Wartość katastralna nieruchomości – co to jest i jak jest obliczana

Wartość katastralna jest wartością nieruchomości lub działki, która ustalana jest przez organ państwowy w drodze specjalnej wyceny. Wartość katastralna służy do prawidłowego obliczania podatku i jest wykorzystywana w wielu innych procedurach administracyjnych (na przykład przy wykonywaniu umowy darowizny lub ustanawianiu prawa do dziedziczenia).

Każda nieruchomość i działka ma wartość katastralną. Należy pamiętać, że może się ona różnić od wartości rynkowej mieszkania. Jeśli wartość rynkowa zależy od stanu obiektu, projektu, naprawy, lokalizacji, widoku z okna, dostępności sprzętu i innych niuansów, wartość katastralna ma inne cechy.

Dlaczego właściciel musi znać wartość katastralną? Po pierwsze, w celu prawidłowego obliczenia podatków (np. podatku gruntowego i podatku od nieruchomości). Po drugie, w celu kompetentnego zarządzania i dysponowania swoją nieruchomością. Po trzecie, do celów statystycznych, księgowych itp.

Wartość katastralna jest ustalana przez organ państwowy. Jednocześnie właściciel nieruchomości może nie zgodzić się z ustaloną wartością katastralną i zażądać jej zmiany. W tym celu może on przeprowadzić niezależną wycenę, a następnie przedłożyć dokumenty do organizacji zajmującej się państwową rejestracją nieruchomości.

W wielu krajach europejskich, a także w USA przeprowadzono kompleksową wycenę gruntów i obiektów. W rezultacie prawie każda nieruchomość ma tam wartość katastralną.

Jak ustalana jest wartość katastralna?

Wyspecjalizowane agencje rządowe są zaangażowane w przypisywanie wartości katastralnych dla wszystkich działek i obiektów nieruchomości na terytorium podlegającym ich jurysdykcji. Chociaż dokładna metodologia jest różna, zazwyczaj obejmuje ona:

• analizę danych dotyczących ostatnich cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości na tym samym obszarze,
• uwzględnienie wielkości działki, dozwolonej gęstości i zastosowań,
• ocenę stanu istniejących struktur i urządzeń,
• dostosowanie do lokalizacji i służebności.

Celem jest określenie znormalizowanego, bezstronnego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dla celów podatkowych. Wycena może być okresowo weryfikowana w celu dostosowania wartości katastralnej do zmieniających się warunków rynkowych.

Dlaczego ważne jest uwzględnienie wartości katastralnej?  

Jako oficjalna ocena wartości nieruchomości, wartości katastralne mają konsekwencje finansowe dla właścicieli. Wyższe wartości katastralne zazwyczaj skutkują wyższymi regularnymi podatkami. Ma to również wpływ na jednorazowe opłaty, które są często obliczane jako procent wartości nieruchomości w momencie przeniesienia lub dziedziczenia.

Dla potencjalnych nabywców analiza metodologii stosowanej do przypisywania wartości katastralnych zapewnia wgląd w sposób wyceny lokalnych nieruchomości. Pozwala to na dokonanie świadomego porównania z rzeczywistymi cenami ofertowymi na rynku. Wszelkie rozbieżności powinny być brane pod uwagę przy ocenie uczciwości transakcji.

Uzbrojenie się w wiedzę na temat niuansów wartości katastralnej pomoże podjąć świadomą decyzję o zakupie nieruchomości. 

Jak sprawdzić i zakwestionować wartość katastralną

Aktualną wartość katastralną danej nieruchomości można znaleźć w dokumencie zawierającym wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości. Można go uzyskać online lub składając wniosek do urzędu.

Jeśli wartość katastralna wydaje się zawyżona, przysługuje prawo do jej zakwestionowania. W tym celu należy przygotować pakiet dokumentów z dowodami zawyżenia wartości i przedłożyć je specjalnej komisji.

W wyniku skutecznego odwołania wartość katastralna zostanie skorygowana i obniżona. Pozwoli to płacić niższe podatki.

Wartość katastralna a inne wartości

Poniżej znajdują się przykłady różnych typów wartości mających zastosowanie do właściwości.

Wartość katastralna

• Wartość katastralna jednopokojowego mieszkania o powierzchni 45 m² w dzielnicy akademików w mieście wynosi 22 000 dolarów.
• Wartość katastralna działki o powierzchni 6 ha na przedmieściach wynosi 6 500 dolarów.

Wartość rynkowa

• Wartość rynkowa wyżej wymienionego jednopokojowego mieszkania wynosi 27 000 dolarów.
• Cena sprzedaży 6 ha ziemi na tym samym przedmieściu wynosi 9200 dolarów.

Szacowana wartość

• Według niezależnego rzeczoznawcy wartość mieszkania szacowana jest na 25 800 dolarów.
• Szacunkowa wartość działki na przedmieściach wynosi 8500 dolarów.

Jak widać na przykładach, wskaźniki te mogą się od siebie różnić w zależności od zastosowanej metodologii obliczeń. Najbardziej obiektywnym i kompleksowym wskaźnikiem jest wyceniona wartość określona przez profesjonalnego rzeczoznawcę.