📊 Опубликованные в начале февраля 2026 года данные Национальной статистической службы Греции (ELSTAT) и Банка Греции показывают, что в период с 2019 по 2024 год средняя стоимость аренды жилья в Афинах выросла на 52,3%, тогда как совокупный рост располагаемых доходов домохозяйств за тот же период составил 27,1%. В результате коэффициент доступности аренды существенно ухудшился.

📉 Если в 2019 году расходы на аренду составляли в среднем около 31% чистого дохода домохозяйства, то к концу 2025 года этот показатель вырос до 42–46%, значительно превысив рекомендованный для стран ЕС уровень в 30–35%. Фактически аренда жилья в крупных городах стала одной из основных статей расходов для домохозяйств.

Наиболее выраженный рост ставок зафиксирован в центральных районах Афин с высокой туристической нагрузкой. В районах Кукаки, Панграти, Петралона–Тисио и Экзархия рост арендных ставок за 2019–2025 годы составил от 51% до 58%. Эти районы относятся к числу локаций, где сокращение предложения долгосрочной аренды проявилось наиболее резко.

🏘️ К началу 2026 года дефицит предложения стал ключевым фактором давления на рынок. По данным Министерства социального единства и семьи Греции, стране не хватает порядка 180 тысяч жилых единиц, прежде всего в сегменте долгосрочной аренды.

Структура рынка аренды в крупных городах и туристических центрах сместилась в сторону краткосрочной аренды. По данным Министерства туризма Греции и AirDNA, в Афинах насчитывается около 38 тысяч активных объектов краткосрочной аренды, из которых около 72% являются полноценными жилыми квартирами. По оценке регуляторов, 25–27 тысяч квартир, ранее использовавшихся для долгосрочного проживания, были переведены в краткосрочный формат. В центральных районах столицы это составляет примерно 20% жилого фонда, ранее доступного для постоянных арендаторов.

🏝️ На островах с высоким туристическим спросом концентрация краткосрочной аренды ещё выше. По состоянию на начало 2026 года в краткосрочном формате используется около 4200 объектов на Санторини, 3800 на Миконосе, 6500 на Крите (в районах Ханья и Ираклион) и 3100 на Родосе. В этих локациях доля краткосрочной аренды в жилом фонде достигает 30–45%, что напрямую сокращает предложение для местного населения и долгосрочных арендаторов.

💶 Экономический разрыв между краткосрочной и долгосрочной арендой остаётся одним из главных факторов вытеснения жилья с рынка. В центральных районах Афин средняя долгосрочная аренда квартиры составляет €850–900 в месяц, тогда как средняя ставка краткосрочной аренды находится в диапазоне €95–130 за ночь. Даже при загрузке на уровне 50% месячный доход от краткосрочной аренды составляет €1400–1900, что на 60–110% выше, чем доход от долгосрочной аренды аналогичного объекта.

На этом фоне предложение квартир для долгосрочной аренды остаётся крайне ограниченным. К началу 2026 года доля свободных квартир в Афинах составляет 2,1–2,8%, тогда как сбалансированным для рынка считается уровень 5–7%. В центральных районах столицы уровень вакантности опускается ниже 2%, что указывает на устойчивый структурный дефицит.

💼 Для инвестиционного рынка текущая динамика означает смещение фокуса. После повышения минимального порога участия в программе «Золотая виза» с €250 000 до €500 000 в ряде регионов активность в этом сегменте снизилась, а часть объектов, ранее ориентированных на инвестиционную миграцию, вышла на рынок аренды. Однако объём этого предложения оказался недостаточным, чтобы компенсировать общий дефицит жилья.