В Южной Корее обостряется проблема доступности жилья на фоне устойчивого роста цен, прежде всего в Сеуле и столичном регионе. По данным Корейского совета по недвижимости, в 2025 году цены на квартиры в Сеуле выросли на 8,98%, что стало самым высоким годовым ростом с 2013 года. Для сравнения, средний рост цен на жилье по стране составил около 1,0–1,1%, что подчеркивает масштаб регионального дисбаланса.

📈 Длительный рост цен стал ключевым экономическим и социальным фактором, на который отреагировало новое руководство страны. Президент Ли Чжэ Мён обозначил рынок жилья как приоритетное направление государственной политики, напрямую связав рост цен с ухудшением условий жизни молодых домохозяйств и снижением доступности покупки первого жилья.

🏙️ Наиболее перегретым остаётся столичный рынок:

— рост цен в Сеуле продолжался более 12 месяцев подряд до начала 2026 года;
— средняя стоимость квартиры в городе превышает 1 млрд корейских вон, что эквивалентно примерно 900–950 тыс. долларов США;
— темпы роста цен существенно опережают рост доходов населения.

Это делает покупку жилья недоступной для значительной части потенциальных покупателей, особенно в возрастной группе до 40 лет.

🏦 В центре критики властей находится инвестиционный спрос. Существенная доля сделок на рынке жилья приходится на покупателей, владеющих двумя и более объектами недвижимости. По оценкам регуляторов, именно этот сегмент усиливает дефицит предложения и поддерживает ценовое давление, особенно в Сеуле и его ближайших пригородах.

📉 Реакция правительства выражается в усилении налогового и регуляторного давления:

— рассматривается повышение налогов на владение вторыми и последующими объектами недвижимости;
— обсуждаются изменения в налогообложении прироста капитала при продаже жилья;
— сохраняются жёсткие ограничения по ипотечному кредитованию, включая показатели loan-to-value и debt-to-income.

💰 Масштаб накопленного роста остаётся значительным:

— за последние два года цены на жильё в Южной Корее выросли почти на 30%;
— наибольший вклад в этот рост внёс именно рынок Сеула;
— стоимость жилья в столице уже давно вышла за пределы исторических коэффициентов доступности.

🌏 Политика Южной Кореи укладывается в более широкий региональный контекст. Крупные азиатские мегаполисы с ограниченным предложением жилья сталкиваются с аналогичным конфликтом между инвестиционной привлекательностью недвижимости и её социальной функцией. Усиление роли государства в регулировании рынка становится практически неизбежным.

⚠️ Для инвесторов это означает рост регуляторных рисков. Исторический опыт показывает, что жёсткие меры способны привести к краткосрочному охлаждению рынка, но не всегда решают проблему дефицита предложения. В условиях низкой арендной доходности и повышенного налогового давления инвестиционная привлекательность столичных квартир в Южной Корее может продолжить снижаться.