В Германии в городах с дефицитом жилья действует ограничение на то, насколько дорогой может быть аренда при сдаче квартиры новому жильцу. Это правило называют ограничением цены аренды (Mietpreisbremse). Его смысл простой: когда жильё сдаётся заново, арендодатель не должен резко завышать цену относительно типичного уровня по району.

🧩 На практике рынок научился обходить проверку цены двумя способами:

— Меблированная аренда. Квартира выставляется как меблированная, а высокая цена объясняется тем, что в ней есть мебель. Проблема в том, что часто в объявлении и договоре нет ясной разбивки: сколько стоит сама аренда квартиры, а сколько доплата за мебель. Из-за этого трудно проверить, нет ли завышения именно базовой цены.
— Аренда на короткий срок. Квартира сдаётся как временное жильё, например на несколько месяцев. Такой формат временной аренды (Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, часто в объявлениях как Wohnen auf Zeit) в ряде случаев выпадал из части ограничений, поэтому его использовали для более высоких ставок.

📊 В результате часть жилья уходит в дорогой сегмент временной меблированной аренды, а обычному долгосрочному рынку становится хуже: меньше предложения и выше давление на цены. Это выливается в серьезный разрыв в аренде: около 24,44 €/м² по меблированным предложениям против 11,54 €/м² по обычным. Deutscher Mieterbund в своем мониторинге по Берлину указывает, что каждая пятая квартира в объявлениях была меблированной (21,80%) и в 69% случаев фиксировались признаки нарушения ограничения цены.

Пилотные меры собираются применить только в Берлине потому что там этот сегмент стал самым крупным. По данным Investitionsbank Berlin, число объявлений по меблированному проживанию на срок выросло с 9602 в 2012 году до 27,402 в 2022 году. Это рост примерно на 185%.

🧾 Проект изменений Mietrecht II водит три главные меры:

Цену меблированной квартиры нужно раскладывать по частям. В договоре и по логике проекта в расчете нужно отдельно указывать базовую цену аренды, то есть цены квартиры, коммуналки и других услуг (Nettokaltmiete). Доплата именно за мебель (Möblierungszuschlag) должна также указываться отдельно. Если ее нет и арендодатель не объясняет как она считается, квартиру для целей проверки цены предлагают считать немеблированной. То есть завышать цену за счет мебели не получится.

🛋️ Потолок надбавки для полностью меблированных квартир. Проект предлагает такой механизм: если квартира полностью меблирована, доплату за мебель можно поставить как фиксированные 5% от базовой аренды (5% от Nettokaltmiete). Тогда не нужно расписывать стоимость каждого предмета и считать износ.

⏳ Ограничение временной аренды по сроку и по причинам. Проект закрепляет максимальную продолжительность временного договора 6 месяцев. Таким образом временная аренда будет возможна в конкретное обоснованное окно арендатора.

Таким образом хотят решить три проблемы:

— Сделать цену проверяемой. Когда базовая аренда отделена от мебели, легче понять, где реальная цена жилья, а где доплата.
— Снизить стимул уводить жильё в дорогой временный сегмент. Если временные договоры ограничены и не подходят для постоянной схемы, часть квартир возвращается в обычную долгосрочную аренду.
— Сдержать рост арендных ставок на перегретых рынках. В Берлине доля меблированных объявлений и доля подозрительных превышений по цене, по данным DMB, достаточно велики, чтобы власти рассматривали это как системную проблему.

📌 С новыми мерами собственникам и инвесторам станет труднее завышать цену за счет мебели. При этом сам формат меблированной аренды не запрещается, но его доходность станет ближе к обычной аренде и разрывов в +50% с обычной арендой уже не будет.

🏛️ Сейчас это проект. Он опубликован и обсуждается, есть официальные пояснения и текст проекта, но это ещё не финальный закон. Дальше всё должно пройти процедуру рассмотрения и принятия через Bundestag, и формулировки могут поменяться.