С 1 марта 2026 года в Грузии вступает в силу изменение, напрямую затрагивающее иностранных покупателей недвижимости: минимальная стоимость объекта, дающего право на получение временного вида на жительство, увеличивается с 100,000 до 150,000 долларов США. Фактически речь идёт о росте порога на 50%, что делает эту реформу одной из самых заметных для инвестиционной миграции за последние годы.

💡Порог в 100,000 долларов был установлен ещё в 2019 году и долгое время оставался неизменным, несмотря на существенные изменения на рынке. За последние пять лет рынок жилой недвижимости Грузии значительно вырос. В Тбилиси средняя цена новостроек, по данным национальной статистики и отраслевых аналитических отчётов, увеличилась более чем на 70%. В Батуми рост оказался ещё более выраженным и в отдельных инвестиционных районах он приблизился к 90–100%. На этом фоне прежний инвестиционный порог фактически утратил свою фильтрующую функцию.

После вступления изменений в силу инвестиционная модель получения ВНЖ через инвестиции будет выглядеть следующим образом:

— минимальная стоимость объекта для подачи на ВНЖ — $150,000;
— учитывается недвижимость, приобретённая после 1 марта 2026 года;
— ВНЖ остаётся временным, с возможностью ежегодного продления при сохранении права собственности.

💼При этом принципиально важно, что новые требования не имеют обратной силы. Недвижимость, купленная до указанной даты и соответствующая прежнему порогу в $100,000, по-прежнему может использоваться для получения и продления вида на жительство без необходимости доплат или повторной переоценки.

Повышение порога отражает стремление властей изменить структуру инвестиционного спроса. Формально это выглядит как техническая корректировка, однако по сути речь идёт о переходе от массовой модели инвестиционного ВНЖ к более избирательной. Подобный подход в последние годы всё чаще применяется странами, которые сталкиваются с перегревом рынка и ростом формальной миграции.

📊Как изменение порога отразится на рынке недвижимости:

— сегмент объектов стоимостью до $120,000 потеряет часть иностранного спроса, ориентированного исключительно на получение ВНЖ;
— проекты в диапазоне от $150,000 и выше, напротив, получат дополнительный инвестиционный импульс;
— застройщики будут активнее адаптировать продукт через укрупнение лотов, изменение планировок и позиционирование объектов как «инвестиционно-миграционных».

⏱️Для потенциальных покупателей 2025 год и начало 2026-го становятся переходным периодом. До марта ещё сохраняется возможность войти в программу на старых условиях, однако решающим фактором будет не подписание договора, а фактическая регистрация сделки.