в 2025 году Бали посетили около 6,95 млн иностранных туристов, что на 9,7 % больше, чем годом ранее. Только в декабре 2025 года остров принял 572,668 иностранных туристов.

Такой поток усиливает нагрузку на инфраструктуру и особенно на прибрежные районы, которые остаются наиболее популярными для строительства вилл, отелей и инвестиционной недвижимости.

📜 Новое регулирование направлено на несколько ключевых задач:

— защиту береговой линии и природных экосистем;
— сохранение публичного доступа к пляжам;
— контроль строительства в прибрежных зонах;
— предотвращение хаотичной застройки туристических районов.

Фактически власти пытаются ограничить ситуацию, когда прибрежные территории постепенно переходят под контроль частных вилл и гостиничных комплексов.

🌍 Для рынка недвижимости это имеет прямое значение, поскольку именно прибрежные районы формируют основной инвестиционный спрос на острове.

Наиболее популярные локации для покупки недвижимости:

— Чангу;
— Семиньяк;
— Улувату;
— Санур.

Во многих проектах близость к океану является главным фактором стоимости, поэтому любые ограничения строительства возле побережья напрямую влияют на рынок вилл и курортной недвижимости.

📈 Новые правила не запрещают инвестиции в недвижимость на Бали, но делают юридическую проверку объектов ещё более важной. Наибольшие риски могут возникать у следующих типов проектов:

— участки рядом с береговой линией;
— виллы в прибрежных зонах;
— проекты с неясным статусом земли;
— девелоперские проекты без полного набора разрешений.

При этом качественные проекты могут даже выиграть от нового регулирования. Ограничение хаотичной застройки часто приводит к дефициту предложения в премиальных локациях, что поддерживает стоимость недвижимости и повышает её ликвидность.

📊 В результате влияние нового закона на рынок будет неоднозначным. В краткосрочной перспективе часть девелоперских проектов может столкнуться с дополнительными согласованиями или пересмотром параметров строительства.

Однако в долгосрочной перспективе усиление контроля над прибрежной застройкой скорее положительно влияет на рынок недвижимости. Оно помогает сохранить привлекательность побережья, ограничивает избыточное строительство и повышает ценность объектов в легальных проектах.

Для инвесторов это означает одно: новое регулирование хоть и повышает барьер входа в прибрежный сегмент, но одновременно делает его более защищенным от хаотичной застройки.

🔎 Посмотреть доступные объекты недвижимости на Бали для инвестиций или проживания можно на нашем сайте.