В 2026 году Япония фиксирует рост интереса иностранных покупателей к недвижимости. Причина не связана с изменением самого рынка, она находится на уровне валюты. Иена остаётся слабой по отношению к доллару и другим основным валютам, что снижает стоимость входа для инвесторов извне.

💱 С 2021 года курс иены к доллару ослаб примерно на 30–40%. Для рынка недвижимости это означает, что активы, номинированные в иенах, стали дешевле для иностранных покупателей без изменения их внутренней стоимости. Объект, который несколько лет назад стоил эквивалент $500 000, при текущем курсе может стоить около $350 000–360 000. Разница формируется исключительно за счёт валюты.

📊 На практике это создаёт эффект дисконта. Инвестор покупает тот же актив в той же юрисдикции, но с меньшим входным чеком. При неизменной арендной ставке это автоматически повышает доходность на вложенный капитал.

При этом сам рынок остаётся стабильным. В крупнейших городах, таких как Токио и Осака, жилая недвижимость приносит около 3–5% годовых, коммерческие объекты до 4–6%. Эти показатели не изменились. Изменился только курс, через который инвестор входит в сделку.

⚠️Поэтому спрос со стороны иностранцев концентрируется именно в крупных городах. Там сохраняется ликвидность, стабильный спрос на аренду и минимальный риск простаивания объекта. В регионах ситуация другая, из-за снижения населения спрос падает и риск вакантности значительно выше. В результате рынок фактически разделён на две части, инвестиционную и локальную.

Дополнительный фактор это восстановление туризма. В 2025 году Японию посетило более 25 млн человек, что поддерживает спрос на краткосрочную аренду в туристических зонах. Это усиливает интерес к апартаментам в центральных районах крупных городов.

📉 При этом ключевой риск остаётся тем же, что и источник интереса, валюта. Ослабление иены делает вход дешевле, но при укреплении курса ситуация может измениться. Доходность инвестора в долларах или евро зависит не только от аренды, но и от курса на момент продажи.

Ситуация в Японии показывает, что на развитых рынках фактор валюты может играть решающую роль. Доходность объектов остаётся стабильной, но изменение курса создаёт окно входа. Именно это сейчас и привлекает капитал, не рост рынка, а возможность купить его дешевле, чем несколько лет назад.