Где в России покупать или строить жильё у гор под посуточную сдачу? Мы сравнили девять горнолыжных направлений по открытым данным 2025–2026 годов: турпоток, длина сезона, лето, дорога из Москвы, цена входа, цена ночи и ввод новых номеров. Графики и сводная матрица — в галерее к публикации.

Автор — управляющая компания «Бугров Капитал», которая строит гостевые дома и управляет ими в Теберде, в 22 км от Домбая. Рыночные цифры взяты из СМИ, данных агрегаторов и госорганов, собственные данные компании (система бронирования Bnovo) отмечены отдельно.

Рынок: сезон вырос, но не везде
— По данным Минэкономразвития, горнолыжные курорты России за сезон 2025/26 приняли более 9 млн посещений, на 11% больше, чем годом раньше.
— Рост неравномерный. PEGAS Touristik зафиксировал снижение бронирований горнолыжных туров на 12%, а «Роза Хутор» приняла зимой 570 тыс. гостей против 865 тыс. годом раньше.
— По «Яндекс Путешествиям», больше всего горнолыжных бронирований зимой 2025/26 пришлось на Краснодарский край (30%), Москву и область (17%) и Карачаево-Черкесию (10%).
— Средняя проданная ночь на горнолыжных курортах, по данным «Островка», — 12,9 тыс. ₽ (+11%).

Девять направлений коротко

Красная Поляна (Сочи)
Крупнейший горный кластер страны: 174 км трасс, 64 подъёмника и сильное лето. Но зимой 2025/26 гостей стало на треть меньше: поздний старт сезона, цена и аэропорт Сочи, который за последние 90 дней был закрыт 16,8% времени. Цена ночи почти не растёт (12,9 тыс. ₽, +4%), а вход самый высокий — 0,45–1,65 млн ₽ за м².

Шерегеш (Кузбасс)
Главный курорт за Уралом: 1,3–1,7 млн гостей в год, сезон около полугода, средняя ночь 12,3 тыс. ₽. Новые апартаменты у склона — 430–530 тыс. ₽ за м². От Москвы 8–9 часов в пути, лето слабое, а мастер-план предусматривает около 7,6 тыс. новых номеров.

Архыз (Карачаево-Черкесия)
1,07 млн гостей в 2025 году, около половины — летом. 27 км трасс сейчас и 57 км к 2030 году. Номерной фонд должен вырасти примерно с 2,1 тыс. до 12 тыс. номеров, вход — 190–930 тыс. ₽ за м².

Приэльбрусье (Кабардино-Балкария)
Самый длинный сезон в стране — 247 дней, лето сопоставимо с зимой. Вторичка в Терсколе — 260–310 тыс. ₽ за м², но цена ночи низкая, а сели, лавины и ветер регулярно останавливают канатные дороги.

Манжерок (Республика Алтай)
Самый быстрый рост цены ночи: 12,2 тыс. ₽, +25% за год. Курорт строит Сбер, трассы растут с 81 до 110 км, вход — 150–250 тыс. ₽ за м². Номерной фонд к 2030 году вырастет примерно в шесть раз.

Хибины (Кировск)
Второй по длине сезон — 194 дня, плюс полярный день и северное сияние. Около 472 тыс. гостей за зиму, ночь — 8,2 тыс. ₽ (+22%), квартиры — 90–115 тыс. ₽ за м². Ключевые проекты — отель у склона и реконструкция аэродрома — сдвинуты на 2029–2030 годы.

Банное и Абзаково (Башкирия)
Около 225 тыс. гостей за зиму, сильное лето на озере и вход 76–100 тыс. ₽ за м². Но трассы короткие — это курорт выходного дня для Урала.

Губаха (Пермский край)
Самый дешёвый вход — около 33 тыс. ₽ за м². Поток держится около 200 тыс. гостей за зиму, а санитарная зона коксохимзавода, по словам владельца курорта, затрагивает около 80% его территории.

Домбай и Теберда (Карачаево-Черкесия)
Направление Теберда–Домбай приняло в 2025 году 1,05 млн туристов, летом поток в Домбай вырос почти в полтора раза. Средняя ночь в Домбае зимой — 8,3 тыс. ₽ против 12,4 тыс. ₽ в Архызе. Трассы развиваются по мастер-плану до 36 км к 2031 году, а к 2028–2029 годам откроются два отеля 5* на 786 номеров, которые приведут в долину ещё больше гостей.

Пять закономерностей

1. Логистика важнее моды. Аэропорт Сочи за 90 дней был закрыт 16,8% времени, Минеральные Воды и Нальчик — практически ни разу. «Роза Хутор» потеряла треть зимних гостей, а Карачаево-Черкесия в I квартале 2026 года стала лидером страны по приросту турпоездок.

2. Цена ночи растёт там, где появляется новый продукт: Манжерок +25%, Кировск +22%. Где продукт не меняется, рост останавливается: Красная Поляна +4%.

3. Номерной фонд растёт быстрее спроса. Архыз и Манжерок увеличат его в 5–6 раз к 2030 году. Типовой апартамент в большом корпусе будет конкурировать с сотнями таких же, а отдельный дом с собственной инфраструктурой — нет.

4. Год делают лето и длина сезона. Для собственника важнее, сколько месяцев дом загружен, чем рекорды новогодней недели.

5. Легальная земля у курорта — дефицит. Возле Домбая Генпрокуратура возвращает государству участки национального парка, у Губахи санитарная зона завода накрывает курорт. Земля в границах города с понятным статусом становится главным активом.

Почему мы выбрали Теберду: восемь причин
1. Спрос растёт быстрее рынка. Карачаево-Черкесия — третья среди регионов по горнолыжным бронированиям, гостей в средствах размещения за 2025 год стало в 2,4 раза больше, за I полугодие 2026 года турпоток вырос на 14%.
2. Два полноценных сезона. Зимой — горнолыжный Домбай, летом — Тебердинский национальный парк, озёра, ущелья и водопады. Летний поток в Домбай в 2025 году вырос на 48%.
3. Надёжная дорога. Аэропорт Минеральных Вод почти не закрывается, до Теберды — около 2,5 часа на машине. Аэропорт «Архыз» в 2029 году сократит путь примерно до 100 км.
4. Редкая легальная земля у Домбая. Домбай зажат национальным парком, а Теберда — город, выведенный из заповедника ещё в 1977 году: ограничения нацпарка на городские земли не распространяются. До подъёмников Домбая — 22 км.
5. Вход в 4 раза ниже. Дом с землёй в Теберде обходится в 146–165 тыс. ₽ за м², новые проекты 5* в Домбае — в 640–1 200 тыс. ₽ за м², средняя цена в Архызе — около 600 тыс. ₽.
6. Запас роста цены. Средняя ночь в Домбае (8,3 тыс. ₽) ниже, чем в Архызе (12,4 тыс. ₽) и на Красной Поляне (12,9 тыс. ₽).
7. Формат, которого нет у отелей. Отдельный дом с чаном и террасой не конкурирует с сотнями новых номеров, а новые отели Домбая приведут в долину ещё больше гостей.
8. Город-курорт. Теберда — климатический курорт на высоте около 1 300 м с магазинами, санаториями и жизнью круглый год, а не посёлок, который пустеет после сезона.

Что показывает «Сердце Домбая» — без ресторана и своего склона
Комплекс из 16 домов работает с июня 2024 года. Своего ресторана и подъёмника у него пока нет, и тем не менее:
— Загрузка за 2025 год — 61,8%. Круглогодичные глэмпинги в России загружены на 50–70% (РБК Исследования), а по оценке Сбера востребованы меньше половины из примерно 750 глэмпингов страны.
— Зима растёт: январь–февраль 2026 года — 72% против 58% годом раньше. Летом загрузка почти полная — 88–93% в июле и августе 2025 года.
— Поток стабильный: за январь–сентябрь 2026 года продано на 2% больше ночей, чем годом раньше.
— Гости остаются дольше: средний срок проживания вырос с 2,3 ночи в 2024 году до 2,6 ночи в 2026-м — примерно на 30% больше, чем в среднем по горнолыжным регионам (2 ночи, «Яндекс Путешествия»). 41% бронирований — на три ночи и больше.
— Бронируют заранее: в среднем за месяц до заезда (31 день против 17 в 2024 году).
— Гости возвращаются: 17% гостей бронировали у нас больше одного раза.
— Около 70% бронирований приходят напрямую — через сайт, телефон и соцсети, без комиссий агрегаторов.
— Средняя цена ночи — 10,1 тыс. ₽, допуслуги (чаны, баня, мангал) добавляют ещё около 19% к выручке от проживания.
— Оценки гостей — 5,0 на Яндекс Картах и в Яндекс Путешествиях, вместе более 900 отзывов.
Все цифры — из системы бронирования Bnovo, собственники получают отчёт с ними каждый месяц.

Что дальше
Рядом строится вторая очередь «Сердце Домбая 2.0» — 16 домов, в основном двухэтажные барнхаусы на 60–65 м², ввод осенью 2027 года. В 2027 году появятся банный комплекс и парк, ресторан и термальный комплекс мы делаем с партнёрами. Растёт и сам курорт: новая кресельная дорога и гондола в Домбае, трассы до 36 км к 2031 году, аэропорт «Архыз» в 2029 году. Как у любого горного направления, в прогнозах мы учитываем сроки федеральной инфраструктуры и погоду, поэтому опираемся на фактические данные, а не на обещания.

Кому что подходит
— Масштаб и бренд при самом высоком входе — Красная Поляна.
— Длинный сезон — Приэльбрусье и Хибины.
— Быстрый рост цены ночи при росте конкуренции — Манжерок и Архыз.
— Курорт выходного дня с дешёвым входом — Банное, Абзаково и Губаха.
— Сибирский рынок с сильной зимой — Шерегеш.
— Растущий спрос, два сезона, надёжная дорога, доступный вход и собственная земля — Теберда у Домбая.

Связаться с нами можно через форму на этой странице, на сайте mc-bugrov-capital.ru или в Telegram t.me/mc_bugrovcapital.

Материал подготовлен по открытым данным на 8 октября 2026 года и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или публичной офертой. Курорты считают турпоток по разным методикам, поэтому цифры сопоставимы с оговорками. Фото на обложке: Вячеслав Аргенберг, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.